三大困惑制约新《导则》

2005年1月17日,国内首部规范业主行为的城市地方性法规<导则>悄然出台,虽然物业管理环境的极大改变和深圳物业管理一枝独秀地位的滑落,使之与十年前<深圳经济特区住宅区物业管理条例>所带来的影响已不可同日而语,但随之而来的批评和非议却让<导则>陷入了漩涡之中,<导则>本身的不足是首要因素,而其中的三大困惑更使<导则>的推行蒙上一层阴影.     

对我市《导则》的一些看法

2005年1月17日深圳市政府颁布了<导则>,这引起了我们这些多年从事业主委员会工作人员的关注.     

业委会不宜自己选自己

2005年1月17日深圳市政府颁布了<导则>.我个人认为<导则>总的来说是一部好的法规.但是,也有一些不够完善、需要修改和细化的条款.本文仅就第三十七条,业主委员会应当履行的职责(二)谈谈自己的看法.     

如何界定业委会主管部门的行政权?

2005年1月17日深圳市政府颁布了<深圳市业主大会和业主委员会指导规则>(以下简称<导则>,本专题文章同此),作为市政府规范性文件颁布施行,首次确定了三大变化:业主委员会主任要有深圳户籍(全部为非深圳户口的除外);业主委员会都归街道办管;业主委员会如有严重违规的行为主管部门有权责令解散.这些问题都涉及到业主委员会的行政主管部门所设定的行政权的管理.本文试从司法实践的角度谈谈个人观点.     

市场问题还要靠市场解决

近日,深圳市政府以红头文件形式下发了<导则>.该<导则>有两大鲜明特点:一是细化了业主大会和业主委员会的操作规则,尤其为筹备首次业主大会选举业主委员会委员,提供了明确的指导意见,力图在一定层面上解决深圳市小区业主委员会的成立率不到40%的局面;二是加大了政府行政部门在小区物业管理的话语权,试图通过将业主委员会纳入政府多级管理的架构下,弱化业主委员会的自主、自治权利,减小业主维权对物业管理公司、发展商乃至政府的压力,从而创造宽松的房地产投资环境,维护社会稳定和GDP的增长势头,构建和谐社会.体现特点二的具体条文有第五条、第七条、第八条、第十四条、第四十条、第四十四条等.     

业委会应当由业主来监督

透过这个倍受争议的<导则>的字里行间,不难发现立法者的初衷在于建立一个新的物业管理模式:物业行政管理部门直接领导下的业主有限自治.其运作方式是种标准的自上而下的垂直领导:区物业行政主管部门领导居民委员会,居民委员会领导业主大会和业主委员会.     

红头文件的缺陷

一、<导则>是我们通常所称的法律吗 不是.<导则>是深圳市政府向各区府及各直属单位下发并要求上述各政府部门遵照执行的规范政府部门管理的内部文件.     

“指导”和“监督”的两难

<物权法>、<物业管理条例>及<北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)>规定了街道办事处、乡镇政府对业主大会、业主委员会相关活动进行指导和监督.     

谈谈《导则》中的"尽职约束"条款

<导则>的颁布确实对深圳市物业管理行业、乃至全国其他地区的物管行业都产生了不小的影响,引起了社会舆论的广泛关注,而且讨论也逐渐涉及到<导则>中具体的条款,这也显示出人们的关心是非常具体到位的.     

物业管理究竟谁作主

2005年1月,深圳市政府正式出台了<导则>.据一位朋友介绍说,深圳市国土房产局从2004年7月就开始起草<导则>,此后多方调查反复讨论,历时半年九易其稿,才顺利通过深圳市政府常务会议审查,作为规范性文件颁布施行.     

物权法对物业管理的影响

<物权法>的颁布和即将实施,将对我国物业管理行业产生深远影响.本文就<物权法>的法律地位、物权法相关的早期介入、业主专有部分享有权利的法律限制、业主相邻权的保护等问题进行了阐述.     

北京"朱雀门"小区重现公共收益分歧

央视主持人赵普于2009年8月4日起诉物业公司,诉称根据<朱雀门前期物业管理服务合同>第三条第十五款约定"乙方将对项目楼外广告位进行经营,收益归全体业主所有,乙方可收取经营收入中一定比例(1596)作为佣金".但物业公司未将收入向业主公示,也未说明使用情况.赵普要求物业公司将广告收益向业主公示(<新京报>2009年8月10日报道).     

