调控不动摇

从2010年4月开始，针对房地产价格大幅上涨的势头和不断加剧的通胀压力，国务院先后出台了一系列房地产调控政策，对一些房价上涨过快、房价水平过高的城市，实施了限贷、限购等调控措施。如实行了差别化住房信贷、税收政策；全国先后40多个城市出台了商品房限购措施等。与此同时，各地增加土地和普通商品住房供给，大力加强保障性住房建设。在2010年建设580万套保障性住房的基础上，2011年又有1000万套保障房开工建设，以解决中低收入群体的住房困难问题。     

住房限购政策与地方政府供地行为

在城市化浪潮下,住房价格阶段性大幅上涨成为影响我国经济金融稳定的重要因素。政府主要采取限购住房等需求管理政策来稳定住房市场,而供给因素在房价稳定中的作用未得到充分考虑。本文试图从地方政府的土地财政行为视角出发,分析住房限购政策如何影响土地供给来探讨住房需求管理政策的效果。本文通过构建地方政府融资行为的动态均衡模型分析发现：住房限购政策会降低土地的供给;当限购政策取消时,由于需求释放而供给不足,会引起房价大幅度的反弹;地方政府对土地财政的依赖程度会影响上述效应大小。同时,本文基于城市面板数据的实证分析支持了以上结论。     

中国住房发展报告(2013-2014)

正倪鹏飞/主编2013年12月出版69.00元绿皮书预测,2014年房地产行业集中度进一步提高,企业竞争更趋品牌化;房企融资方式逐渐多元化,直接融资比重继续上升;大城市房价短线见顶,中小城市楼市颓势延续;住房租金继续惯性上涨,涨速季节波动较大;土地成交量或进一步放大,土地价格稳中略升;一线城市和核心二线城市土地相对短缺,价格或持续上涨,多数二、三线城市土地价格相对稳定。     

我国房地产开发商土地竞买是否存在羊群效应

利用面板计量方法,从土地交易价格和交易量两个维度,对房地产开发商土地竞买过程是否存在显著的羊群效应进行检验和分析,其结果:(1)我国城市土地市场中,不论土地价格上涨还是下跌,不论成交量较大还是成交量较小,开发商土地竞买皆不存在明显的羊群效应。(2)在房价增幅下降时期,开发商对市场的观望情绪具有一定的传染性。(3)土地拍卖制度实施前,全国各大城市土地价格波动存在更强的集簇性;土地拍卖制度实施后,市场竞争性加强,各城市土地价格波动更能反映当地房地产市场情况。     

房地产“限购令”的调控机制与政策反思*——基于单中心双环城市模型的分析

近年来中国城市住房价格快速上涨,政府推出房地产“限购令”,以期调整房地产市场,控制城市房价。本文构建了带“限购令”政策约束条件的单中心双环城市住房市场模型,利用数值模拟的方法,从理论上分析房地产“限购令”的政策效果和作用机制。结果显示,限购政策使大中小城市房价均有所下跌,中小城市房价的下降幅度大于大城市的幅度,城市的投机性住房需求越大,限购政策的效果越明显。本文认为“限购令”作为非市场调控手段,仅可作权宜之计而非长久之策,应充分考虑城市的异质性特征,对限购政策进行辨证选择。     

限购政策与房价的动态变化

建立一个住房市场模型对住房限购政策效果进行分析。考虑限购政策对住房消费需求的影响发现,限购能够降低住房价格,但是降低的幅度受到多种因素的影响,包括限购对消费需求的缩减、开发商跨期调整供给的成本及预期。投资需求会改变住房的跨期需求和供给,对限购政策效果具有抵消作用。限购政策的作用大小与市场对政策不确定的预期紧密相关,市场预期管理对于稳定房价具有关键作用。     

