浅谈房地产企业土地增值税的清算流程及注意事项

土地增值税是房地产开发企业的最重要税种,如何做好土地增值税清算,对房地产企业确认土地增值额,依法纳税和享受税收优惠至关重要。通过对土地增值税清算确认条件和主体,相关资料的搜集整理;清算的会计准备;开发收入、成本扣除项目确定中的注意事项;清算税款等进行了梳理,以便开发企业及时准确的做好土地增值税清算,依法纳税并保护自己的合法权益。     

房地产企业预提成本费用税前扣除政策解析

预提费用,是指房企从成本费用中预先列支但尚未实际支付的各项费用。《企业所得税法实施条例》第九条规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。在土地增值税清算中,税法规定房地产企业预提费用不得税前扣除。     

房地产开发项目税收政策的若干双重标准

房地产开发项目的土地增值税与企业所得税税前扣除的双重标准．形成了我国税收政策的最大差异,亟待通过揭示和分析,探讨企业所得税和土地增值税收入确认、税前扣除政策趋同的可能性,缩小税收政策差异,降低税务机关征收成本,减少纳税人遵循成本。     

房地产项目公司注销前的退税政策——国家税务总局公告2010年第29号解读

2010年年底,国家税务总局出台了《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号,以下简称29号公告）,困扰地产项目公司的土地增值税清算税款由于缺乏收入配比从而无法全部扣除的问题一时了之。29号公告的意义在于：一是开企业所得税与土地增值税税种协调之先河;二是过去涉及企业补税...     

财税法规政策摘登(四则)

财政部国家税务总局关于中小企业信用担保机构有关准备金企业所得税税前扣除政策的通知一、符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年年末担保责任余额1%的比例计提的担保赔偿准备,允许在企业所得税税前扣除,同时将上年度计提的担保赔偿准备余额转为当期收入。二、符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年担保费收入50%的比例计提的未到期责任准备,允许在企业所得税税前扣除,同时将上年度计提的未到期责任准备余额转为当期收入。三、中小企业信用担保机构实际发生的代偿损失,符合税收法律法规关于资产损失税前扣除政策规定的,应冲减已在税前扣除的担保赔偿准备,不足冲减部分据实在企业所得税税前扣除。     

购地环节特殊事项的土地增值税、所得税税前扣除问题解析

房地产开发企业在取得土地使用权过程中，会面临土地增值税、企业所得税税前扣除问题，由于这两个税种遵循的税法体系不同，两者的税前扣除存在差异。笔者拟通过几个小案例作些分析。     

关于土地增值税的清算

土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。一、清算范围及清算主体(一)土地增值税清算的适用范围根据《国家税务总局〈关于印发土地     

政策

税务总局明确土地增值税清算有关问题 税务总局近日下发通知，明确土地增值税清算有关问题。通知称，土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。     

业务招待费对企业税负影响分析

业务招待费是企业对成本费用进行税务筹划的重要项目之一。为了合理控制业务招待费税前列支数额，企业所得税法实施条例对此规定了限制性开支标准。修订前的企业所得税法实施条例规定，企业营业收入1500万元以下部分准予以0．5％tL率在税前扣除；而营业收入超过1500万元按0．3％的比率在税前扣除。修订后的企业所得税法实施条例则按不同的比率计算可税前列支的业务招待费数额，即在不超过业务收入0．5％的范围内，一律按企业实际发生的与经营活动有关的业务招待费的60％扣除。修订后的企业所得税法实施条例将对业务招待费较高的企业产生什么影响呢？笔者试作如下分析。     

关于利息支出税前扣除的探讨

实务操作中,一些涉税工作人员对利息能否在企业所得税税前扣除和因利率选择扣除多少等方面概念模糊,导致企业因此多缴或者少缴税款,甚至产生滞纳金、罚款等税收风险。本文基于一个企业所得税年度汇算清缴中的实例,对利息在企业所得税税前扣除的相关法律法规进行了探讨和梳理。     

