登记机构承担形式审查抑或实质审查——以房屋面积为视角

对于房屋面积,登记机构应承担形式审查义务抑或实质审查义务,登记实践中存在不同观点。针对上述问题,笔者拟从以下三个角度予以阐释。一、房屋登记审查标准各国房屋登记审查标准主要有两种情形,即实质审查和形式审查。所谓实质审查,是指登记机构必须就申请人所提供的材料的真实性承担实质调查和验收的义务。     

试说典当行申请登记的“房地产抵押典当”

近年来,典当行因从事"房地产抵押典当"业务向房屋登记机构申请房屋权属登记的情形越来越多。典当行所称的"房地产抵押典当",究竟是"房地产抵押"、"房地产典当",还是"房地产既抵押又典当",办理这种"房地产抵押典当"会有什么风险,房屋登记机构及其工作人员一般不很了解。本文尝试从分析《典当管理办法》及其他民     

房屋登记中的侵权责任分析

一、房屋登记中的侵权形式 登记过程由当事人的申请行为和登记机构的登记行为构成，当事人之间发生的法律行为在其申请后，登记人员经过审查等必要程序记载于登记簿后发生物权效力，换言之，基于法律行为的登记是将当事人的债权关系转化为物权效力或准物权效力的过程。申请不实或登记不当都会引起侵权结果，按侵权主体不同有以下两种情形。     

隐名购房合同的效力认定

隐名购房合同,又称借名购房合同,是指当事人约定,一方(隐名人)经他人(出名人)的同意,将其出资购买的房屋登记于他人名下。当事人选择订立隐名购房合同的原因多种多样,有为了购买政策性保障住房,有为了规避限购政策,或为了规避信贷政策等。在隐名购房情形中,房屋虽登记于出名人名下,其为形式上所有权人,但真正所有权人则为隐名人,在法律形式和实质内容之间形成"虚"与"实"的法律关系。一、隐名购房合同的法律性质及其有效性     

夫妻一方擅自出售共有房屋的思考

一、问题由来在现有房屋登记管理实践中,夫妻共有房屋登记于一方名下的情形并不少见。在登记方未经对方同意而以个人名义将房屋出售给第三人时,对该行为的性质及效力的认识,在理论和实践上均有不同意见。     

自己代理订立房屋买卖合同及其登记实务

房屋登记实务中,登记机构有时遇到以下情形的登记申请：1．房屋所有权人委托代理人出售房屋,代理人作为该房屋的买受人,持房屋所有权人的委托书、由代理人一人签名的房屋买卖合同向登记机构申请房屋转移登记;2．父母将自己的房屋出售给未成年子女,持房屋买卖合同及父母同未成年子女身份关系的证明材料向登记机构申请房屋转移登记。这样的情形,就是民法理论上所谓的“自己代理”。     

农村房屋登记存在问题及其对策

一、农村集体土地房屋登记存在问题和原因(一)农民对办理房屋权属登记的主观能动性不强1.集体土地和国有土地的流转模式不同,导致集体土地房屋流转受到限制城市国有土地上房屋实行的是"地随房走"原则,抵押、交易相对流转自由,充分体现物权原     

地震致房屋灭失的登记规则探讨

《房屋登记办法》（下称《办法》）的颁布实施使房屋登记程序日趋完善，为及时、有效解决“汶川地震”带给房屋登记机构的一系列登记难题提供了基础。比如取消申请房屋登记的时限要求、缩小房屋登记机构依职权注销登记的范围、明确每项登记类型所需的申请材料等。但有“登记程序法”之称的《办法》仅明确了一般情形下的登记规则，忽略了不可抗力情形下的特殊登记规则，     

当事人单方、双方申请房屋登记的几个实务问题

关于当事人申请房屋登记的单双方问题,<房屋登记办法>第十二条作了明确,"申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外",同时对可以由当事人单方申请的情形作了列举性说明:合法建造房屋的,因生效法律文书取得房屋权利的,因继承、受遗赠取得房屋权利的,变更登记的,房屋灭失的,权利人放弃权利的,法律、法规规定的其他情形.     

金绍达信箱:房地产权属管理疑难问题解析(十五)

72、房屋到典当行进行典当,登记机关如何办理登记? "典"和"当"本来是完全不同的两种行为,典当行的所有业务,都与房屋典权没有任何关系.     

