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基准地价更新有关问题探讨 总被引:1,自引:0,他引:1
基准地价是我国地价体系的重要组成部分,是政府加强土地管理、进行宏观调控的重要手段。近二十年来,我国城镇土地基准地价体系逐渐建立并不断完善。原国家土地管理局分别于1990年和1993年颁布了《城镇土地定级规程(试行)》和《城镇土地估价规程(试行)》。1994年,国家颁布施行《城市房地产管理法》,规定:基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。 相似文献
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宗跃光 《中国房地产估价师》1999,(2):32-33
城市基准地价是城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。由于基准地价评估是以城镇整体为单位,并且以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考,因此,在实践中存在基础数据采集量大、手工作业速度慢、生产周期长和成果更新难等四大难点。目前我国城市化正进入加速期,城市变化日新月异,而城市基准地价更新周期往往赶不上城市建设与发展的步伐。从理论上讲,城市基准地价是在测算期对城市地价梯度场空间价值的反映。在一定时期内,如果地价梯度场的变化速率和变化梯度都很大,而城市基准地价的更新相对滞后,则不能全面及时地反映委估地块在估价时点的客观、真实价格。 相似文献
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董黎明 《中国房地产估价师》2003,(6):44-46
本以我国土地使用制度的改革为背景,探讨了城市土地分等定级的内涵、基本原理及其应用价值,在此基础上阐述土地定级与基准地价的相互关系,基准地价的评估方法。最后介绍基准地价修正法的基本原理和应用价值。这一整套工作都是我国广大估价工作不断实践的产物和创新的成果。 相似文献
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本文中所给出的定级估价成果,其特点是用三类用地级别曲面图代替了常规的划分土地单元定级方法;用电脑技术处理定级估价全过程;实现了用连续变化的作用总分曲面覆盖全特区范围,以其表示土地区位优劣的“级别”。该立体曲面表示法也可以用平面等值表示来替代。三类不同用途的用地的价格分别采用级差收益法(工业)、残余法(商业),剩余法(住宅)进行测定;用最小二乘法进行回归统计,从而使获得的基准地价体系与土地实际价格基本吻合;使课题成果具有很强的实用性。本课题所建立的软件系统能够不断自我改善,将新的建设成果输入后,地价体系自动完成修改,从而为深圳经济特区地价动态管理做好准备。 相似文献
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本文从基准地价评估图件编绘的基本要求出发,以《城镇土地估价规程》规定为依据,结合基准地价评估的工作实践,介绍了采用AutoCAD技术绘制基准地价评估工作底图、地价样点图和基准地价图的方法和过程,并分析了AutoCAD技术在基准地价评估图件编绘中的突出优点。 相似文献
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基准地价是政府为了有效管理土地市场定期公布的区域性指导地价标准。基准地价系数修正法在土地评估中有着广泛的应用,因此修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。在基准地价更新过程中根据《城镇土地估价规程》规定的方法对于用土地利用效益资料编制因素修正幅度的方法有不同的理解。 相似文献
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基准地价系数修正法,是我国土地估价的方法之一。它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地区的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 相似文献
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本文在建立土地定级估价一般模型基础上,应用专家系统技术开发了大型土地定级估价专家系统,可动态地反映城市土地经济质量级别与地价,十分有效地促进土地管理科学化. 相似文献
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在小城镇基准地价评估中,通常用收益还原法计算商业和住宅用地租赁样点的样点地价。尤其是商业用地,因为城镇繁华或较繁华街道两侧,分布着较为丰富的商铺租赁样点,用房地出租的租金资料剥离出样点地价是广为采用的方法。用这种方法计算样点地价的关键是房地租金的获取和土地还原利率的确定。根据《城镇土地估价规程》,确定土地还原利率的方法通常有三种:①土地纯收益与价格比率法;②安全利率加风险调整值法; 相似文献
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一、城市基准地价需要深化研究的问题目前我国各个城市公布的基准地价大多以城市土地定级为基础,按照工业、住宅和商业等主要土地利用类型分别确定区域平均地价。以城市土地定级为基础确定的基准地价,不仅具有科学的价格内涵,也由于它具有高度的概括性,方便非地价评估专业人士的理解和掌握。 相似文献
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改革开放以来,东部沿海开放地区的经济发展较快,土地市场有了不同程度的发育。因此,这些地区基准地价的评估,应在遵循《城镇土地估价规程》的大前提下,充分考虑当地土地市场的发育成熟程度,探讨简便易行的方法。一、现行城镇基准地价评估方法及其特点《估价规程》对基准地价评估提出了两种技术途径;(1)土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价;(2)用土地条件划分均质地域,用市场交易价格等资料评估基准地价。 相似文献
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河北省石家庄市作为第二批基准地价更新与平衡的国家级试点,在详细调查城市土地价格形成环境和土地价格样点市场交易资料的基础上,采用计算机系统为辅助手段,以土地利用总体规划为依据,完成了134.9平方公里范围内(不含铁路用地和水域面积)的土地定级调整、基准地价更新和城市地价动态监测体系建立的研究工作。多种软件结合完成土地综合定级和分类定级按照《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)的要求,采用全域覆盖法完成了城市土地的综合定级和商业、住宅、工业分类定级。采取的主要技术路线为:从地价影响因素入手,在多因素评价的基… 相似文献
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在土地评估过程中,用途设定直接关系到地价的高低及土地估价方法的选择。因此,用途设定是否合理成为估价过程中的关键一步。目前国家无相关的政策规定,《土地估价规程》也无具体规范,如何合理设定土地评估用途成为估价师比较棘手的问题。笔者认为应从土地评估目的入手,根据证载用途,以现状用途为参考,结合土地及规划部门的意见来综合设定。 相似文献
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北京市1993年进行了土地定级和基准地价评估,基准地价成果以京政发[1993]34号文件由市政府公布,广泛应用于北京市有偿用地管理实践。同时随着社会经济快速发展和北京市城市建设发展进程,上述成果也呈现 相似文献
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某市基准地价特点及应用分析 总被引:1,自引:0,他引:1
某市基准地价在93年建立,经过95、97、2001、2005四次调整形成了比较全面、完善的基准地价格局。基准地价在土地评估、土地税收、土地资产管理中发挥了巨大的作用。借最新一轮的基准地价更新成果刚刚公布实施之际,在此对某市基准地价的特点和应用作一简单分析。 相似文献
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标定地价是政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价和基准地价一起构成我国地价体系的核心,是我国房地产管理法规定的需要定期公布的一种价格类 相似文献
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GIS支持下的城市土地定级估价信息系统探讨 总被引:3,自引:0,他引:3
本文探讨了在GIS支持下建立城市土地定级估价信息系统,系统地阐述了土地定级估价信息系统的功能,结构的设计,设计平台的选取。 相似文献