农村宅基地使用权流转的公平与效率分析

研究目的：分析现行的禁止农村宅基地流转制度对农村宅基地利用效率与公平性的制度绩效。研究方法：文献资料法、对比分析法。研究结果：禁止农村宅基地流转的制度导致了农村宅基地超标利用、居民点布局分散和村容村貌差，存在严重的宅基地利用效率损失；同时在城乡居民市场主体地位、城乡土地产权地位、农民土地权益等方面也存在严重的不公平性。研究结论：基于对农村宅基地流转公平与效率的改进出发，取消限制农村宅基地流转的相关规定，允许农村宅基地入市交易，并严格管理农村宅基地。     

宅基地制度的优化路径研究——基于财产权益纠偏的分析框架

在乡村振兴发展背景下,宅基地制度优化需要纠正农户宅基地财产权益获得偏差,并允许农民获得更多宅基地财产权益。本文基于农民在现实宅基地利用中的财产权益实现差异,从权、益二分视角构建了事实财产权益格局的四象限模型和财产权益偏差的理论分析框架,在此基础上对形成农户事实宅基地财产权益偏差的产权制度安排和农民行为能力因素进行了分析。本文认为对农户事实宅基地财产权益的纠偏是推动宅基地制度优化的前提与基础,基于农户宅基地财产权益纠偏的基本逻辑,本文提出宅基地制度优化需要构建农民基本居住权益保障体系,完善法定权利结构,建立市场化交易机制,健全监督管理机制,在优化农村宅基地利用的同时促进农民获得更多宅基地财产权益。     

农村宅基地制度改革的理论逻辑与深化路径——基于农民权益的分析视角

让农民受益是宅基地制度改革的出发点和落脚点。本文基于农民权益变化视角审视宅基地制度70年变迁历程发现,自“两权分离”后宅基地制度表现出“房地分离、差别赋权、产权管制”的特征,即同一时期宅基地与农房的限定性赋权并不同步,国家逐渐加强对宅基地及农房的产权与权能管制,农民宅基地权益在产权管制中受到损害。乡村振兴背景下,宅基地制度改革的基本趋向是放松产权管制与还权赋能,改革的逻辑思路是以维护国家公益(保障居住功能)为基点,以发展农民私益(显化财产功能)为驱动力,以“三权分置”产权结构重塑为总统领,积极探索深化改革。宅基地“三权分置”本质上是宅基地权利体系的重构过程,即通过三权的重新设置发挥其独特功能和整体效能。在实践路径方面,强化集体所有权重点在于明晰权利主体,赋予完整权能;保障农户资格权首先要厘清权利性质,明确入法路径;适度放活使用权,亟需进一步放宽使用权流转范围与用途功能,实现有偿使用。     

新中国70年宅基地制度变迁、困境与展望：一个分析框架

研究目的：构建中国农村宅基地制度变迁的分析框架并提出宅基地制度的改革方向。研究方法：制度变迁理论方法。研究结果：宅基地要素相对价格变化，产生“外部利润”，引起利益主体的初级行动和次级行动，形成新的制度均衡。研究结论：中国宅基地制度经历了从自由流转到宽松流转到限制流转再到当前的“三权分置”等阶段，始终与同时代的乡村发展战略相互呼应、互为因果。须从当前农村宅基地制度现状出发，逐步弱化宅基地的社会保障功能，显化宅基地的资产功能，着力激发城乡社会创造活力和土地要素的市场价值，不断促进宅基地制度变革在乡村振兴过程中取得重大突破。     

农村宅基地流转现状、问题与对策研究——基于梅州市的调查分析

对梅州市农村宅基地流转现状进行了问卷调查和个别访谈,分析了当前梅州市农村宅基地流转的主要特点和存在问题,并对农村宅基地流转制度改革提出了一些建议:加强村镇规划,引导集中建房;加快相关法律体系建设,做好普法工作;明晰产权,合理分配收益;完善宅基地登记发证制度;完善宅基地管理制度;完善农村社会保障体系。     

