关于城市房屋拆迁补偿价格评估的几点体会

随着城市化进程的推进和城市框架的不断拉大，城市房屋拆迁已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的补偿价格，关系着被拆迁人、承租人、拆迁人、政府的切身利益，关系着拆迁工作的顺利进行。而房屋拆迁补偿价格评估的公正与否，关键看估价人员评估房屋拆迁补偿价格时的依据及结果能否同时得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到政府的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关、法院的认可。     

实施《城市房屋拆迁估价指导意见》中的难点及建议

《指导意见》第三条第二款中规定：“被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。”此款规定采用拆迁人和被拆迁人协商确定不具可操作性，因为房屋拆迁行为中被拆迁人是被动的，一般情况下作为被拆迁人往往希望利益最大化，而拆迁人往往希     

浅谈在城市房屋拆迁评估中装饰装修项目的评估

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋的室内自行装饰装修的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，由被拆迁人和拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定。在实际房屋拆迁评估过程中，房地产估价机构拥有专业的估价队伍，并且拥有丰富的房地产专业知识和实际工作经验，在拆迁估价评估中秉着独立、客观、公正、合法的估价原则，能够较好地维护被拆迁人的利益，并保证拆迁工作的顺利进行，从而更好地实现城市的规划目标，进一步加强城市的旧区改造和生态环境的改善。因此，拆迁人通常委托估价机构进行拆迁房屋室内装饰装修的评估工作。     

如何认定拆迁过程中的公房租赁关系

《城市房地产拆迁管理条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”根据此条,在实际操作中我省在拆迁管理条例中作了如下规定:拆迁租赁的公有房屋,拆迁人应当将补偿金额中相当于被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给房屋所有人,其余部分补偿给房屋承租人,被拆迁…     

拆迁补偿的评估价格是怎么来的

拆迁补偿直接关系到拆迁人和被拆迁人的直接利益,可又是区位、又是用途、什么重置价格、什么容积率修正系数,拆迁区居民哪儿了解那么多的专业名词,拆迁评估人员刚一开口,老百姓就被“专业名词”绕晕了,到最后只记住“你家的两间平房值20万元!”。这就完了吗?如果您是被拆迁人,您满意吗?为了让众多非专业的被拆迁人了解拆迁补偿的评估价格,本文对拆迁补偿价格的构成以及如何评估进行了简要的介绍。     

如何处理被拆迁人拒绝配合评估问题的探讨

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条和第二十五条规定拆迁人无论对被拆迁人实行货币补偿还是房屋产权调换都必须对被拆除房屋进行房地产价格评估。对被拆除房屋进行评估是为保护拆迁当事人尤其是被拆迁人合法权益而设立的程序。只有对被拆除房屋进行评估,才能合理地以房屋价值为基础确定货币补偿的金额和产权调换的差价。评估结果也是房屋拆迁管理部门裁决拆迁纠纷的重要依据。但是在拆迁工作中常常出现一些被拆迁人拒绝配合评估,导致拆迁协议无法达成,甚至连拆迁裁决也无法进行。如何解决这一问题,国务院《城市房屋拆迁管理条例》未…     

如何提高拆迁评估价格的执行力

一、拆迁“评估难”，弱化了拆迁评估价格在安置补偿中的权威性 《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。但在目静拆迁难”的环境条件下，拆迁“评估难”成为“拆迁难”的“孪生体”，面临着诸多的困难和问题，致使评估价格在实施拆迁补偿中，难以体现其作为补偿依据的权威性。主要体现在以下方面：     

提高拆迁调解成功率的途径

当前，拆迁人与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的期限内经常会因补偿、安置等问题达不成协议。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。对不能如期签订协议的，拆迁当事人应当向拆迁管理部门递交房屋拆迁裁决申请，拆迁管理部门受理后，负责组织召开调解会议。调解会议是维护拆迁当事人合法权益，化解拆迁矛盾、稳定社会秩序的一种好形式。一般拆迁过程中遇到的补偿、安置纠纷都可以通过调解会这种方式得以解决。然而，如何才能提高调解成功率昵？建议从以下五个方面入手：     

浅析房屋拆迁纠纷及处理

从贵阳市过去几年发生的拆迁纠纷看，归纳起来有以下几种类型：一．因补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、房屋性质的确认和房屋评估结果等问题，经协商达不成协议而引发的拆迁纠纷和信访。产生这种纠纷和信访的原因有两个方面：一方面是拆迁人提供的拆迁补偿安置条件和标准苛刻，被拆迁人难以接受；另一方面是被拆迁人提的要求过高，拆迁人不能违背拆迁法规的原则满足他们的过高要求。二．签订了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人在约定的搬迁期限内拒绝搬迁的拆迁纠纷和信访。这种纠纷…     

