从房屋登记机构的审查标准看审理房屋登记行政案件的问题及改进建议

一、登记审查的二元区分及其评说 不动产登记的审查主要有两种方式,即形式审查和实质审查。形式审查是指登记机构审查登记申请人申请登记时提交的材料（包括各种证件资料）是否完备、递交的材料与登记的主、客体之间是否关联、每一件材料在形式上是否合法（如证件资料的发出或制作主体是否是法定主体、是否过有效期等）。简言之,     

我国公司登记审查的法律原则:新折衷审查标准——基于规范分析的实证视角

从现有的法律规范进行分析,我国公司登记的审查原则是新折衷审查标准。新折衷审查标准要求公司登记机关原则上承担形式审查的义务,在特定情形下承担实质审查的义务。形式审查义务要求公司登记机关承担审查申请材料"数量上的形式"、"时间上的形式"、"内容上的形式"和"形式上的形式"是否符合法律规定;实质审查义务要求公司登记机关基于对申请材料的合理怀疑,裁量决定对其真实性进行核实,以审查其是否符合法律规定。     

登记机构承担形式审查抑或实质审查——以房屋面积为视角

对于房屋面积,登记机构应承担形式审查义务抑或实质审查义务,登记实践中存在不同观点。针对上述问题,笔者拟从以下三个角度予以阐释。一、房屋登记审查标准各国房屋登记审查标准主要有两种情形,即实质审查和形式审查。所谓实质审查,是指登记机构必须就申请人所提供的材料的真实性承担实质调查和验收的义务。     

有关民办学校等单位所有房产的抵押登记问题

房屋抵押权登记是指根据抵押当事人的申请,登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构受理抵押登记申请后应对主体和客体进行审查,如抵押人是否有权对抵押物进行处分,抵押物是否存在禁止抵押的情形,提交的要件是否齐备,要件之间的逻辑关系是否一致等。能否进行抵押登记的前提条件就是看抵押物是否存在法律规定的禁止抵押的情形。     

对企业登记实质审查若干问题的思考

企业登记机关对申请材料应当采取何种审查标准,一直存在争论。200年7月1日出台的《行政许可法》,对此作了规定,使登记机关对申请材料进行审核有了法律依据。但在企业登记实践中,如何处理形式审查与实质审查的关系,如何把握企业实质审查的范围、方式,需要进一步进行探索一、企业注册登记实质审查的含义和必要性(一)企业登记形式审查和实质审查的含义正确把握形式审查和实质审查的含义,是探讨企业登记实质审查的前提。通常所说企业登记之形式审查是指登记机关对企业登记注册申请材料的形式要件是否具备进行的审查即审查申请材料是否齐全完整、…     

论需公证的登记申请材料——《房屋登记办法》研讨之十二

一、《物权法》起草过程中的争论 依据《公证法》第2条,所谓公证是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。在《物权法》起草过程中,对不动产登记是否需要公证前置或者强制公证存在较大争议,但在最终颁行的《物权法》中,并未对不动产登记的强制公证问题进行规定。     

何为谨慎 如何合理——论登记机构的登记审查标准

登记是形式审查还是实质审查的疑问，可以说是登记机构最热望得到正面回答，又最怕碰触的部分。《物权法》对于登记机构职责的归纳采用了查验、询问、如实、及时、要求补充证明以及实地查看等用语。从立法的描述来看，登记机构享有一种对登记事实真实性、合法性、有效性的职权认定职能。由此最高人民法院在其编写的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》一书中，     

判断不动产登记机构是否履责的前提是审查标准明确

《物权法》实施后，对不动产登记机构的审查责任在业内外产生了很大的争论。造成不动产登记机构审查责任不清的缘由，一是，法律规定不明确。现行的法律并没有对登记机构履行实质性审查或是形式性审查做出明确规定。同时，何为实质审查、何为形式审查也有争议；哪些需要实质审查、哪些需要形式审查也有争论。二是，审判实践中对不动产登记机构审查标准不一致。对同一性质的案件，如关于当事人婚姻状况的审查及夫妻财产的登记问题，在不同地方的人民法院，甚至同一地方人民法院的不同法官都有不同的认识、不同的审判结果。三是，公众诉求的不同。     

房屋登记中的测绘报告审查

按《房屋登记办法》的规定,房屋测绘报告,是申请人申请房屋所有权初始登记和因房屋面积变动产生的变更登记时,应当向登记机构提交的材料。对该材料,登记机构是形式审查,还是实质审查?长期以来,学界和实务界争论不休。     

浅议建立房地产登记官制度

物权法制定以前．法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准没有明确的规定，各地房地产登记机构掌握的尺度宽严不一，房地产登记机构一般只是对登记申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，基本都没有将询问当事人纳入登记程序，基本不去现场查看。然而2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的物权法第十二条规定，     

