对已办理预告登记房屋进行查封的几个问题

某市登记机构询问：1．当事人已签订了商品房预售合同,但还没有提出预告登记申请,此时法院发出协助执行通知书,要求查封当事人购买的房屋,登记机构是否可以受理？2．如果上述当事人办了预购商品房的预告登记,法院发协助执行通知书要求查封该房屋,又应如何处理？3．当事人已办理了现房所有权转让的预告登记,法院是否还可以对这一房屋进行查封？4．已办理了抵押的预告登记的房屋,是否可以查封？如果可以查封,预告登记权利人是否还有优先受偿的权利？     

论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记（即查封时房屋产权尚未登记到李某名下）,在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预告登记转本登记（也称正式登记）,登记机构以《房屋登记办法》第22条不予登记情形第6款之规定“房屋被依法查封期间,权利人申请登记的”对贷款银行申请作出不予登记决定。此时,贷款银行是否有权要求房屋登记机构办理抵押权预告登记转本登记手续？贷款银行能否享有李某所购上述房屋的抵押权而实现优先受偿？一、抵押预告登记的理论基础     

预购商品房抵押权预告登记转本登记的办理

《房屋登记办法》第六十八条规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。据此可知,预购商品房抵押权预告登记自能够转房屋抵押权登记之日起三个月内,抵押当事人也须申请房屋抵押权登记。但是,抵押当事人是申请抵押权设立登记还是申请抵押权变更登记,申请登记时应当提交什么材料,登记机构应当怎样在登记簿上作记载,《房     

关于预告登记的两个问题

某市登记机构一位科长询问：1．（谤屋登记办法》第七十条第一款在规定预告登记应提交的材料时，明确要有“当事人关于预告登记的约定”，在收取这一材料时我们应该注意些什么？有没有“预告登记的约定”的格式文本？2，预购商品房预告登记买受方申请人是自然人的，除提交自己的身份证明外，是否要其配偶也到场共同申请登记？     

房屋登记机构如何判断预告登记是否已经失效

海南某地登记机构询问:某甲预购了一套商品房,并会同开发企业办理了预购商品房预告登记。商品房竣工后,开发企业随即办理了初始登记,但某甲并未及时前来办理该房屋的转移登记。时隔半年以后,开发企业和某乙前来申请该房屋的转移登记。     

“析产”和“分割”有什么区别？共有房产的分割是转移登记还是变更登记？

江西省某县房产权属登记机构一位负责人提问：有一处房屋，系原产权人多年前购买，当时已经进行权属登记并领取了权属证书。现产权人要将房产分一半给儿子，在到我处办理产权登记手续时，我们认为这是房屋所有权的转移登记。但当事人提出：他们这种情况属于分家析产，不是所有权的转让，因而不愿意交纳契税。问：“析产”和“分割”有什么区别？“析产”应当办理转移登记还是变更登记？产权分割是否要交纳契税？     

预购商品房抵押权预告登记的风险控制

正一、预购商品房抵押权预告登记之风险分析虽然预购商品房抵押权预告登记会给银行开展期房按揭贷款业务带来良好的风险防范作用,但在现行相关法律体系内,若借款人违约,当贷款银行主张抵押权或债权时,仍可能存在如下两大主要风险。1.预告登记失效风险预购商品房抵押权预告登记的时效应为开发商完成房屋所有权初始登记事项记载于登记簿的时点起三个月内,贷款银行最不愿意看到开发商疏于及时在此时限内办理房屋所有权转移登记至预购人名     

预告登记的适用范围

甲、乙公司合作开发一幢16层商业楼房,因乙公司无开发资质,因此双方用甲公司名义办理了前期土地、规划、建设等手续。在建设到6层时候,双方出现了纠纷,经法院判决,1-9层归甲公司所有,10-16层归乙公司所有。现乙公司担心甲公司私自出售10-16层房产,为保护自己权益,申请10-16层的预告登记,登记部门是否可以受理这个预告登记?如果能,如何办理?如果不能,乙公司需要通过什么途径维护自己权益?     

