试论司法实践中不动产登记原则的例外——以“一房三卖”纠纷诉讼案为例

物权与债权之区分原则反映了法律权利归属的基本问题。在不动产登记制度中确立物权属性的对抗效力,便于解决交易纠纷中多重（竞争）关系人之间的利益冲突。选择和适用这一尺度标准,需要结合冲突利益的正当性、价值平衡之与合同原因行为的关联性进行评判。     

浅论准不动产物权变动的公示方法与效力

随着我国市场经济的发展,准不动产的交易愈加频繁,其物权变动制度受到了人们的广泛关注.准不动产物权变动的公示是其物权行为的构成要件,明确其方法与效力,协调变动中登记与交付的关系,对维护物权法内部法理的统一,保障当事人意思自治、维护交易安全、稳定市场秩序,都具有积极的作用.本文试从准不动产物权变动公示的基本内涵入手,对公示方法和效力在法律体系中的冲突及在实践中造成的问题进行阐述,客观评价我国准不动产物权变动中以登记对抗主义为原则的公示方法,并建议采取登记生效主义原则完善准不动产物权变动的公示,以期对这项制度的理论和实践发展提供借鉴.     

论物权登记效力与合同效力的区分

不区分物权登记效力与合同效力,合同的效力就有可能由一方当事人决定,这显然有悖于民法理论。因此,坚持区分合同效力与登记效力,是遵循民法基本理论、保护合同当事人合法权益的现实需要。物权登记的效力由《物权法》规范,合同的效力由《合同法》决定;登记效力指向物权,合同效力指向债权;合同效力取决于合意,物权效力取决于登记。科学认识和运用不动产物权的登记效力,正确行使物权,有利于更好地实现《物权法》确定的“定分止争、物尽其用”的目标。     

《物权法》预告登记之范围检讨

不动产预告登记制度是民法中关于不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护物权变动合意达成但尚未履行前，以物权变动为目的的债权性请求权。我国《物权法》首次确立了不动产预告登记制度。不动产预告登记制度是一项独特的制度，是物权法领域和债法领域相交叉的制度，它采用了登记这一物权公示的手段，保障债权的实现。当然，能得到这一制度保障的债权必须是特定债权，即以不动产或特疏动产的物权变动为内容的债权。     

预告登记申请条件新论

为保全将来发生的不动产物权变动的请求权的效力,我国物权法规定了预告登记制度。然而,该制度对预告登记申请的条件由于规定得过于严苛和简单,不但缺乏相应的指导作用,反而限制了该权利的行使。以强制与自愿申请相结合和有条件地单独申请为原则,以存在可以申请预告登记的债权请求权和当事人就不动产物权变动达成的协议书或者生效的法律文书为条件,当事人可以向有关部门提出预告登记的申请。     

无产权证房屋转让合同效力新探

“登记是房屋转让合同有效要件”的观点使众多已经成立的无产权证房屋转让合同归于无效。转让合同效力的丧失造成应受保护的利益未获保护,助长了不诚实交易的风气,有违公平正义理念。房屋转让合同的法律适用应为尽量承认合同效力的《合同法》及新的司法解释,而非《城市房地产管理法》。实质主义登记下,依物权行为理论,房屋转让合同作为引起房屋物权变动的原因行为,自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时,有过错的当事人应当承担违约责任。一房数卖和房改房买卖合同的效力及物权归属应在买卖合同有效的原则下,具体加以分析。     

论不动产预告登记的效力及其完善

随着《物权法》的颁布实施,不动产预告登记制度在中国正式确立。不动产预告登记制度对于不动产物权变动具有极为重要的意义,同时这一制度设计有利于保障交易安全,有效遏制＂一房二卖＂的现象。然而《物权法》仅对不动产预告登记制度做了原则性的规定,即便有《房屋登记办法》、《土地登记办法》等部门规章的细化,中国不动产预告登记制度仍然存在立法不统一,适用范围狭窄,效力不确定等一系列问题,旨在通过对不动产预告登记效力的研究对中国不动产预告登记制度提出实体及程序方面的完善。     

论借名买房的所有权归属

随着房地产经济的发展,居民购房需求的不断增长,交易主体之间矛盾不断,利益纠葛驳杂,其中借名买房所引发的法律问题日益凸显。通说认为,目前我国《物权法》采纳了以债权形式主义为主,债权意思主义模式为例外的不动产物权变动规范模式。然而并不能因此简单地将借名买房的所有权归属问题套用这两种模式加以评判,必须在现行法律规定下,结合借名合同效力,物权变动模式以及不动产登记制度的要求系统梳理整个物权变动的过程,并在有无第三人的前提下分别讨论,从而最终确定不动产所有权的归属。     

试论我国不动产登记制度的完善

我国已经进入市场经济国家的行列,不动产是公民生活中的重要组成部分,如何更好的保护不动产的交易,维护不动产交易的正常秩序.具有非常重要的意义.实施不久的<物权法>规定了物权变动公示公信的基本原则,也对不动产登记制度作了较为详细的规定,较之以往是一长足的进步.但我国不动产登记制度仍有很多缺陷,本文试以提出并提出建议和意见.     

