关于《土地管理法》第五十五条的修改建议

《土地管理法》第五十五条规定:“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府,都专项用于耕地开发。”这一规定,对抑制乱占滥用耕地行为发挥了重要作用。但是,由于该条规定与土地出让金等混为一体,概念模糊,造成新增建设用地土地有偿使用费流失严重。因此,有必要对该法第五十五条规定进行修改,从法律制度上堵塞新增建设用地土地…     

土地出让金的征收使用与管理

土地出让金征收使用与管理的现状土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益,即土地出让总收入扣除政府取得土地所支付的征地、拆迁费用以及宗地前期开发费用等的余额。土地出让金征收使用与管理经历了中央与地方财政分享、全部属于地方和区分新增和原有建设用地对土地出让收入实行不同管理三个阶段。按现行法律法规和政策规定,土地出让金管理的具体做法是:在收入管理方面,土地出让金为地方专项收入,列入政府基金预算。土地出让金收入的具体缴交程序是:市、县国土资源管理部门根据土地出让合同填发“缴交国有土地使用权出让金登记单…     

集体经营性建设用地调整入市模式对比分析

从调整入市组织实施方式、复垦地块所有权人分享收益方式、建新地块取得和利用方式、建新地块所有权人获得收益分配方式四个方面对调整入市模式进行了对比。分析发现:调整入市适用于工业园区建设,需要公共平台降低交易成本,需要政府介入避免市场失灵。调整入市还引发了与增减挂钩关系及新增建设用地指标分配公平性问题。从完善新增建设用地指标分配、理顺调整入市与增减挂钩的关系、加强调整入市的市场化运作程度、加强政府对增值收益分配的引导四个方面提出了建议。     

农村集体建设用地使用权流转及其收益分配问题分析——以河北省M村为例

通过对河北省农村集体建设用地流转典型村庄的调查和分析,发现集体建设用地使用权流转中存在流转随意性较强、流转价格偏低、农民认知度低、收益分配不合理等问题并对其原因进行了深入剖析,最后针对性地提出了完善流转程序、完善流转收益分配制度、完善相关配套政策等集体建设用地使用权流转及其收益分配制度完善建议。     

集体经营性建设用地流转收益内部分配探析

文章在明确集体经营性建设用地的概念和范围的基础上,分析了集体经营性建设用地流转收益内部分配中收益分配主体不明确、收益分配规范不统一、收益分配程序不合理、收益分配监督不健全、司法救济体系不完善等问题。通过比较分析各试点地区集体经营性建设用地流转收益分配的特点,建议从完善集体组织成员资格界定、制定集体收益内部分配办法、明确收益分配方案决策程序、健全收益分配民主监督机制、优化收益分配纠纷解决机制五个方面完善流转收益分配。     

已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定

为了深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范己购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，根据忡华人民共和国城市房地产管理法》和帼务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的有关规定，现对已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理问题规定如下：一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。二、已购公有住房和经济运用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济…     

农村集体建设用地流转收益分配问题分析

当前我国在农村集体建设用地流转收益分配中存在分配主体不明确,分配比例与方式混杂和监管缺失等问题,剖析原因从消除法律障碍,构建合理机制,完善配套制度等方面提出了完善农村集体建设用地流转收益分配机制的建议。     

浅析城镇土地税费的调控作用

正我国政府对于城镇建设用地税费共分取得、保有和转移3个环节。取得环节包括新增建设用地土地有偿使用费和土地出让金,保有环节包括城镇土地使用税和土地闲置费,转移环节包括土地增值税、企业(个人)所得税、印花税及契税。现实中,这些环节仍存在一些制度性问题,比如土地取得环节税费缺乏政策指向性,土地保有环节未能体现对存量土地再利用的调控,土地转移环节缺少与地区产业调控政策的衔接等。土地税费调控存在的问题     

集体非农建设用地流转的主体与收益分配

集体非农建设用地的市场流转日趋活跃，显化了集体土地的资产价值，农民也从中获取了丰厚的收益。但由于农民集体土地产权主体不清，从而在集体非农建设用地流转过程中，出现了土地收益分配不公、集体资产流失、农民权益得不到保障等一系列社会问题。流转的试点情况各地对集体非农建设用地流转中的收益分配比例进行了一系列的探索。苏州市确定了土地流转收益分配原则，采用市、县以及乡镇政府三级分成的政府参与方式，即从集体土地流转收益总价款中提取３０％缴纳给政府，其中市政府核定额每平方米收取１．５元，剩余部分按县政府３０％、乡…     