住房市场波动与宏观经济政策的有效性

本文建立了一个多部门随机动态一般均衡模型,分析住房市场波动与宏观经济运行的关系,并重点探讨商品生产部门投资效率下降的背景下,不同宏观经济政策及组合的有效性。结果表明,住房市场杠杆率上升,会放大住房部门波动,影响宏观经济稳定。当扰动来自于商品生产部门投资效率变动时,住房市场波动呈逆周期变化,需求管理可稳定产出,但会助长房价或挤出私人投资;结构性的减税降费措施可有效稳定产出,缓解住房市场波动;宏观审慎管理能有效平抑房价,但会加大产出波动。在难以精准识别减税降费力度时,货币政策、宏观审慎和减税降费等结构性措施构成的次优政策组合可以较好地兼顾稳增长、控房价和调结构,并提高社会福利。     

消除对房地产新政的误解

正2010年以来,为遏制房价过快上涨,中央和地方政府密集出台了一系列的调控政策,北京、上海等一线城市房价有止涨的势头,成交量出现了明显下降,房地产新政对市场的作用开始显现。这些政策在得到社会各界普遍认同的同时,也引发了     

基于住房过滤模型的限购政策研究——以上海市为例

本文基于住房过滤模型分析限购政策对房地产市场的影响,选取上海市房地产作为研究对象,运用VAR模型对限购政策下的住房过滤机制产生的影响进行实证分析,发现限购政策不仅减缓了住宅过滤过程,同时提升了总体住宅价格水平,最终限购政策失效.     

短期内中国普通商品房价格变动规律探讨

对2001--2009年间中国普通住房的供给数量和需求分析后，得出普通商品住房的供给相对于需求是缺乏弹性的，发现普通住房的需求随着价格增长而增加，其需求弹性也为正值，进而推断出当政策放松后，中国普通商品房的价格基本走势为，随着产量的增加，先快速上涨且涨势越来越慢，而后价格平稳。在此基础上提出只有完善保障性住房供给体系后，住房限购政策才可以放松，中国普通商品住房价格才不会大幅波动。     

住房限购政策可逐步完善为长期政策

国务院调控房地产市场的“新国八条”出台以来,房地产市场出现价滞量缩,说明进入新一轮观望阶段。这次“新国八条”亮点很多,其中住房限购政策更是直接切中了投机需求的命门,如果完全有效实施,必能实现调控目标。但由于文件规定住房限购政策在“一定时期“内暂时实行,使政策难以达到理想效果。建议将限购政策在实践中逐步完善成长期政策,这是促进我国房地产业长期健康发展的需要,也是当前提高住房限购政策有觌陡的必要举措。     

限购背景下存准率与房价的关系研究

2010年以来,我国主要的大中城市纷纷出台了商品房的限购政策,同期法定存款准备金率也多次调整.在限购政策背景下,本文运用广义矩(GMM)方法,将限购政策作为逻辑变量加入到估计模型中,对限购背景下的存款准备金率调整与商品房价格的关系进行了定量分析.结果表明,限购政策对于抑制房价过快上涨具有显著意义,同时,政府上调存款准备金率在滞后2期和3期时对于抑制商品房价格过快上涨也具有一定的积极作用,但商品房价格不会因存款准备金率的上调而出现急速下跌,而是在存款准备金率持续上调的过程中呈现出先上涨后下跌,再上涨、再下跌的交替变化特征.研究同时发现,限购政策和存款准备金率调整对于我国东部地区城市影响显著,而对于中西部城市影响则不显著.基于此,本文提出了运用存款准备金率手段在抑制商品房价格过快上涨过程中的对策建议.     

回暖或只是区域性现象

若限购、限贷政策保持稳定,并严格执行,刚性住房需求增长空间极为有限,预计2013年房价上涨空间有限。     

目前我国火暴地产的背后成因探究

中国楼市持续火热,一线城市的疯狂目前已蔓延到二线城市,导致各地相继推出限购政策.房价越上涨,限购政策推出的越紧密.但实际情况却是,限购令一经推出,房价反而长得更快.前不久中国多个地方的土地拍卖不断创出新高,继一线城市房价继续疯涨后,土地市场的火爆迅速传导到南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市,各地陷入恐慌性抢购潮.一片乱象之中,老百姓陷入纠结,就是现在是买房好还是不买房好.另外,为什么限购政策一推出,房价就迎来一轮疯狂的上涨呢?经过研究发现,以下因素.     