企业登记审查应把握“符合法定形式”原则

依照《行政许可法》的规定，企业登记审查为形式审查，要求申请材料数量齐全，符合法定形式。国家工商总局《企业登记程序规定》对此作了明确规定，即“企业登记机关依法对申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查。”材料齐全比较好掌握，“符合法定形式”应当如何把握呢？     

房屋初始登记与规划审批的衔接

房屋所有权初始登记是指因合法建造房屋而申请的登记,是对业已存在的房屋所有权的第一次登记,对其之后物权变动具有原始根据效力,因此十分重要。房屋登记机构受理此类登记申请,作出予以登记或不予登记的决定,审核的关键是房屋是否为合法建造。合法建造是指房屋权利状况和自然状况必须与规划、土地、竣工验收等方面的登记资料反映的内容一致,其中规划审批情况是判断的重要内容。对此,     

房屋登记审查标准之探析

从登记机构角度观察，审查标准就是房屋登记时应审查什么内容、审查到什么程度、程序履行到哪个细节才算尽到审查义务等。登记审查标准与物权变动模式、登记的法律定位、登记机构设立、登记赔偿机制等都有着密切的关系。因此，只有结合我国的登记制度和各地普遍采用的登记模式，才能建立符合实际的审查标准，登记机构据此才能履行起权、责、利对等的审查职能。本文以我国现行的房屋登记特点为基础，根据实际工作，提出登记审查标准以及在把握标准时应坚持的一些基本原则。     

不动产登记咨询服务刍议

所谓不动产登记咨询服务,是指不动产登记机构业务人员解答不动产登记当事人或关系人涉及不动产登记事项的相关政策、法律、法规、规章、日常业务以及不动产专业技术知识等问题的智力活动。俗话说:“隔行如隔山”。当今社会分工愈加细化、新的行业层出不穷,行政机构职能不时调整,咨询已成为人们生活、学习、工作中不可或缺的一部分,而不动产登记所具有的法律性、专业性、技术性和特殊性使得其咨询服务的     

不动产登记咨询服务刍议

所谓不动产登记咨询服务,是指不动产登记机构业务人员解答不动产登记当事人或关系人涉及不动产登记事项的相关政策、法律、法规、规章、日常业务以及不动产专业技术知识等问题的智力活动。俗话说:“隔行如隔山”。当今社会分工愈加细化、新的行业层出不穷,行政机构职能不时调整,咨询已成为人们生活、学习、工作中不可或缺的一部分,而不动产登记所具有的法律性、专业性、技术性和特殊性使得其咨询服务的     

房屋登记中的侵权责任分析

一、房屋登记中的侵权形式 登记过程由当事人的申请行为和登记机构的登记行为构成，当事人之间发生的法律行为在其申请后，登记人员经过审查等必要程序记载于登记簿后发生物权效力，换言之，基于法律行为的登记是将当事人的债权关系转化为物权效力或准物权效力的过程。申请不实或登记不当都会引起侵权结果，按侵权主体不同有以下两种情形。     

我国不动产登记中行政机关赔偿制度的思考

正一、我国不动产登记中行政机关承担赔偿责任存在的问题1.登记机关的审查方式不明确在不动产登记过程中,不同的审查方式对登记机关赔偿责任的确定有着不同影响。登记机关如果采取实质审查方式,需要对引起不动产物权变动原因行为的真实性、合法性、登记资料是否符合法律规定、作为登记客体的不动产是否真实存在进行详细的审查,经确定无误后才可以予以登记,因此其审查权限相对较大,登记簿所展现出来的不动产权属状况的可信度也较高,当然对因登记错误造成的     

不动产登记立法的必要性与紧迫性

一、房屋登记"一题多解"的现象亟待规范 <物权法>除明确不动产登记簿的权威性外,还首次提出了更正登记和预告登记等新的登记形式.房屋登记的种类之多,以及对登记机构审查职责是重形式还是重事实的理解和认识的不同,导致同一种情形,不同地方规定应办的登记类别不同,由于税费等种种原因,甚至同样是办理转移登记,出现买卖和赠与方式对比选择等情形.     

公司登记合法性与司法审查标准之重构

根据我国公司登记方面的法律规范和行政诉讼方面的法律规范,公司登记机关在行政程序中对申请材料真实性的审查标准与法院在行政诉讼程序中对申请材料真实性的审查标准不尽相同,因而公司登记机关已经尽到法定审查义务的公司登记行为,往往被法院以主要证据不足或者主要事实不清为由予以撤销。这说明我国公司登记合法性审查的司法标准存在严重缺陷,需要正确协调行政权与司法权的关系,并在现有的法律框架内进行重构:分离履行法定职责之诉与撤销公司登记之诉;当事人之间的民事纠纷,坚持民事诉讼优先。     

登记机构是否有义务核实异议登记申请人的诉讼行为

异议登记设立后,登记机构有义务向法院核实异议登记权利人是否已经起诉的事实吗？15天后,异议登记权利人一直没有出现,登记机构是否有权注销异议登记？本文拟从异议登记制度的概念、功能说起,最终得出答案。