不同模式下农村宅基地退出的农户选择偏好及其影响因素*——基于福建省晋江市的实证分析

［目的］为合理引导农户积极有序地退出农村宅基地，亟需开展不同模式下农村宅基地退出的农户选择偏好研究，准确把握不同类型农户的宅基地退出模式选择偏好及其影响因素，为研制出与不同类型农户相适应的宅基地退出管理策略提供参考。［方法］文章选取福建省晋江市作为典型案例研究区，采用问卷调查法和深度访谈法获取研究数据，基于多分类Logistic模型对不同模式下农村宅基地退出的农户选择偏好及其影响因素进行实证研究。［结果］农户选择货币补偿模式的正相关影响因素有家庭非农收入比重、宅基地与县镇距离和行为认知，负相关影响因素有年龄、受教育水平； 农户选择资产置换模式的正相关影响因素有家庭人口数和行为认知，负相关影响因素有宅基地与县镇距离； 农户选择指标置换模式的正相关影响因素有年龄、受教育水平、宅基地面积，负相关影响因素有家庭非农收入比重和行为认知。郊区非农业型农户适用于货币补偿模式，城中村非农业型农户适用于资产置换模式，郊区农业型农户适用于指标置换模式。［结论］不同模式下农村宅基地退出的农户选择偏好具有较大的差异。因此，在宅基地退出模式实施过程中，应采取差别化的政策措施来推动农户积极参与农村宅基地退出。在货币补偿模式下，应确保农户在城镇的保障性住房； 在资产置换模式下，应保障农户转变户籍后的福利水平； 在指标置换模式下，应提升农户的非农就业能力，尊重农户的退出意愿与诉求。     

宅基地使用权流转的困境与出路

研究目的:就如何解决宅基地使用权流转的两难困境提出建议。研究方法:文献分析法、规范分析法。研究结果:中国现行管理规定禁止宅基地使用权向本农民集体之外的主体流转,这一规定在实践中遭遇了私下流转盛行和宅基地闲置浪费的挑战。当前赞成和反对宅基地使用权流转的声音同样强烈,此次农民住房财产权抵押贷款改革试点并未明确态度。权衡正反两方面观点,完全禁止宅基地使用权对外流转的理由并不充分。争议背后凸显的是宅基地担负的社会保障功能与财产功能之间的冲突,进一步言是稳定与效率的冲突。鉴于中国区域发展的不平衡性,不同区域农民对宅基地的保障依赖程度不同,对宅基地发挥财产功能的诉求大小也不相同,在充分尊重当地农民意愿的基础上分区域逐步推进宅基地使用权有条件的对外流转,是能兼顾各方利益的务实对策。研究结论:应当推行宅基地使用权的有条件对外流转。     

农村闲置宅基地盘活利用方式研究

随着城市化进程不断推进,农村流动人口越来越多,闲置宅基地问题越来越引发关注。通过文献分析法和实地调研法,归纳了农村闲置宅基地的主要类型,分析了形成原因,提出了解决对策。调研发现,现阶段农村闲置宅基地主要有继承宅基地闲置、外出务工季节性闲置及建新不拆旧闲置等。究其根本原因,主要是农村宅基地的执法和监督机制不健全、宅基地流转不出村限制、宅基地退出机制不完善等。因此,建议加强监管,严格落实"一户一宅"制度;构建镇域或县域范围内的市场流转机制;完善配套机制,减少农民后顾之忧,推进农村闲置宅基地信息登记制度,依法构建农村闲置宅基地的有偿退出机制,注重农民退出后的社会保障等。     

