完善我国商品房预售制度之我见

一、我国商品房预售制度存在的问题在商品房预售制度运行过程中,基于商品房预售的独有特征,再加上法律体系的不健全、监管不到位、开发商诚信意识缺失等因素的影响,出现了各种不规范现象,严重损害了购房者的合法权益,衍生了无数的纠纷,由此所带来的负面影响也是不可低估的。1.合同格式条款的滥用。我国许多省市都颁布了《商品     

开发商限期内能否办出"小产证"90天带出投资新机遇

近日,国家建设部公布了<建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定>(以下简称<修正令>).其中,核心内容引起了众多购房者的关注,即预售的商品房交付使用之日起90日内,必须取得房屋权属证书.     

浅谈二手房的交易

二手房交易是买卖双方的重要内容.本文论述了二手房交易中应注意的几点事项并提出具体的建议.     

"定金"与"订金"一字误千金

"定金"和"订金"是民法学中的两个不同的概念.但在现实生活中,尤其是在购买或交易房屋时,人们却容易混淆这两个概念,开发商或二手房交易买卖双方在开具发票或书面合同中将"定"宇写成"订"字,一字之差,法律含义相差甚远.     

北京市三招激活二手房市场

据不完全统计,北京市二手房存量约为1亿平方米,但年交易量却不足200万平方米,远远低于上海、广州等地每年约2000万平方米的交易量。针对本市房地产市场存在的二手房市场成交量过低,商品房与二手房供应结构矛盾突出的问题,北京市发展和改革委员会正式表示,今年下半年,本市将出台多项措施全面激活本市二手房市场:简化二手房交易手续,尽量让交易双方在一个办事机构,一个工作窗口就能办理     

浅谈二手房的交易

二手房交易是买卖双方的重要内容。本文论述了二手房交易中应注意的几点事项并提出具体的建议。     

商品房预售的法律性质及其合同效力分析

针对房地产市场中商品房预售所出现的一些法律问题进行探讨。首先阐述了商品房预售合同的法律性质和特征,然后对商品房预售存在的主要问题进行了分析与论证,并就解决办法提出了自己看法。     

宏观调控背景下商品房预售制度监管的思考

我国的商品房预售制度是指在开发商尚未完成楼盘的建造,在取得《商品房预售许可证》后对尚在工程建设中的商品房进行公开预售的制度,购房者在购房时签订的是《商品房预售合同》,在签订合同之后购房者一般要经过相当长的一段时间才能人住。我国的这种预售制度引自房地产业曾一度繁荣的香港,     

银行的住房担保贷款也有风险

<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>(以下简称<解释>)已于今年6月1日起施行.该<解释>的一个突出特点是强调对房屋买受人的保护,规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形,因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义.但是,由于<解释>中确定了两个合同效力的关联性,即房屋买卖合同无效、解除或被撤销均可导致商品房担保贷款合同的解除,从而使得银行的住房担保贷款风险大大增加.在大力发展个人消费信贷业务的今天,这个问题不能不引起各商业银行的关注.     

“定金”与“订金”，一字误千金

“定金”和“订金”是民法学中的两个不同的概念。但在现实生活中，尤其是在购买或交易房屋时，人们却容易混淆这两个概念，开发商或二手房交易买卖双方在开具发票或书面合同中将”定”字写成“订”字，一字之差。法律含义相差甚远。     

法国商品房预售中抵押担保制度的应用

法国通过《民法典》和《建筑与住宅法》确立了商品房预售制度,以及预售中的抵押担保制度。有关法律规定,从预售交易开始之前到预售交易结束之后,全过程均通过抵押担保制度保护购房者的利益,     

从商品房预售制到现房销售制的转变——实践转型、比较分析与对策研究

预售制和现房销售制是商品房销售的两种形式，目前我国以预售制为主，部分地区正在开展现房销售试点。分别从销售对象、隐含风险、融资、商品房价格、价值理念等视角，对商品房预售制和现房销售制进行比较分析，可以发现商品房预售制侧重于交易自由和效率，而现房销售制侧重于交易安全和秩序。选择商品房预售制抑或现房销售制，与城市化进程和规模以及房地产市场的稳定性和成熟度相关。现房销售制替代预售制是大势所趋，但目前我国宜采用预售制和现房销售制双轨并行的模式，有条件地推进现房销售制。为了防范房地产市场风险隐患，应进一步强化商品房预售资金监管：改变目前监管规则零散和效力位阶相对较低的现状，增强法律规范的完整性；对不同类型预售资金实施差异化监管，严格预售资金的发放条件和进度；建立预售商品房市场的准入制度和预售资金监管制度，压实银行和房地产开发商的主体责任。     

