银行房产抵押贷款债权保障问题的对策——从法经济学角度对《合同法》第286条及其“司法解释”的进一步思考

针对我国房地产市场上严重存在的拖欠工程款问题,为了更好的保护建筑工人劳动报酬不受非法侵害,我国在制定<合同法>时,对此作了专门的规定来解决这个问题,这就是<中华人民共和国合同法>第286条(以下简称"第286条"):"发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款.发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖.     

欠款

财政部和建设部联合发布了《建设工程价款结算暂行办法》。《办法》规定，今后，在工程开工前，发包人应在合同签订一个月内至少预付10%的工程款，否则承包人可以停止施工；     

试析建设工程施工合同的无效与处理

建设工程合同是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同。我国《建筑法》与《招标投标法》对建设工程施工合同进行了严格的规定。在实践中,违反建设法律而导致合同无效的情形经常发生。本文拟从建设工程施工合同无效及处理角度论述相关法律问题。     

试析建设工程施工合同的无效与处理

建设工程合同是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同.我国<建筑法>和<招标投标法>对建设工程施工合同进行了严格的规定.在实践中,违反建设法律而导致合同无效的情形经常发生.本文拟从建设工程施工合同无效及处理角度论述相关法律问题.     

房地产开发建设中银行抵押权的保护——从建设工程价款优先受偿谈起

根据最高人民法院2002年6月11日颁布的《关于建设工程价款优先受偿权的批复》(以下简称《批复》)，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，银行在房地产开发建设中的抵押权可能为此受到相应的影响，甚至给银行贷款带来极大的风险，这与银行针对房地产开发大量发放贷款的初衷相违背。下面试从一案例谈起。     

贷款抵押的财产范围界定

抵押，是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定，以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押贷款，则是按照《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)规定的抵押方式，由作为贷款人的商业银行以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。随着社会资金需求规模的增大，抵押贷款的发放也会出现新的飞跃。     

建设工程优先受偿权登记制度探析

针对社会上严重存在的拖欠承包费问题，《中华人民共和国合同法》第286条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立了建设工程价款优先受偿权制度，即规定建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。实践中，建设工程项目特别是房地产开发项目的投资数额     

试述物权法中抵押权实现的新规定

关于抵押权的实现,《物权法》第195条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产……”《担保法》第53条第一款规定“协议不成的,抵押权人可以向法院提起诉讼。”     

工程索赔审计应把握的三个重点

建设工程索赔是指在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。在实际工作中，索赔是双向的，既包括承包人向发包人的索赔，也包括发包人向承包人的索赔。而一般情况下，承包人（施工单位）向发包人的索赔居多。近几年来的审计实践表明，部分施工企业和承包商利用索赔进行高估冒算、虚报冒领、     

论建设工程价款优先受偿情况下商业银行的风险规避

最高人民法院目前对“建设工程价款优先受偿权”所作的司法解释，在适用中可能产生诱发发包人与承包人串通而损害第三人利益，尤其是损害对我国房地产业支持最大的商业银行的利益的负面效应。本文通过在现行立法的框架内对法律与司法解释进行合理解构的方式，详尽分析该权利的构成要件，以期减低司法解释在适用中的负面效应。并且对商业银行在开展房地产抵押贷款中如何规避新的法律风险提出具体意见。     

关注“垫资解禁”给银行带来的风险

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）已于2005年1月1日起施行。该司法解释第6条明确规定：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持”。这样该司法解释第一次在法律上明确了工程垫资的合法性。     

合同法与审计法如何衔接？

司法审判中已经发生而且以后还可能经常发生这样的案例：国家财政投资建设某一工程项目，项目法人同施工单位签订了施工合同。合同履行中，项目法人同施工单位约定了工程价款，而国家审计机关也依据审计法对该工程造价进行了审计，其结果低于双方当事人约定的价款。审计机关还给双方当事人下达了审计决定，要求其按审计决定执行工程价款结算。项目法人乐于执行，而施工单位却向人民法院提起民事诉讼，请求项目法人依约支付工程价款。人民法院该如何审理和裁决呢？对此，有以下两种不同意见：一种意见认为，合同主体是平等的，合同自由是市场…     

从铁路线能否抵押想到的

根据我国担保法的规定,抵押是指债务人或者第三人不转移<担保法>第34条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿.作为一种常见的担保方式,抵押在人们的生活中发挥着越来越重要的作用.相应的,与抵押相关的问题也逐渐增多,其中,抵押物对抵押效力的影响就是其中之一.本文试从抵押物的形式、抵押权实现等角度,对抵押权标的物阐述自己的点想法.     

浅析工程价款优先权的银行风险防范对策

我国目前立法确认了工程价款优先权的地位，但未要求工程价款优先权需经登记才成立，从而对作为约定抵押权人的银行产生重大影响。银行房信业务中大量存在工程价款优先权问题，对此应采取多种对策，有效防范工程价款优先权与银行约定抵押权竞合所造成的业务风险。     

论金融担保债权的权利维护

担保债权是指因被担保而享有优先受偿资格的债权。在此主要讨论抵押和质押。抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。质押主要分动产质押和权利质押两种，是将动产或权利凭证转交债权人占有，以此担保债务的履行。     

浅谈设备抵押风险防范

《担保法》规定,抵押是指债务人或第三人不转移资产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在授信业务中,银行授信方案的制定或审批条件中往往把设备抵押或追加设备抵押作为降低风险的风险缓释措施。毋庸置疑,抵押设备使抵押权人对该项资产拥有优先受偿权,针对性较强,作为第二还款来源在风险防控中起到了较大的作用。但从实践中发现,设备抵押也存在着较大的风险隐患,使用不当无异于作茧自缚。     

浅谈抵押贷款的风险防范

抵押贷款是银行为保障其债权实现，由债务人或第三人以所占有的房屋、机器、运输工具等财产作担保，发放贷款的一种方式。当债务人不履行债务时，债权银行以该抵押物拍卖、变卖或折价的价款优先受偿。这是目前银行运用较多的一种贷款方式，以达到防范信贷资产风险的目的。...     

农村信用社抵押财产评估失实的成因

抵押贷款中的抵押财产经过评估、登记、保险等一系列手续，由农村信用社按其评估价值的一定比例为申请借款人发放贷款，当借款人不履行债务时，农村信用社依照《中华人民共和国担保法》的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。从其担保方式看，如果比例适当、手续完备，抵押贷款形成损失的概率是很小的。     

谁能抢得那杯羹?

因设立了抵押权等待拍卖变现的建设工程就像一杯美味的羹,它面前站着两个饥饿的"守望者",一个是工程承包人,一个是商业银行,谁都想抢到这杯羹.     

动产质押贷款业务的风险防范

近年来,为了满足中小企业融资需求,拓宽服务市场。不少商业银行开展了以存货质押为特色的动产质押贷款业务。动产包括生产设备、原材料、半成品、产品等一般动产和交通运输工具等特殊动产。动产质押贷款是指借款人或者第三人将其依法有权处分的动产移交给银行或者由银行委托的资产监管人占有,作为借款人申请办理信贷业务的担保,当借款人不能履行债务时．银行可以与出质人协议以该动产折价,也可以就拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。