储备土地增值机理与收益测算研究

本文运用实证研究方法探讨了土地增量储备过程中的土地增值机理与土地增值收益测算,以便于确定增值收益分配。依据土地增值原理,可以将土地增值分为“相对增值”和公共增值两部分,并建立“相对增值”和公共增值的计算模型。利用重庆市近年的土地储备交易数据和相关资料,测算出近年来农民集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的23％,而公共增值约占77％。研究结果显示,现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重,应改革征地制度,保障增量储备土地增值收益的合理分配。     

统筹城乡发展中集体土地市场的建立

统筹城乡发展中，集体土地流转已势不可挡，建立集体土地使用权流转市场的时机日趋成熟。为了保护农民在土地流转过程中的收益，必须维护集体土地产权权能的完整性。在城镇规划区内，集体土地与国有土地一样，其使用权也可以有偿转让，流转收益在村集体、地方政府、土地承包者三者之间进行合理分配。村集体获得的收益必须用于社会保障；地方政府获得的收益必须用于农业投入。要正确处理集体建设用地与农用地的关系，把集体土地流转与农民向非农产业转移结合起来，以构建一个城乡一体化的和谐社会。     

浅析村委会在土地征用过程中对资源配置效率的约束

文章从土地承包法、土地征管法等有关土地的基本法律入手,分析了村委会在土地征用过程中出现的损害失地农民利益,降低经济效率的现象和原因,分析了在交易费用不为零的现实世界,土地权利界定给农民和界定给村集体所产生的交易费用不同,就必然导致了资源配置的效率不同。认为村集体的虚拟性是问题的经济根源,并提出约束村集体的经济权利的政策建议来解决此问题。     

储备土地增值机理与收益测算研究

本文运用实证研究方法探讨了土地增量储备过程中的土地增值机理与土地增值收益测算,以便于确定增值收益分配.依据土地增值原理,可以将土地增值分为"相对增值"和公共增值两部分,并建立"相对增值"和公共增值的计算模型.利用重庆市近年的土地储备交易数据和相关资料,测算出近年来农民集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的23%,而公共增值约占77%.研究结果显示,现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重,应改革征地制度,保障增量储备土地增值收益的合理分配.     

贫困村庄乱收费现象比富裕村庄更严重

依据科斯定理,在交易费用为零的条件下,无论产权的最初归属如何,与资源的配置效率是无关的。如果假设将土地产权界定给村集体和界定给农民所产生的交易费用是一样的,那么,实际上土地资源的配置效率就没有什么不同,所不同的仅仅是收益分配问题。但是,在交易费用不为零的现实世界,土地权利界定给农民和界定给村集体所产生的交易费用不同,就必然导致了资源配置的效果不同。最根本的一条就是村集体是虚拟的,或者说村集体拥有虚拟的土地所有权及与之相关的子权利。由于村集体本身是村民的化身,但在本质上与村民的根本目标不同,在资源配置方面二者…     

村集体内部的土地红利分配:成员权和收益权的冲突与协调

农民集体所有土地转变为城市国有土地,进而出让给用地企业的过程中产生了大量的土地红利,这些红利通过地方政府、用地企业和村集体三者之间以及村集体内部两个层次进行分配。村集体内部的分配主要涉及到成员权和收益权之间的冲突,成员权的界定是获得收益权的前提。本文首先对土地红利的概念进行界定,在此基础上从理论和实践两个角度对村集体内部的土地红利分配进行分析,而村委会在村集体内部分配中起着关键性的作用。     

基于土地发展权的征地补偿机制浅探

征地补偿问题实际是土地增值收益分配问题,它关系社会和谐与稳定发展.由于传统土地权利体系中土地发展权概念的缺失,相关土地收益增量被政府或者强势利益群体占有,造成对农民不合理补偿.因此,在界定土地发展权归属的基础上,探讨新型征地补偿机制,合理分配增量收益,将利于从根本上保护耕地,维护农民的土地权益.     