有关民办学校等单位所有房产的抵押登记问题

房屋抵押权登记是指根据抵押当事人的申请,登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构受理抵押登记申请后应对主体和客体进行审查,如抵押人是否有权对抵押物进行处分,抵押物是否存在禁止抵押的情形,提交的要件是否齐备,要件之间的逻辑关系是否一致等。能否进行抵押登记的前提条件就是看抵押物是否存在法律规定的禁止抵押的情形。     

深圳市不动产统一登记的探索与实践

正一、深圳市不动产统一登记的历史探索(一)统一登记对象早期,深圳市与内地大部分城市相同,按照国家《土地登记规则》、《房屋登记办法》等政策文件建立了分部门登记各类不动产制度,登记后分别颁发"国有土地使用权证"、"房屋所有权证"。1992年,深圳市颁布《深圳经济特区房地产登记条例》,推行土地使用权、房屋所有权统一登记,具体途径是将原"房屋所有权证"、"国有土地使用权证"合二为一,统一制作的房地产产权凭证,同时记载有土地文件和房屋文件,对业主所购房屋不单独再发土     

开化房管处推出离婚析产转移登记新服务

正在实际的房屋登记业务中,因离婚析产而办理的转移登记数量随离婚率的增加而一直居高不下。和"加名"登记不同,离婚析产登记在一定程度上会受到当事人情绪的影响。因为根据房屋登记的相关法律规定,涉及离婚析产的登记需要双方共同申请,而一方仅凭离婚协议是无法申请房屋析产登记的。以下是两个比较典型的案例。案例一,徐某前来办理房屋抵押贷款登记,我们受理时发现,     

房屋用途登记的困惑与化解

房屋用途历来是房屋登记中的重要记载因素,只是在不同历史阶段其表现形式有所变化,但其实质内涵是一致的。房屋用途是决定房产价格的核心要素。房屋用途不同,房屋权利人从房产中获得的未来收益的预期不同。房屋用途登记的合法性和准确性,直接决定房屋权利人的切身利益。而房屋登记中登记机构可能会遇到规划用途、土地用途、登记用途口径不一致等问题,带来用途登记的困惑和尴尬。为此,笔者结合工作实际,从房屋用途登记的价值效应、在历史发展阶段的变迁、用途登记存在的问题进行探讨和分析。一、房屋用途登记的价值效应     

关于夫妻间房产处分权的探讨

“夫妻财产”的登记一直困扰着登记机构，其原因主要是尚未出台一部完善的不动产登记法来规范登记机构核准登记的标准。笔者现将个人申请房屋登记的情形进行归纳，主要为以下几种：婚前购买的房屋，婚后首次申请登记；婚前购买并已登记的房屋婚后申请转让；婚前的合法建房婚后首次申请登记；丧偶后再婚的一方继承了前配偶的房产申请登记；离婚后再婚的一方申请转让前次婚姻中所分得的房产；婚后通过购买、建设、继承、受赠等方式取得的房屋申请登记。     

共有房产的性质及份额的确定

房产共有是指两个或两个以上的单位或者个人对同一房产享有所有权,是一种普遍的所有权形式。共有在某种程度上足以反映所有权制度的变迁及社会经济的发展,从当前房产登记的状况来看,数人共有房产的情形越来越多。虽然《物权法》第103条、第104条对共有财产的登记作了原则性规定,但是在房屋登记过程中具体怎样操作才能落实法律规定？尤其是在申请人对登记机构关于共有性质和份额的询问未作确定答复的情况下,     

防止初始登记时重复登记的简便方法

《房屋登记办法》在规定当事人申请登记的事项应当具备的条件和登记机构应当不予登记的情形时，都提及要注意“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”。这是因为物权的几大原则中有一个是“一物一权”的原则，就是在同一物上不能设立相互矛盾或冲突的物权。     

房屋基本单元编石马规则之构建

一、构建房屋基本单元编码规则之法律依据 <房屋登记办法>(下称<办法>)第十条规定,房屋应当按照基本单元进行登记.所谓房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间.房屋编码是房屋唯一识别码,从地理空间上唯一标定房屋位置,改变以往依据地名、街道名称等动态确定位置,描述房屋空间位置的做法.为满足<办法>的要求,建立"以图表管房,以房建簿,依簿发证"的管理模式、登记体系,保证登记的唯一性、准确性,就必须通过测绘基础数据,形成以房屋基本单元编号为基础的测绘图、楼盘表关联,在此基础上将房屋登记属性要素逐步添加,进而形成房屋登记簿的记载.     

从《司法解释三》谈夫妻共有房屋登记

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《司法解释三》)施行以来,全国不少地方掀起了夫妻房产的"加名热",也引起了社会各界对夫妻房产归属的热议。撇开夫妻房产复杂的社会属性不论,本文仅从房屋登记的角度谈一谈关于夫妻共有房屋登记的审查义务和审查责任。长期以来,房屋登记究竟采取形式审查还是实质审查的争论不断。特别是针对夫妻房产的登记,一直是全国房屋登记机构不能取得共识的重点。在工作实践中大致分为三种办理模式:一是采取形式审查。依据《房屋登记办法》第18条的     

积极开展构筑物登记 充分体现不动产效用

《房屋登记办法》(下称《登记办法》)第96条规定:"具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。"什么是构筑物,是否属于我们常说的"房屋"范畴,与普通房屋有什么区别,这些疑问在登记实务中常会遇到。因构筑物登记属"参照"执行范围,又无明确统一的登记操作办法,有观点认为,此类建筑形态各异,很多不符合《房产测量规范》(下称《测量规范》)计算建筑面积的范围,不登记为宜;也有观点认为,人工建造的建筑物,本身就是一种资产形式,也属不动产范围,既然可以参照执行,只要是合法建筑,就应当登记。