农村土地承包经营权登记模式反思

我国现行农村土地承包经营权登记模式存在诸多弊端,脱离统一的不动产登记制度;不利于保护农民权利;不利于交易的安全。从构筑统一的不动产登记制度;彰显物权的公示、公信原则;促进土地承包经营权的高效流转的角度而言,应当对农村土地承包经营权的登记模式采用登记要件主义。     

《民法典》编纂中的物权登记性质

我国学界通说认为不动产登记其具有公信力,导致立法价值与法律条文逻辑不一致,经不起体系解释的推敲.我国不动产物权登记公信力主要体现在善意取得制度及不动产登记机构审查原则,通过对这些制度及原则相关法律条文的体系解释,研究我国不动产物权登记公信力价值取向与法律体系完整性的契合度,为现今 《物权法编》(草案)编纂提供一种价值及条文体系的选择.     

试论我国不动产登记制度的完善

我国已经进入市场经济国家的行列，不动产是公民生活中的重要组成部分，如何更好的保护不动产的交易，维护不动产交易的正常秩序，具有非常重要的意义。实施不久的《物权法》规定了物权变动公示公信的基本原则，也对不动产登记制度作了较为详细的规定．较之以往是一长足的进步。但我国不动产登记制度仍有很多缺陷，本文试以提出并提出建议和意见。     

论不动产预告登记之客体

本文罗列几种常见的预告登记客体并分析其是否适格:国有土地上房屋所有权与抵押权、现房买卖与抵押权、征收补偿协议的安置房所有权及抵押权、建设用地使用权、房屋抵押权转让、集体土地之上的房屋所有权及抵押权.研究登记对抗主义下物权的债权请求权能否适用预告登记,如:宅基地使用权、地役权、土地承包经营权.以此提出完善《物权法》中对于不动产预告登记客体的完善建议.     

论不动产登记的效力

关于不动产登记的效力主要有两种模式：登记对抗主义和登记要件主义。文章通过衡量两种立法模式的利弊。认为我国物权法采纳以登记要件为原则。登记对抗为例外的模式。是符合中国国情的。同时还对目前不动产登记制度中的不足提出了自己的看法。     

论商品房预售登记的法律性质和效力以及相关纠纷的解决

由于我国现行商品房预售合同登记备案制度仅具有行政管理的性质，不具有民法上对抗第三人的效力，导致实践中一房二卖等纠纷层出不穷。为此，应当运用物权法的理论，提出应建立商品房预告登记制度．赋予商品房预售登记以物权的对抗效力，以此约束预售人，保护预购人，并妥善解决此类纠纷。     

探讨房地产权属登记中的几个问题

摘要：以保障交易安全为目的的不动产登记制度是民法物权理论中的一个重要课题。不动产是任何民事主体及整个人类社会存在的基础。不动产物权乃是诸财产权中的重要权利,是世界各国财产立法的重要内容之一。分析不动产物权的享有和变动,研究不动产登记制度特别是不动产登记的审查模式,对建立运作良好实效突出的不动产登记制度意义甚大。     

不动产“一物数卖”的法律思考——以物权变动展开

＂一物数卖＂纠纷明显增多,物权变动法律问题的研究是解决＂一物数卖＂法律适用的理论基础。不动产物权变动区分原则和不动产公示原则是影响采取何种物权变动模式的基础原则。为了对数个买受人利益进行合理的取舍与平衡,以《物权法》为代表的一系列法律在中国基本确立了债权形式主义不动产物权变动模式。     

物权效力的限制

对于物权的效力历来多有争论并大致形成了三种不同的学说：“二效力说”、“三效力说”、“四效力说”。但是无论何种学说都是以物权的本质和特性为物权效力的理论依据，以公示公信为其存在的制度基础。然而由于现代物权价值观念的转变，出现了越来越多的不具有明显物权特性的物权，再加上对保障第三人利益和交易安全的重视，更多的债权通过公示而物权化，物权与债权的区分逐渐模糊化，物权的独特效力已不再像以往那样明显，受到了一定程度的限制。     

浅析不动产登记错误赔偿责任

不动产登记制度作为物权法的基本制度之一，对不动产物权变动及交易秩序及安全的维护具有极为重要的作用。一旦不动产登记出现错误，无论其是由登记机关或者登记申请主体的过错，其损害后果都是极为严重的。《物权法》关于不动产登记错误的规定较为模糊，可操作性不强，且对不动产登记错误赔偿责任的性质语焉不详，有待于进一步明确。选择何种赔偿责任模式才能尽可能的保护当事人的权益，是未来不动产登记法亟须解决的核心问题之一。     

建设工程价款优先受偿权与相关权利的冲突处理

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）规定：建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《物权法》规定,预告登记具有排斥任何第三人未经债权人同意而取得指定的不动产物权的效力。笔者曾就建设工程价款优先受偿权的保全登记进行探析,并提出＂以预告登记保全我国建设工程价款优先受偿权＂的设想。在这一设想基础上,就建设工程价款优先受偿权与相关权利的冲突处理作进一步探析。