集体建设用地流转实践进展、主要问题与建议

从集体建设用地流转内涵界定、收益分配与使用、监管和市场建设等方面梳理了集体建设用地流转实践进展。实践中存在的主要问题有：集体建设用地流转前提、内涵等根本性因素需明确和完善;流转收益分配关系亟待理清,政府参与分配的途径和标准需明确,集体与村民之间的收益分配及使用需规范;集体建设用地流转监管有待进一步规范,试点地区相关政策设计有待完善,集体经济组织自我管理能力需加强;集体建设用地市场尚处于建立阶段,市场体系不健全。建议：明确前提和内涵是推进集体建设用地流转的基本条件;建立合理的利益分配和使用制度是关键;加强利用管理和权益维护是有效保障;建立集体土地交易市场是有效载体。     

物业税与土地出让金不可替代性

物业税是不动产税的一种类型 ,土地出让金是土地的价款 ,二者属于性质不同的经济范畴 ,不能也不应相互替代。文章针对用物业税替代地价的主张 ,分别从土地资源配置市场化之要求、与新发展观之矛盾、廉政建设、现实可行性等方面 ,分析了以税代价的不可行性和危害性。并指出解决地价过高及其引发的房地产开发成本过高和房价过高的根本出路在于加快城市建设方面税费改革的步伐     

农业生产托管:农业服务规模经营的主要形式

我国农业发展已经进入机械化和规模化的新时代,探索形成符合中国实际的适度规模经营路径是当前的重要任务。从实践看,发展规模经营有两条路径,一是土地规模经营,在这一模式下,由于土地流转费较高和因各种因素导致的土地流转期限不稳定,对于粮食等低附加值大宗农产品会形成较大的经营风险和远期风险;二是服务规模经营,在实践中服务规模经营的主要形式是农业生产托管,服务规模经营是农业生产性服务业充分发展的结果,这种模式能显著降低农业生产经营成本,相比较而言能够避免土地规模经营带来的风险,应当予以重视支持。     

基于地役权的电网建设用地征地补偿模式研究

研究目的:利用《物权法》中的地役权概念,结合电网建设征地的实际情况,设计以地役权为基础的电网建设征地补偿模式。研究方法:文献研究法,理论研究和系统分析法。研究结果:电网建设用地中的限制用地符合地役权的成立要件,可对其设置地役权,获得该项权利需支付地役权利金,其金额可采用权利比率法进行估算。研究结论:以地役权为基础的电网建设征地补偿模式对电网的建设、运营和维护可起到良好的促进作用,但在实践中大范围推行则需做好前期的法律、政策和技术工作。     

Social capital for rural revitalization in China: A critical evaluation on the government’s new countryside programme in Chengdu

In the context of urbanisation and decline of its countryside in the 21^st century, the Chinese government has initiated a campaign namely “building a socialist new countryside” in 2006 which is now renamed as “rural revitalisation”. Bringing together social capital, government intervention and other capital, we argue that rural revitalisation can be viewed as a process of the interaction between land transfer and community building leading to multiple gains of all stakeholders. Given the predomination of top-down government intervention and external capital investment in its campaign, this paper sheds new light on social capital in terms of not only mobilising community members’ participation, but also reaching a balance with interests of government and other stakeholders. The importance of social capital can be illustrated from critical evaluation on governmental pilot projects in the suburban zone of Chengdu, a model municipal in China in urban-rural integration. In particular, this paper aims to address the following questions: How does social capital engage and contribute to rural restructuring for sustainable rural livelihoods? What role can social capital play in the decision making of land transfer and community building? This paper contributes to rural revitalisation and land use debates in three aspects. Firstly, we post a triangular model by bringing together government intervention, social and other capital to emphasize the interwoven nature of the relationship between land transfer and community building for better understanding of the intrinsic dynamics within the communities and their interests interfaced with external stakeholders. Secondly, with respect to the impact of land transfer on sustainable livelihoods, we propose an evaluation framework to account and compare the roles of social capital against government intervention and other conditions in land transfer decision making. Thirdly, applying the above framework to sample villages, we identify three types of rural restructuring: government-led, farmer self-organising, and returned entrepreneur-oriented. Policy implications and further research direction are discussed.     

从集体用地流转看我国农村土地发展权配置

当前我国农村土地的发展权实质上归属于国家所有,集体建设用地流转是农民集体争取土地发展权及其收益的体现。农村土地发展权的设立与配置是十分必要的。文章通过分析与借鉴国外土地发展权制度的实践经验,对我国农村土地发展权制度进行了设计与构建,主要内容包括农村土地发展权的归属、农用土地发展权配置、集体建设用地发展权配置、农村土地发展权流转、对农村土地发展权的管理等五个方面。     

