政府管制房地产开发市场法律制度发展回顾和评述

政府对房地产开发市场进行管制的基本制度,主要包括房地产开发市场准入制度、土地使用管制制度、投融资管制制度、质量管制制度。我国在改革开放以后,在市场准入、土地使用和投融资等方面建立了一系列管制制度,这些制度体现在许多法律法规当中。但还存在一些不完善之处,主要表现为:市场准入标准不统一;土地使用用途不明确缺乏相关利益人的平衡机制;投融资制度缺乏一些基本规定。     

城镇地产有偿使用若干问题的研究

<正> 在我国,国家所有的城镇地产必须普遍实行有偿使用制度,这一观点已为多数人接受。但由于以往没有对此给予必要的关注,故这一制度不论从其理论基础上讲,还是从其实际的可行性上讲,都还存在着种种问题。本文准备就几个主要问题作些探讨。一地产使用费的价值基础城镇地产包括土地资源本身及土地开发投资。土地资源本身,即作为自然状态的土地,没有价值,也不是价值创造的源泉。但它作为一种特殊的生产条件(生产资料),在经济活动过程中有独特的使用价值。土地投资,主要指为改良土地使其产生新的使用价值而投入的劳动(包括活劳动和物化劳动),这些劳动凝结在土地中,形成土地价值。因此,城镇地产就是     

取向市场的土地商品化模式选择

<正>实现取向市场的土地商品化,必须按照地产市场法则与我国现实地产状况来合理组织运作,其具体运作步骤,可界分为地产招标经营、土地规模开发、地产市场交易等阶段。 在地产招标经营阶段,实行竞投,将一切待开发经营的土地公开市场,按价格优先和时间优先原则仲裁中标者。在第二阶段,土地规模开发,其实质是对按市场经济推动土地商品化至为重要的环节。在这一阶段,土地作为一种特殊的原材料被加工和塑造,使土地的使用价值发生扩大或增加。规模开发后的土地,已由一种特殊商品质化为一般商品,而且,在土地被加工过程中,土地凝结着生产要素,特别是     

培育发展地产市场 规范健全地产市场

土地,是人类赖以生存和发展的基础,是最重要的生产要素,社会生产的各个领域,都离不开土地。因此,我国的市场体制中,如果只要商品市场,没有生产要素市场,那就是残缺的市场体制;在生产要素市场中,如果只要劳动力、资金、技术等市场而没有土地市场,那么这个市场必然是不完善的。所谓地产,即商品化的土地。土地是地产的物质形态,地产则是土地的经济形态。土地就其本身属性来说,是一种自然资源,但商品化的土地,则是国家     

找寻房企估值洼地

<正>影响企业估值的因素主要是影响房地产开发企业发展速度以及盈利能力的基本要素,这些基本要素概括起来就是融资、土地与税收。目前这几个因素仍然是市场调控的重点,住宅开发类地产估值下移已成定局。融资企业的融资能力关乎到企业的     

商业用地评估的定量化方法

一、引言商业用地是地产市场中最为活跃的一种用地类型。由于其经济效益最高，且在我国地产交易中开展的又最早，因而成为地产估价的主要研究对象之一。然而，目前国内上地估价方法的研究大多还停留在简单的综合评价或定性分析阶段，缺乏必要的定量化评估方法，地产估价过程中主观随意性较大，严重影响了评估结果的客观性，妨碍了地产市场的规范化发展。有鉴于此，本文拟就较典型的商业用地出让问题，给出一个评估实例分析。二、改进模型的建立与分析由于商业用地中地产的区位条件作为自然、交通和经济位置的综合特征，它具有本质地反映土地…     

关于规范我国城市土地市场秩序的对策

一、土地市场秩序建设中的问题 1．市场进出秩序不完善。市场进出秩序不完善主要表现为转让市场中非法进出行为较普遍。它又分为以下三种情况：第一，擅自改变土地用途、非法转让。由于体制的原因，目前我国的存量土地大部分是以划拨或者协议的方式取得，其土地用途主要是厂房用地、办公用地等。但有些土地使用者在获得土地使用权后，擅自将这些土地用于经营性房地产开发，或直接转让给土地开发单位，     

为何要对楼市调控转向

相信很多人都听说了最近房地产政策要有个大转变,市场中的地产板块也反应很大。支持这个传言的线索,包括了人民日报和新华社这两家媒体,同日撰文评述楼市调控政策。人民日报指出,房地产陷入越调越涨的怪圈,不能一味限价限购;而新华社更为直接地表明,楼市调控将转向土地财政改革等长效机制。如果这一方法落实,那么将会与笔者早前一直强调的调控思路不谋而合。之所以过去的地产调控政策一直被市场诟病,并且也缺乏直接的效果,很重要的原因就是过于忽略了供给端。国家为什么一直选择性忽略土地供给端的问     