广东省农地“三权分置”可持续发展评价

［目的］探讨农村土地的所有权、承包权和经营权的可持续发展能力，对于有效解决土地产权的困境，稳定农地承包权以及推进农村土地经营权的有序流转具有重要的实际意义。［方法］以广东省为例，通过构建农地“三权分置”可持续发展评价体系，采用层次分析法确定指标权重，进而通过可持续发展指数确定其可持续发展能力。［结果］广东省农民土地承包权指数最高，而对应指标的指数相对也高，其中土地承包权确权实测率指数最高； 广东省农民土地流转经营权的指数介于所有权和承包权之间，农民在获得稳定的土地流转收益有力转移农村剩余劳动力，进而直接或间接的增加农民收入； 广东省的农村土地所有权指数最低，因为广东省所有权人均土地面积较低，农民的产权认知能力较弱，导致指数偏低。［结论］农地“三权分置”相互影响相互制约，落实农地集体所有权，制定土地有偿使用和有偿退出机制，建立多层次的土地流转中心和合作社，维护农地的合理流转，在一定程度上提高农地的利用效率。     

农村宅基地使用权抵押的法律问题研究

作为农地产权流转的主要形式,宅基地使用权抵押有助于释放宅基地经济价值,拓宽农户融资渠道,促进农村社会发展。农村宅基地使用权抵押牵扯到现行立法、宅基地登记确权、价值评估、农地贷款金融机构、社会保障制度等多方面问题,对此,建议完善相关立法、做好宅基地使用权登记工作、建立价值评估体系、成立专门的农地金融机构、完善农村社会保障制度。     

关于农村宅基地使用权流转的思考

随着经济的迅速发展，城镇国有土地已经大量地进入市场，土地资产的职能得到不断地强化；而在农村，农民热衷的宅基地流转（尽管能否流转以及如何流转还在讨论之中）却是个亟待解决的问题，但其流转已成为必然的事实。本文通过分析农民宅基地与承包地之间的异同，提出了与市场经济相适应的农村宅基地管理和有偿流转的相关对策。     

重庆农村宅基地确权与总体流转机制设计研究

本文系统分析农村宅基地确权影响因素,设计农村宅基地确权机制;明确农村宅基地流转前提、原则和总体思路,分别从宅基地流转的政策机制、主客体机制、方式机制、利益分配机制四个方面设计农村宅基地流转机制;对于完全退出宅基地进城务工的农民采取宅基地置换"住房券",并对其置换标准和使用方式给出相关建议;分析扩大农村金融担保物的必要性,赋予农村宅基地及其之上住宅的财产性功能,从农村宅基地确权证书的抵押流程、主客体机制、宅基地价格评估机制、抵押各方行为机制、风险控制机制等方面进行机制设计和制度安排。     

农村产权交易视野下的宅基地使用权流转制度构建

成都市农村产权交易所"确权流转、还权赋能"的制度设计,对宅基地使用权流转具有积极探索意义。在此基础上,本文根据农村宅基地使用权流转的法律现状,分析了宅基地使用权流转的必要性和可行性,在明晰产权等原则的指导下,从四个方面构建了宅基地使用权流转制度,提出了立法建议。     

“户籍—社保”联动改革对农户宅基地退出意愿的影响

随着城市化进程加快,现行的户籍制度令城乡社会保障制度出现了分割,而城乡分化的社会保障体制又使得我国户籍制度改革举步维艰。城乡社会保障体系存在较大差异,使得农民不愿意放弃农村集体土地和宅基地。在耕地保护压力越来越大的今天,了解农民意愿,有效解决农村宅基地的退出问题,成为实现城乡建设用地增减挂钩、确保耕地保有量的有效途径。本文以河北省沧州市新华区和运河区外围农村宅基地为研究对象,运用Logistic模型分析了"户籍—社保"联动改革下影响农户宅基地退出意愿的主要因素,提出"户籍—社保"联动改革建议。     

我国农村宅基地流转研究综述

近年来,学术界和理论界对农村宅基地流转研究形成了许多重要成果。学者们主要从经济学、法学等学科出发对农村宅基地流转的产权、制度障碍与创新、流转模式、流转利益分配等问题进行深入的研究,取得了丰厚的成果。随着城市化、工业化和农业现代化的推进,农村宅基地流转领域出现的问题日益增多,对农村宅基地流转问题研究需要我们多视角进一步深化、拓展和创新。     