房屋登记实务中预告登记的几种情形

《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分     

当事人提交了登记申请后是否可以收回

江苏某市房产处一位员工提出：当事人因房屋买卖而向权属登记机关提出转移登记申请以后，由于一方反悔或是由于当事人约定原订立的合同不再履行等原因，申请人提出要求收回登记申请，或是要求登记机关停止办理登记手续。对申请人的这类要求，登记机关是否可以同意？如果此时登记机关已经核准登记，而当事人要求注销权属证书，登记机关是否可以注销？如果这一注销要求是因为当事人订立的房产转让合同被人民法院认定无效而引起的，又应如何处理？     

“上海房地产登记杯”房地产登记征文

一、征文内容1、房屋登记基本单元划分的具体标准2、是否可以约定将来处分期房,从而形成对预告登记的预告登记3、已有抵押预告登记的房屋可否办理转移登记,已有转让预告登记的存量房可否抵押     

房屋登记实务中预告登记的几种情形

《物权法》第20条规定：＂当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的，不发生物权效力。＂     

刍议预告登记制度的缺陷

一、预告登记制厦法律规足的缺陷 （一）对《物权法》规定的理解 《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。可见,预告登记有如下特征：     

论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记(即查封时房屋产权尚未登记到李某名下),在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预     

房产登记中有关婚姻方面的法律问题

一、双方当事人通过民政部门协议离婚,在离婚协议上已明确了夫妻共同房产归一方所有,现该方当事人持民政部门认可的离婚协议到登记机构办理房产登记,是否还需另一方到场?我国实行不动产登记制度,依照合同协议等方式取得房屋等不动产物权的,需要合同协议双方当事人完成登记后,房屋所有权才能发生变动。民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有,但此时房产所有权还没有发生变动,仍属夫妻共同财产,只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后,房屋所有权才     

预购商品房预告登记的房屋是否可以设立抵押

正《中国房地产》2014年4月刊中《浅谈已办理预告登记的预购商品房再抵押》(作者:杨玉琴)一文中有这样一个案例:某甲购买某开发公司预售商品房,交付全款,并在房屋登记机构办理了预购商品房预告登记。某乙现向某银行贷款,双方订立了借款合同和抵押合同,以某甲预购的商品房抵押作为乙债务的担保,现向房屋登记机构申请抵押登记。对于该申请是否受理,作者提出了两种观点并对此进行了相关意见阐述。本文拟对此案例中的房屋是否可以设立抵押以及涉及的法律关系和登记事项做一探讨。本人认为此类申请不符合《物权法》和相关法     

“夫妻共同财产”的登记问题

一、问题的提出 “夫妻共同财产”的登记问题是长期困扰房地产登记机构的老大难问题之一。典型的例子如，登记在夫妻一方名下的房屋，登记名义人将房屋出售给他人，向登记机构申请房屋所有权的转移登记，登记机构予以办理。但其配偶却认为，房屋是夫妻共同所有的财产，登记机构侵犯了其合法权益，遂提起行政诉讼，结果是登记机构败诉。登记机构吸取了教训，对于转移房屋所有权的登记申请，均要求原所有权人提供配偶同意的证明。而对于无配偶者，由于其无法出具单身证明，登记机构不予办理，申请人如提起履行职责之诉，登记机构也将败诉。无奈，对于无配偶者，登记机构要求其作出无配偶的书面具结，即可办理登记。但当事人如果确有配偶而隐瞒事实，提供了虚假的具结书，其配偶以登记机构为被告提起诉讼，即使登记机构能够免于赔偿，也往往难免因登记不实而败诉。     

登记机关应如何为申请人进行预告登记

某市登记机构一位工作人员询问：《物权法》规定了预告登记制度，登记机关应该如何为申请人进行预告登记？《物权法》第二十条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。“能够进行不动产登记之日”应当从哪一天起算？[编者按]     

不动产预告登记:缺失与完善

一、预告登记制度的价值考量1.安全价值预告登记的制度价值即是保全以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的登记,以此保障交易安全。2.公平价值预告登记的公示作用,将不动产的真实权利状态公之于众,才使得预告登记之后的不动产交易处于透明状态,使得第三人充分了解真实信息,在公平的条件下进行交易。3.效益价值办理预告登记需要对方当事人的同意或法     

买卖双方是否可以共同委托同一代理人到登记机构申请登记

某市登记机构询问：最近我们对申请主体的问题产生了一个疑惑：买卖双方共同委托同一代理人到登记机构办理转移登记，或是由买方持卖方的委托书来办理，我们认为这是不允许的，但找不到理由及法律依据。问：买卖双方是否可以共同委托同一代理人到登记机构办理房屋权属登记？