2013年将迎来“房荒”？

在史无前例的调控政策之下，尽管房价仍没有明显松动的迹象，但作为风向标的土地市场“降温”迹象却相当明显，多家机构调查数据显示，4月住宅土地出让市场热度出现明显回落，龙头房企放缓拿地节奏的迹象相当明显。有房企高层表示，20l1年土地出让金出现大幅度下降的概率非常大，若政策再从紧，下半年开工和拿地做大调整是必然的事情，预计到2013-2014年大部分城市将面临住房供应大幅度下降的情况，假如届时政策出现“松绑”，市场或将出现报复性反弹。随着开发商减少拿地与开工，预计到2013-2014年大部分城市将迎来“房荒”。     

房地产投资将由落转稳

目前，一些重要经济指标出现回落，房地产投资是影响投资增长以及经济增长的最大不确定因素。但如果政策引导得当，预计其增速也会由落转稳。主要因为目前城镇人口过多地集中于大城市，这个区域的房地产市场，总体处于供不应求状态。目前受预期影响，大家都在等待住房降价，使大城市房地产市场出现销售困难。但这意味着大城市买房需求作为存量正在不断聚集和扩大。在市场和相关政策的共同作用下，这些需求是有可能积极释放的，并会使房地产企业的销售困难状况明显缓解，进而会带动房地产投资增长由落转稳。     

保障性住房供应如何影响商品房价——挤出供给抑或分流需求?

市场和保障是实现住房小康梦的主要途径,如何认识两者关系成为各级政府制定住房政策的重要参考.文章通过构建供需均衡模型,结合我国特殊的住房保障和土地制度安排,在理论上分析了保障性住房供应可能对商品住房市场的影响.文章基于2007-2016年中国248个城市的面板数据,利用固定效应模型和工具变量法对理论假说进行了检验.研究表明:在统计意义上,保障性住房通过土地资源的竞争性配给挤出了商品住房供应,但在分割的住房市场中无法替代商品住房需求,因此最终导致商品房价格上涨.进一步研究发现,供给挤出效应在土地财政依赖程度较低的地区更为明显.但实证结果的实际经济含义较弱,供给挤出效应与房价影响可以忽略,这意味着保障性住房供应基本不对其他群体的福利带来损害.文章的研究从土地与住房市场的双重角度,为完善住房保障制度提供了参考,对于正在广泛推行的共有产权房、保障性租赁住房的政策设计也具有借鉴意义.     

成交量与股价波动ARCH效应的实证研究

本文通过建立增广GARCH-M模型,选用1998年1月5日至2004年2月26日间上海证券交易所的交易数据,对我国股票市场波动的ARCH效应与股票成交量之间的关系进行了实证研究.结果显示:(1)股票市场波动性与同期股票成交量之间存在较强的正相关关系,并且股票市场波动的持久性特征在考虑成交量这一因素后而明显减弱;(2)股票成交量中含有有关市场波动的信息,但成交量的引入并没有消除股价波动的ARCH效应,从而说明还有其他因子影响着股票市场的波动特征.     

房地产营销者的素质模型构建

2010年受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，消费者市场观望心理加强，不断成熟起来的房地产市场急切需要用先进经营理念武装起来的高素质营销人员。     

房产税政策、土地财政行为与宏观经济波动

本文基于房产税立法稳步推进的政策背景，通过构建一个包含异质性住房、地方政府土地供给决策以及税收要素的多部门DSGE模型，刻画和分析了房产税征收对地方政府土地财政行为以及宏观经济波动的影响机制。研究发现：(1)存量房产税政策能够显著降低房价与地价的均衡值，并有效抑制地方政府的土地出让行为；(2)降低地方政府对土地出让金的支配比例能够在一定程度上平抑房价与地价的波动幅度，但同时也会增加总产出向下偏离原稳态的持续时间，并促使土地财政行为由土地出让向土地抵押融资转变；(3)差异化的房产税政策能够对居民消费、商业投资以及总产出形成显著的正面效应，并有助于推动投资性房产向居住用途转移；(4)在土地资源持续减少的背景下，房产税政策实现产出效应的时点会被显著延后，土地抵押贷款逐渐成为地方政府的主要融资模式。