论我国土地市场的结构性重组

土地市场是土地这一重要的生产要素进行市场化配置的场所。改革开放以来,中国土地市场的建设已经取得了长足的进步,对推动我国的经济发展起到了重要的促进作用。但不可否认的是,由于种种原因,中国的土地市场存在着结构性缺陷,这些缺陷已经在相当程度上阻碍了土地利用效率的提高,对土地市场进行结构性重组已经显得非常必要。一、我国土地市场存在结构性缺陷1.市场体系不完整。我国土地市场体系的不完整性主要体现在只有土地使用权市场,而没有土地所有权市场。根据宪法的规定,我国的土地制度实行公有制,城市的土地是国家所有的,农村的土地则是…     

安得广厦万千间——浅议城市房产开发、设计中空间资源的合理利用

我国改革开放,尤其是20世纪90年代以来城市房产经济蓬勃发展的同时,存在一系列负面问题。其中由于土地空间资源瓶颈,而导致在城市房产开发、设计中,较普遍地存在追求数量、忽视质量的现象,缺乏对土地空间资源利用的科学、艺术和经济相统一的思考。     

探索小产权房带来的问题及其对策

"小产权"房是指在农村集体所有的土地上开发的商品房.由于有违现行法律规定,面临着很大的风险.但却因优惠的价格受到广大购房者的欢迎.然而由于农村宅基地和国有建设用地在所有制方面存在看巨大差异.在农村宅基地上开发商品房的做法.在政策上还存在不少问题,文章对这些问题进行分析并在此基础上提出相应的解决对策.     

论我国房地产泡沫风险产生的原因及解决对策

改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。本文对我国房地产存在的问题进行了分析，对指出了一些解决对策。     

经济发达地区农地市场中农户土地供给和需求双向不足研究

地产对农民具有多重效用。经济发达地区农地市场不仅存在需求不足,同时存在供给不足,双向不足造成农地市场的市场空间狭小。促进沿海经济发达区农村土地市场发展的关键是针对土地对农民的效用扩展这一市场空间。     

“天价地”现象:成因、影响及对策

当前,"天价地"现象频频出现,房地产开发商大量囤积土地的行为越来越明显,隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张,对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估,为此必须采取强有力的措施,加大打击囤积土地行为的力度。     

谈房地产开发存在的问题及对策

改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。     

住宅开发项目的投资估算

住宅项目投资可以分为三大部分 ,即地产投资、房产投资和期间费用。地产投资主要指土地的征用、拆迁、补偿等费用 ,房产投资主要包括建筑安装工程费、公共配套及基础设施费 ,期间费用包括财务费用、管理费和销售费等。一、地产投资估算土地是住宅开发项目中最为特殊的组成部分。与其他的成本构成要素不同 ,房地产开发企业获得的是土地在一段时间内的使用权而不是所有权 ,而且这种使用权的获取方式也千差万别 ,因此有关土地的投资估算最为复杂。地产投资大致可以分为两种情况。一种是新开发土地投资 ,即对农用地或未开发土地的征用。为获取这…     

房地产市场金融风险分析

文章从房地产泡沫的定义出发,从土地供给弹性、地产投资结构两个主要方面分析了近期北京市房地产市场金融风险的来源,又从地方政府、商业银行、地产开发商以及购买者相互博弈过程对地产泡沫的膨胀机制进行了深入分析;最后给出了衡量地产泡沫风险的基本研究范式,数据计算证实近期北京地产市场上不存在明显泡沫风险。     

我国快速城市化中土地利用问题的根源——制度缺陷

文章指出快速城市化阶段下我国土地利用存在建设用地不断增加但利用并不充分,耕地面积大量减少且存在区域差异特征,土地污染严重及生态环境破坏严重,农民失地引发大量社会问题等问题,而造成这些问题的根源就在于土地规划制度、政府制度、市场制度等方面存在缺陷。要解决这些问题,必须建设一个"上下和谐、市场统一"的良好制度环境,从完善城乡规划体系,土地规划中体现管制理念,改革政府政绩考核制度,统一城乡土地市场等方面采取措施。     

浅谈我国城市土地市场规划

随着我国市场经济的快速发展,土地市场作为市场体系的重要组成部分,其发展完善的程度对经济的发展有着很大的影响.由于土地本身的特性及土地制度决定了我国城市土地市场在发展成熟的过程中必将存在一系列的问题,本文着重讨论如何解决这一系列问题和进一步完善土地市场的建议.     

“批租制”下中国地产投资价值研究

本文从理论上探讨了中国批租制度下的地产投资价值问题。研究表明,地产是一种金融资产,具有投资增值特性,其内在价值取决于GDP发展水平。在中国现行土地所有权与使用权相分离的国情下,对于土地使用者而言,地产的投资价值要远小于地产的内在价值,地产不具有金融资产的特性;土地的剩余使用年限是决定地产投资价值的重要因素,地产投资价值随着土地使用期限的临近而呈现递减趋势。