征地过程中的利益失衡分析

“十二五”规划建议提出要‘按照节约用地、保障农民权益的要求推进征地制度改革，积极稳妥推进农村土地整治，完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制。”①征地问题仍然是农民生活中的重要问题。大量的土地被征用，大批农民失去赖以生存的土地。尽管国家按照相关的条例要给被征地的农民相应的补偿，但在实际的补偿工作中，被征地农民得到的补偿并不合理从而造成了利益受损。城市化进程中产生被征地农民是一种正常和必然的现象，问题是在这一过程中存在各利益相关方之间的博弈，而在博弈过程中一些被征地农民的利益严重受损。本文通过分析征地过程中的利益相关方以及征地过程的委托代理来说明被征地农民的利益受损及所处的被动地位，并提出相应的对策。     

防止城市经营步入歧途的对策建议

1.对中央与地方及地方各级政府之间的事权、财权的划分进行全面的重新审视,并在此基础上进行合理重构。重点包括:各级政府的职能分工以及相应的支出义务;为实现职能分工所必需的机构设置;为满足支出义务所需的财源设计;规范合理的财政转移支付制度,等等。2.对土地制度特别是征地制度进行改革。现行征地制度的主要弊端,在于不能在国家、集体和农民之间公平有效地分配工业化带来的巨大收益,将农民排除在分享收益的主体之外。以农民利益的损失,造就了城市政府经营土地的巨大收益,进而推动了圈地、卖地热的兴起。因此,有必要对现行征地制度进行…     

“三权分置”与农民农村共同富裕的四维耦合及实践推进——基于政治经济学的视角

农村土地“三权分置”改革对于促进农民农村共同富裕具有重要影响。共同富裕可从整体富裕、共享富裕、全民富裕及精神富裕四个方面来阐释，因此，推动农民农村共同富裕就要促进农民农村整体富裕、共享富裕、全民富裕及精神富裕。在农村土地“三权分置”制度中，落实集体所有权通过确保土地权益合理分配和促进集体经济发展机制，稳定农户承包权通过保障集体权益分配权和保障土地财产收益机制，放活土地经营权通过促进城乡生产要素双向流动机制，对不同维度农民农村共同富裕产生推动作用。针对集体经济组织角色定位偏差与能力有限、新增集体成员承包权难以实现及城乡要素双向流动过程中产生的多种问题，应通过加强集体经济组织内部管理与优化管理队伍、创新承包权实现方式及畅通城乡要素双向流动，进一步完善农村土地“三权分置”改革，推动农民农村共同富裕。     

基于马克思地租理论的我国农民收益分配问题研究

马克思认为,土地所有权与土地经营权的分离是地租产生的前提,地租是农业超额利润的转化形式,地租分为绝对地租、级差地租,级差地租又分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。本文用马克思的观点解读了在社会主义市场经济条件下,由于地租及各种地租存在的原因、条件都成立,农村集体组织可以拿到绝对地租及级差地租I,农民应该拿到级差地租II,但在农地流转、征地补偿中,级差地租没有得到充分的肯定。"三农"问题的核心是农民利益的实现问题,所以用马克思的地租理论解读我国农民收益的分配问题,对农民问题的解决具有重要意义。     

农村集体经营性建设用地入市促进农民土地财产性收入增长研究——以成都市郫都区为例

农村集体经营性建设用地入市是采用市场机制配置农村建设用地,实现其权益价值的重要途径,对于农民增加土地财产性收入起积极作用。文章基于成都市郫都区实践,分析农村集体经营性建设用地入市收益分配以及入市促进农民土地财产性收入增长的效果及机制。研究表明:(1)农村集体经营性建设用地入市使农村集体建设用地的经济价值得以显化并增值,在此过程中,政府进行了基础设施的投入,以土地增值收益调节金的方式获得收益;农村集体经济组织凭借土地所有权和经营权获得土地收益,并以2∶8的比例在农民个人和集体之间分配,成为农民个人及集体的土地财产性收益;(2)农村集体经营性建设用地入市后,农民获得"租金(现金分红)、股金、薪金和公益金",即农民获得土地财产性收益的同时,也增加了农民的工资性收入,拓展了农民增收的渠道,入市当年农民人均直接获取土地财产性收益2 086元;(3)农村集体经营性建设用地入市助推农民增收存在存量土地资源不够多、制度不够全等制约因素,需进一步完善农村集体经营性建设用地入市制度供给,促进农民土地财产性收入持续增长。     