物管维权正在进行

事件回顾: 据郑州<大河报>报道,郑州的物业罢收风暴源起于2004年11月1日郑州市税务部门等联合下发的一则<关于加强物业管理、拍卖行业发票管理有关问题的通知>(以下简称<通知>).这个<通知>称,今后物业公司代收水电气暖等费用时,应使用水电气暖企业开具的专业发票.物业公司用其他发票将按5.5%的税率被征税.<通知>一出,立刻在郑州市物业企业中引起震动.郑州业主的水电气暖等费用,一直是由业主所在的物业公司为水电气暖企业代收,物业公司向业主开具代理业发票,然后凭此免税.从税务部门的<通知>看,取消代理业发票后,事情似乎并不难解决,只要水电气暖等企业向物业公司提供专业发票,由物业公司向业主开具即可.但现实中水电气暖企业从不向物业公司提供相关专业发票,这便成了"罢收风暴"的直接导火索.     

《指导规则》厘清自治组织间法律关系

<业主大会和业主委员会指导规则>(以下简称<指导规则>)由住房和城乡建设部颁布,并于2010年1月1日起施行.<指导规则>对业主大会、业主委员会的成立、筹备以及履行的职责等内容作了详细规定,并对物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会所承担的指导和监督的内容作了详细规定,旨在规范业主大会和业主委员会的活动,维护广大业主的合法权益.     

广州市业主组织难题之法规破解

广州市业主组织的相关立法现状 根据<物权法>(2007)和经过修改的<物业管理条例>,2009年3月1日实施的<广东省物业管理条例>对1998年的原条例进行了修订.由于该条例的大幅度修改,关于业主大会和业主委员会的成立和运行规则也需要作相应的变化.广州市国土资源和房屋管理局又根据新<广东省物业管理条例>的规定,拟定了<广州市业主大会和业主委员会规定(征求意见稿)>,并于2009年9月4日至9月18日公开征求意见.     

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知

建房[2009]274号 各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市房地局(建委),新疆生产建设兵团建设局: 为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据<物权法>和<物业管理条例>等法律法规的规定,我部制定了<业主大会和业主委员会指导规则>,现印发给你们,请贯彻执行.     

业主违章搭建引起的纠纷处理

攀枝花市某住宅小区刘姓业主,在入住小区时承诺遵守小区<临时管理规约>.该规约约定:"为保持小区整体美观,不得违章搭建和封装阳台等".事后,该业主又签署了<业主装饰装修管理协议书及承诺书>,承诺遵守<装饰装修服务协议>中关于禁止在房外更改或搭建设施,包括封闭阳台等的规定.     

处处关津处处新——《业主大会和业主委员会指导规则》发展与创新解读

2009年12月5日,由国家住房和城乡建设部制定的<业主大会和业主委员会指导规则>(以下简称"<指导规则>")颁布.相较于2003年<业主大会规程>,我国物业管理实践与各界人士均对业主大会、业主委员会制度的运作进行了反复的实践与探索,<指导规则>无论在结构体例,还是条文内容上,均体现出极大的进步和创新,无疑将开启我国业主大会、业主委员会运作及城市基层民主发展的新篇章.     

北京市国土资源和房屋管理局关于开展组建业主大会工作的若干意见

各区县国土房管局: 为认真贯彻实施<物业管理条例>,指导业主依法成立业主大会及选举业主委员会,维护全体业主的合法权益,保障物业管理活动的健康、有序开展,根据<物业管理条例>,<业主大会规程>等有关规定,现就开展组建业主大会工作提出以下意见,请遵照执行.     

筹备首次业主大会尚存的系列问题

由住房和城乡建设部制订的<业主大会和业主委员会指导规则>(以下简称<规则>)于2010年1月1日施行.从总体而言,该<规则>在我国<物权法>和<物业管理条例>规定的范围内,为业主大会和业主委员会的工作制订了较为详细和明确的规定,其与原建设部制订的<业主大会规程>(2010年1月1日废止)相比,体系趋于完备,内容更加细化,操作性和指导性更强,值得肯定.