发达地区农村土地流转的收益分配格局与扭曲程度*——基于上海市农户问卷的实地调查

［目的］土地流转收益分配一直是城乡土地利用与管理的热点话题。文章根据上海农户微观实证调查，以农地征收作为国有建设用地的增值研究状态，以集体建设用地征收、复垦和私下交易为集体建设用地流转的增值研究状态，分析不同集体土地流转的各权利主体增值收益和收益分配格局。［方法］利用阿特金森福利指数测算不同流转模式下收益分配格局的扭曲程度。［结果］（1）农地城市流转中农户和政府的收益比为1∶4718； 宅基地征收中农户和政府的收益比为1∶122； 宅基地复垦两者收益比为1∶402，农户隐形交易中农户获得农村房地产全部增值收益105 783元，政府所得收益为0； （2）农地城市流转、宅基地征收和宅基地复垦3种流转形式的综合阿特金森指数分别为0918 7， 0009 9和0361 9，即宅基地征收的阿特金森指数最低，其收益分配格局扭曲程度最低，而农地城市流转阿特金森指数最高，即收益分配扭曲程度最高； （3）从收益分配扭曲程度可推测，政府组织流转集体土地的优先序为：农地城市流转>集体建设用地复垦>集体建设用地征收。［结论］该研究不仅分析了当前农村土地流转的收益分配格局，也揭示了政府组织集体土地流转活动的动机，为进一步提高农户补偿提供了一定科学依据。     

城镇化深入发展背景下农村宅基地流转问题研究

虽然我国立法对宅基地的流转一直持否定态度,但农民为了实现自己的宅基地财产权,各类宅基地流转及隐形买卖现象层出不穷。目前我国农村宅基地的财产权权能受到大幅抑制,流转受到诸多法律限制,仅体现在最基本的居住功能。但其财产权权能可以随政策、法律的宽松而不断扩充,因此在当前城乡二元化社会保障体系中,农村宅基地可以弥补农村社会保障与城镇社会保障之间的差距,故其所蕴含的社会保障功能不容忽视。党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道,正是进一步扩充农村宅基地财产权权能,充分发挥农村宅基地社会保障功能的有益尝试。     

基于农地产权比例化市场流转的农户流转意愿研究

农地产权比例化市场流转有利于解决目前农地流转过程中产权界定不清晰、土地增值收益分配不公平、农民社会保障无着落等问题。而农户作为农地流转的直接主体,其意愿在农地产权比例化流转决策中起着关键性作用。本文作者以陕西省的入户调查数据为基础,通过建立Heckman两阶段模型,实证分析了影响农户进行农地产权比例化市场流转意愿以及产权分配比例的因素。研究表明,农户个体特征变量、家庭特征变量、外部环境变量、流转过程变量、农户对流转制度的认知变量以及农村金融可获得性变量对农户的流转意愿和产权分配比例都会有影响。最后作者依据研究结论,从农地流转的制度设计、产权分配比例、农村劳动力有保障转移以及农村金融支持等方面提出相关建议。     

农村宅基地使用权流转的现实困难与制度重构

我国城乡二元土地法律制度对农村宅基地使用权流转的限制与其现实困境,需要对相关法律进行修改或调整,明晰农村宅基地用益物权的地位,明确流转的收益分配,逐步建立城乡互补的社会保障机制.     

城乡融合视角下宅基地流转范围的改革路径研究

宅基地改革路径需要放在城乡融合大视角中研究,而宅基地改革路径的核心就是宅基地的流转主体和主体的范围。从城乡融合、社会保障、农村资产盘活、城镇用地问题疏解几个影响因素出发,分析了宅基地流转范围与这些影响因素的关系。提出了扩大宅基地流转范围、实现城乡融合应当成为宅基地改革的远期目标;选取城乡差别较小的发达地区,逐步试点宅基地流转范围的扩大;创新制度设计,融合宅基地流转范围扩大与宅基地有偿退出机制;在尊重财产权和相关制度的前提下,通过扩大宅基地流转范围解决现有"小产权房"问题,盘活城镇周边农村集体土地的经济价值等改革路径。