完善被征地农民养老保障制度的对策建议

1·建立被征地农民养老保障制度,必须创建多元化的资金筹措机制。所需资金由政府、集体和个人三方共同负担,即“政府出一点、集体补一点、个人缴一点”。政府出资部分一是从土地出让金收入中列支,这部分不应低于保障资金总额的30%;二是政府财政拨款,政府应在年度财政收支计划中确定一个固定比例,用于支付被征地农民参加社会保障的专项补贴、被征地农民基本生活保障机构管理及运行费用,以体现政府对被征地农民所承担的公共职责。集体承担部分从土地补偿费中列支,不低于保障资金总额的40%;根据各地农村集体经济的实力,鼓励乡镇企业和其他集体…     

农地制度:“公权”与“私权”博弈的现状、问题及改革建议

在农地集体所有制度与土地承包政策框架下,由于土地的占有、使用、收益、处分权在不同经济主体间的模糊配置与分割,限制了土地效益的充分实现。因此,合理确定国家、农村集体及农民土地权利分配的边界,才能保障农民在农地分配中获得公正的待遇。     

小产权房成因:一个利益博弈视角

通过构建完全信息动态博弈模型,对政府和农民集体围绕小产权房的利益博弈进行了分析.结果表明:双方博弈的动机来源于对集体建设用地入市的增值收益的分割;而现行土地制度安排下,农民集体在博弈中的最优行动选择是进行小产权房的供地交易,政府的最优行动选择则是默认,这一均衡结果又受到了政府土地制度创新的有效性、农民集体在公开土地市场的收益以及小产权房开发的违法成本等因素的强化.在此基础上,提出了构建城乡统一建设用地市场、提高征地补偿安置标准、明确小产权房的处罚措施等政策建议来遏制小产权房的扩大化.     

中国共产党承诺让农民得到更多土地增值收益

中国共产党8日承诺让农民得到更多土地增值收益。分析人士指出,这意味着中国将扭转靠牺牲农民土地财产权利降低工业化、城镇化成本的现状。胡锦涛在中共十八大作报告时说：“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。”     

土地资本化与农村工业化-广东省佛山市南海经济发展调查

本文在对广东省佛山市南海农村工业化的调查基础上提出,让农民以土地权利参与工业化,可以屏蔽国家征地制度对农民权益的侵害,有利于地方工业化,让农民分享工业化进程中的土地级差增值收益。为了更好地保护农民利益,增加农民收入,应尽快修改现行《土地管理法》中侵害农民土地权益的内容,允许农村集体建设用地直接进入市场,实行国有土地与集体土地的同地、同价、同权。     

集体建设用地流转的利弊与应注意的问题分析

集体建设用地流转的利是：为国家工业化、城市化提供用地空间;为小产权房屋的解决,宅基地的流转,户籍制度改革、征地制度改革提供配套的法律依据,缓解目前高房价造成的住房困难,解决众多城市居民的住房问题。让生产要素在城乡之间自由流动,促进农村市场经济的发展;减少征地纠纷和由此引发的群体性事件,有利于三农问题的解决。集体建设用地流转的弊是：耕地可能大量流失,威胁国家粮食安全;对国有土地市场形成一定冲击;地方政府财政收入减少,难以支撑其正常运作。集体建设用地流转应注意的问题有：集体建设用地流转要符合“三规”要求和“三个集中”原则;集体建设用地流转必须遵循土地用途管制规则;集体建设用地流转应通过城乡有形土地市场公开交易;集体建设用地流转收益必须归集体土地所有者集体经济组织并依法合理分配。     

土地资本化与农村工业化-广东省佛山市南海经济发展调查

该文在对广东省佛山市南海农村工业化的调查基础上提出,让农民以土地权利参与工业化,可以屏蔽国家征地制度对农民权益的侵害,有利于地方工业化,让农民分享工业化进程中的土地级差增值收益.为了更好地保护农民利益,增加农民收入,应尽快修改现行《土地管理法》中侵害农民土地权益的内容,允许农村集体建设用地直接进入市场,实行国有土地与集体土地的同地、同价、同权.     

对影响征地补偿价格相关因素的调查与分析

对河北省高碑店市10个村50位失地农户自1994年以来三次大规模征地的土地征用价格进行实际调查显示,土地征用后的用途是影响土地补偿价格的重要因素。另外,土地补偿价格是国家、用地单位、村集体和农户四者博弈的结果,土地补偿价格的高低与农民的自组织和实力相关。建议对不同用途的土地征用,在相同区位实行相同的土地征用和补偿价格,国家在向用地单位提供土地时,根据不同用途收取不同的出让税金,以保证政府收支平衡。