土地出让金返还款的财税处理差异

房地产开发企业收到政府的土地出让金返还款或奖励款时,一般计入营业外收入,但是根据土地增值税清算的有关规定,此款项应冲减土地成本,这对土地增值税清算结果和企业所得税年度汇算结果有着较大影响。正确的会计处理应该是,收到土地出让金返还款时计入递延收益,并在销售期内分期转入营业外收入,但每年年终进行所得税汇算时,该款项不构成应纳税所得额。     

关于利息支出税前扣除的探讨

实务操作中，一些涉税工作人员对利息能否在企业所得税税前扣除和因利率选择扣除多少等方面概念模糊，导致企业因此多缴或者少缴税款，甚至产生滞纳金、罚款等税收风险。本文基于一个企业所得税年度汇算清缴中的实例，对利息在企业所得税税前扣除的相关法律法规进行了探讨和梳理。     

房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定。现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：     

房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定,现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下:一、房地产开发企业(以下简称企业)按规定对开发项目进行土地增值税清算后,在向税务机关申请办理注销税务登记时,如注销当年汇算清缴出现亏损,应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款,并申请退税:     

增量留抵退税解析

《关于深化增值税改革有关政策的公告》明确了增量留抵退稅优惠政策。本文介绍了房地产开发企业和建筑施工企业行业的特点,并从抵扣进项稅时间、预缴税款时间和纳税义务时间规定,归纳得出两大行业享受增量留抵退税的必然性。同时,从先进制造企业建设期投资和产品销售退回两个维度,分析其退税机理。接着概述了公共基础设施运营单位取得财政补贴收入符合不征增值税条件时退税的计算。最后总结四大行业退税共同规律及退税的现实意义。     

企业政策性搬迁综合纳税筹划分析

企业发生政策性搬迁一般期限长、补偿收入多、投资金额大，涉及的税种主要是企业所得税。企业在搬迁协议签约前，要与政府相关部门商谈搬迁补偿方式，采取现金补偿与非货币性资产置换相结合的方式减少纳税支出。对无法收回的债权和股权投资按政策规定申报税前扣除，对符合条件的新购设备按规定一次性税前扣除，同时要积极创造条件筹划增值税留抵退税，申报高新技术企业等来享受税收优惠。     

房地产企业土地增值税计算问题探析

土地增值税对房地产企业利润影响大,清算工作有一定难度,计算方式复杂,计算结果易出错。在符合清算条件时,掌握好应税收入、扣除项目的确认分析,探索土地增值税计算准确的途径,推进房地产企业健康可持续发展。     

速算业务招待费的扣除限额及其要求

为规范企业所得税税前扣除，加强企业所得税管理，国家税务总局以国税发 [2000]84号文颁发了《企业所得税税前扣除办法》 (以下简称“新办法” )。新办法对业务招待费的扣除比例略作提高。按照旧制度，销售净额 1 8亿元的企业，可扣除的业务招待费最高限额为 36万元。按新办法的规定，销售营业收入净额达到 1 8亿元的企业，可扣除的业务招待费最高可达 57万元。减少计算档次。按照旧制度，业务招待费扣除限额分四档计算，即：全年销售净额 (营业收入 )在 1500万元 (不含 1500万元 )以下的，不超过年销售净额的 5‰；超过 1500万元 (含 1…     

对《企业所得税税前扣除规定新变化》一文的异议

《财会月刊》(会计)2007年第7期发表了李明泰同志的《企业所得税税前扣除规定新变化》一文,文章对企业所得税税前扣除规定的新变化进行了深入的阐述,对指导企业进行正确纳税申报大有帮助。但对其所举事例二,笔者认为处理不     

所得税法不得扣除项目规定解析

新企业所得税法在规定了企业实际发生与取得收入有关并且合理的支出允许税前扣除一般规则同时，又明确了禁止扣除和特殊扣除项目，构成了企业所得税税前扣除的一般框架。禁止扣除项目又称为“不得扣除”项目，涉及面广，不好把握，在业务处理中极易出错，从而带来不必要的涉税风险。