土地因素对农村劳动力向不同级别城镇转移影响的研究基于黑苏鄂川农户调查

目的 探索土地因素对农村劳动力向不同级别城镇转移的影响,为制定差别化的农村土地政策提供现实依据。方法 文章基于东北、东部、中部和西部四大区域典型省份（黑龙江省、江苏省、湖北省和四川省）农户调查数据,运用二元和多元有序Logistic回归模型挖掘土地因素对农村劳动力是否转移及向不同级别城镇转移决策的影响。结果 （1）转出土地和土地流转服务对农村劳动力是否转移有正向影响,土地确权、土地调整次数和土地功能认知则有负向影响。（2）土地确权、转出土地和土地流转服务对已转移农村劳动力向不同级别城镇转移有推动作用,土地数量、机械化难易程度、土地调整次数、土地功能认知则有抑制作用。（3）相对于中部地区而言,东北和东部地区农村劳动力倾向于转移;西部地区的已转移劳动力向高级别城镇转移概率更大。结论 健全土地流转市场、保障土地产权安全性和稳定性、构建新型土地经营体系和配套的土地保障体系,有助于农村劳动力向不同级别城镇有序转移。     

基于收益还原法的住宅用地使用权续期定价模式研究

本文以土地使用费的内涵分析为切入点,运用马克思地租理论分析了我国土地定价的发展历程和趋势;以此为基础,从制度层面提出了城镇住宅用地使用权续期定价模式的框架,并以此为依据,着重分析了收益还原法在住宅用地使用权续期定价中的运作过程,为土地使用权续期定价体系的完善与发展提供了新的思路与方法。     

基于生态安全视角的耕地生态补偿财政转移支付研究以湖北省为例

目的 基于生态安全视角，通过建立耕地生态安全状况与地方土地财政的定量关系，解决耕地生态保护资金来源问题，建立地方政府耕地生态保护行为激励模式。方法 文章利用耕地投入—产出的能值理论，从“压力—状态—响应”方面选取17个指标建立耕地生态安全评价体系，评价2017年湖北省103个县（市、区）的耕地生态状况，构建计量模型揭示耕地生态安全与地区土地财政之间的关系，划分生态补偿区域并建立耕地生态转移支付模型。结果 湖北省耕地利用能值结构偏不合理，农业机械、农药和化肥等投入量较大，耕地的产出—投入比偏低；湖北省耕地生态安全状况水平偏低，大部分粮棉油基地多属于耕地安全临界区及安全敏感区，且耕地生态安全水平差异显著，生态安全值最低地区为江汉区（0.301 1），最高为利川市（0.663 4）；通过新增建设用地建立两者之间的关系可得，耕地生态综合评分值每增长1个单位，新增建设用地对应减少2.809 hm²，地方政府土地财政收入减少283.203万元。计算得耕地生态支付区达46个，其中江汉区支付额最高（15 859.368万元），受偿区共22个，其中恩施市受偿额最高（7 645.695万元），各县（市、区）的财政转移支付额度占其当年财政总收入的比例在0.120%~3.861%，具有可操作性。结论 为实现耕地高效持续利用、建立地区政府耕地生态保护激励机制、创新生态补偿资金来源提供新视角。     

土地信托流转“草尾模式”下的农民收益研究

研究目的:研究农村土地信托流转"草尾模式"的农民收益,定量分析土地信托流转的农民增收情况。研究方法:实地调查法、文献资料法。研究结果:土地信托流转"草尾模式"下,农民收入主要由土地承包经营权转让费、工资性收入和隐性收入组成,2012年沅江市农村居民人均纯收入为10060元,比上年增长17.5%。研究结论:尽快落实农村土地登记确权工作,扫清法律障碍;完善对土地流出农民合理、规范、多元保障机制;培育公开、公正、规范的农村土地承包经营权流转市场;加强对土地信托市场的财政与金融支持。     

多维视阈下土地流转的减贫效应及其异质性研究——基于CFPS2018微观数据分析

目的 土地流转是深化农村土地制度改革的重要探索,是解决农村贫困问题的重要路径,以土地流转为抓手对进一步实施乡村振兴战略具有重要意义。方法 文章基于2018年4 445份中国家庭追踪调查（CFPS）数据,从收入和贫困脆弱性两个维度入手,构建可行广义最小二乘法（FGLS）模型并运用倾向得分匹配（PSM）法分析土地流转的减贫效应及其异质性。结果 （1）在收入维度下,土地流转户的家庭收入水平相比未流转户高12.07%,其中受教育程度、家庭规模和工资水平的差异是影响农户家庭收入增加的关键因素;（2）在贫困脆弱性维度下,土地流转户的贫困脆弱性比未流转户低5.13%,西部地区贫困脆弱性水平为0.419远高于中部和东部地区;（3）从土地流转方式来看,土地转出户的贫困脆弱性比土地转入户显著低0.018,通过PSM解决内生性问题后结果依然稳健。结论 加快健全土地经营权流转机制,根据不同地区、不同农户的土地流转特征出台针对性的相关政策,强化新型农业经营主体的带动作用,完善农村社会化服务体系。