金融衍生产品定价理论与商品房预售定价问题研究

预售是房地产市场一种常见的营销方式,但目前商品房预售定价的理论研究相对滞后,开发商在进行商品房预售时,通常只能采用市场预测等经验方法,定价效果并不理想,容易产生预售价格与市场实际情况差别较大,也容易引发违约行为,对房地产市场的健康发展带来负面影响。本文将商品房预售与远期交易、实物期权等衍生市场相联系,通过应用衍生资产定价理论,摸索和探讨测定商品房预售价格区间与定金水平的新方法。     

银行信用为房屋交易资金安全护航——中国建设银行打造房屋交易资金托管业务品牌“房易安”

房屋作为百姓生活必需品和最重要的资产之一,其交易的合法性、安全性一直受到社会各界的广泛关注。尤其在二手房交易过程中,买卖双方委托房屋中介代收代付交易资金,给一些不规范的中介机构以挪用之机,侵害了买卖双方的利益。为加强对市场的监督管理,保护房屋买卖双方的合法权益,政府出台了建立存量房交易资金监管的制度要求。市场急需找到既保障房屋交易便捷,又保障买卖双方资金安全的方法。     

论房地产交易中的风险及其防范

房地产交易中一手房和二手房的交易程序正好相反,买卖双方的风险概率也相反,本文也以这两方面分别论述其风险及防范措施。     

预抵押按揭贷款风险性分析与解决建议

<正>一、预告登记的起因和对市场经济的影响(一)预告登记的起因预告登记制度源于我国上个世纪90年代开始推广的商品房预售房制度,所谓商品房预售制度,指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。当时我国为加快商品房建设、增加住房供应量,加速开发商建设资金周转,提高了资金使用效率,降低开发商资金使用成本,各地政府大力推出了预售房制度。随着我国市场经济的不断发展和房地产     

现房销售：应是改革的方向

2008年3月16日,出席十一届全国人大一次会议的赵林中代表向大会提出议案：建议彻底取消商品房预售制度,并历数预售制度九宗缺点。其实,早在第九、十届两会上,人大代表就开始呼吁取消商品房预售制度;两年前,九届全国人大33位代表联名提交议案,建议取消商品房预售制度;一年前,十届全国人大代表洪可柱呼吁：“商品房能够与其他商品一样实现现房交易”。     

关注二手房按揭贷款的风险

二手房交易是一手房交易的延伸。随着房地产市场的成熟,二手房交易量的逐步扩大,给我们房贷业务提供了广阔的商机。二手房按揭贷款,可以理解为购房者用在房地产市场上交易购入的楼字作抵押,向银行申请住房贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。由于二手房是现房抵押,优于新建商品房的期权抵押,无完工     

预售款专项管理:房市微观调控新招

4月份有消息传出，“商品房预售款专户管理办法”正在国家相关主管部门酝酿。银行界有关人士表示，继年初央行发布关于二手房交易款专户管理要求后，对开发商所收取的一手房预售款进行专户管理没有技术障碍，可操作性很大。在此监管框架之下，开发商将难再“空手套白狼”。这是继“90／70”政策介入地产项目规划设计环节后，房地产调控试图介入并影响地产企业资金运作的微观领域的一个尝试。     

如何依法防范供用电合同用电人变更的法律风险

随着我国社会主义市场经济的快速发展和电力体制改革的不断深化,供电企业和用户之问已迅速由原来的行政管理关系向平等的市场主体关系转变,伴随着相应也带来一定的法律风险.特别是商品房销售、房屋租赁、二手房交易的日益频繁,造成供用电合同中用电人变更频率增加,从而给供用电合同的签订与履行造成影响.本文着重在对用电人变更所带来的法律风险深入分析的基础上,提出相应的有效的防范措施,从而更好的维护正常的供用电秩序和供用电合同双方的合法权益.