城市房屋拆迁估价工作中的几点体会

随着城市化进程的推进，城市房屋拆迂已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的价格，关系着拆迁人、被拆迁人、承租人的切身利益。而拆迁房屋的估价结果能否得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关的认可，关系着拆迂工作的顺利进行。因此，房地产估价在拆迁工作中是十分重要的环节，在整个拆迁讨稃中起到举足轻重的作用．     

直管公房拆迁中存在的问题与建议

一、直管公房拆迁中存在的问题第一、拆迁人名不符实，房管部门身份复杂。在城市房屋拆迁中，特别是在闹市区旧城改造时，不可避免地会遇到直管公房的拆迁问题。作为房屋拆迁管理部门，房管局是发放拆迁许可证的行政主体，作为直管公房的产权代表或管理者，房管局属于被拆迁人；而在拆迁实施过程中，房管局又履行或部分履行着拆迁人的职责，替代拆迁人，具体实施直管公房的拆迁。房管局集拆迁行政管理方、被拆迁人、实施拆迁当事人这三种身份于一身，显然不利于直管公房拆迁中方方面面问题的处理。第二、拆迁补偿中“产权调换”的差价从何而…     

一线来稿

哈尔滨大力推行拆迁补偿资金发放“一单式服务”哈尔滨市拆迁办继2005年推行拆迁补偿资金“登门送款”便民服务举措后,针对拆迁补偿资金发放环节中存在的矛盾问题,2006年再推便民新举措,全面推行拆迁补偿资金发“放一单式服务”。哈尔滨市自实施房屋拆迁货币化补偿以来,货币化补偿资金发放一直实行被拆迁人与拆迁人签订协议后,由拆迁人向被拆迁人签发《货币补偿款存单办理凭证》,被拆迁人持办理凭证和其他相关手续到银行办理取款手续的模式。从几年来的实际工作情况来看,有个别拆迁人将签发办理凭证作为制约被拆迁人的一种手段,以种种借口拖…     

对房屋拆迁补偿价格标准的思考与建议

在城市房屋拆迁行为中,拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。一般市场主体之间的交易是平等、自愿、等价的交易关系,交易双方都不受任何压力,只要有一方不愿意实施某种交易,该交易就不能实现。但是对于拆迁这一行为却是一方强买,另一方不得不卖的关系。根据现行政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁就是不可逆转的。被拆迁人不能选择拆还是不拆,而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。在拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格尚未达成协议的情况下,只要履行了相应的程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申…     

浅析公共利益拆迁

城市房屋拆迁，是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人予以迁移安置以及经济补偿的活动。实践中，通常的方式为，政府向拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁人对被拆迁人所有的房屋实施拆迁行为。政府行使行政许可权，拆迁人取得拆迁权，对这些权力必须加以限制，否则必然损害被拆迁人的合法利益，也是对公共利益的破坏。     

房屋拆迁估价采用评估方法遇到的尴尬与对策

城市房屋拆迁补偿评估与其他估价目的(例如抵押贷款目的、拍卖底价目的、保险目的)的评估相比，委托方与相关当事方对评估值是否公正的关注程度要高得多。城市房屋拆迁补偿评估的评估值往往可能成为拆迁人与被拆迁人进行货币补偿的金额，评估     

对房屋拆迁补偿价格标准的思考与建议

当前因不满拆迁补偿价格而自焚事件的出现，并不能完全归咎于评估机构。拆迁补偿价格未考虑由于拆迁行为对被拆迁人造成诸多不便的赔偿，是不公平的。现行等价交换的拆迁补偿价格标准只能使被拆迁人的住房面积越来越小，建议将拆迁补偿价格标准从等价交换”改变为“等面积交换”。     

城市房屋行政强制拆迁问题的探讨

强制拆迁是指拆迁人或房屋承租人不履行生效搬迁安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力，迫使被拆迁人履行搬迁义务的活动。我国《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定，“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。     

城市之痛——如何维护城市拆迁中弱势群体的合法权益

伴随着城市的飞速发展，“拆迁难”成为目前城市建设中遇到的普遍问题，在拆迁人与被拆迁人的利益博弈中优先维护谁？拆迁活动中被拆迁人相对于拆迁人而言处于弱势地位，如何维护好被拆迁人特别是普通民众的“私房”财产成为政府部门日益关注的焦点。     

解决强制拆迁难的几点建议

一、强制拆迁对象产生的根源 强制拆迁的对象就是我们常说的“钉子户”。产生“钉子户”的根源，一是有少数人企图通过拆迁“漫天要价，一夜暴富”，甚至利用恶势力要挟拆迁人，达不到要求决不搬迁；二是部分群众认为现在国家重视保护群众利益，“只要我不同意，谁也不能强制搬迁”，从而提出过分要求；三是一些特困户的相关问题难以解决，他们在拆迁中不仅需求解决住房问题，而且要求解决生活问题，而有些问题不是拆迁人所能解决的；四是拆迁人对被拆迁人补偿过低，给被拆迁人生活带来较大影响。     

拆迁补偿安置协议优先权的效力评析

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称商品房买卖司法解释）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”。