区分不同用他性质和用地情况核定土地出让金

1992年发布的《划拨土地使用权管理办法》（原国家土地管理局第1号令；以下简称《办法》）划拨土地使用权补缴土地出让金应按不低于标定地价的40％的一定比例收取。2003年公布的《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令，以下简称《规定》）所指土地出让金核定标准，不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。这两个规定的内容是否矛盾，该如何理解？笔根据工作实践和对相关法律法规的理解认为，其土地出让金的核定应区分不同用地性质和用地情况。     

评估划拨土地使用权价格时不用年期修正

划拨土地使用权价格一般为通过划拨方式取得并开发至相应基础设施状态下的土地资产价格。根据《城镇土地估价规程》（2002年期7月1日实施）,“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这说明划拨土地使用权价格是出让土地使用权价格与应缴纳的土地使用权出让金的差额。     

土地出让审计中地价问题探讨

协议出让最低价是指以协议出让国有土地使用权应征收的出让金不得低于按国家规定的底价。在工业建设用地项目有偿供地和原划拨土地转出让补办有偿出让用地手续时，目前仍以协议出让居多。《城市房地产管理法》规定“……采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”     

土地使用权核算浅析

一、《企业会计制度》等对土地及土地使用权的核算 （一）《企业会计制度》等对土地权属制度与核算的规范《企业会计制度》、《小企业会计制度》对土地使用权的核算规定两种方法,一是作为固定资产核算,二是作为无形资产核算,作为两种不同种类资产核算的土地及土地使用权之间既有联系也有区别。首先,两者核算的对象都是国有土地,集体土地不属其核算对象;其次两者核算的都是土地使用权,因为不论是划拨土地或是出让土地,其所有权皆属国家,企业拥有的只是使用权。两者的区别,则可按以下原则厘清：一是企业占用的通过征用、划拨方式取得的土地使用权（以下简称划拨土地）,土地使用证的“使用权类型”注明为“划拨”,在单独估价入账时应作为固定资产核算,明细科目称为“土地”,按照其估价进行初始确认和后续计量,为取得划拨土地而支付的征地费用等计入占用土地的地上建筑物的购置成本,不计入土地价值;划拨土地无使用年限限制,核算时不计提折旧;划拨土地如果需要转让财产权（使用权）,应先按规定向国家交纳土地出让金;划拨土地在按规定补交土地出让金之前,除国家另有专门规定外,都不得转移过户。二是企业通过有偿方式即交纳出让金取得的土地使用权,或者从其他土地占有者通过转让手续取得的土地使用权（以下统称出让土地）,土地使用证“使用权类型”注明为“出让”;出让土地应作为无形资产核算,明细科目称为“土地使用权”,按取得时支付的全部成本进行初始确认和计量;     

划拨土地进入市场补办手续的探讨

土地使用制度的改革，将国有土地使用权划分为出让土地和划拨土地两种类型。出让土地使用权和管理从土地储备，地价核定，出让方式，土地使用合同的签订，签发权属证件，后期管理等，已有一套 较完整的规定和工作程序。但对于划拨土地使用权，除审批和权属证件外，对管理和逐步实行有偿使用，我们尚缺乏一套完整的政策依据和工作程序，     

浅析我国当前土地使用权出让方式

我国是实行土地公有制的社会主义国家，建国以来，在计划经济模式下，土地使用权大多是以划拨形式获取的。改革开放后，随着市场经济的形成，到２０世纪９０年代，土地使用权出让已经取代划拨，成为土地使用权取得的主要途径。土地的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让一般适用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目；招标方式主要适用于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地；拍卖方式主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融、旅游、商业和娱乐用地。纵观三种出让方式，应该说各有其特点…     

城市土地估价中地价内涵分析——兼议改制企业土地评估

一、地价内涵界定根据《城镇土地估价规程》中的土地价格内涵界定,土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。1.市场条件首先,土地估价中的地价内含有其特定的外界条件———"正常市场条件"。根据房地产市场周     

上半年土地交易基本情况

共办理经营性国有土地使用权出让103宗，成交总面积约601．0276公顷（9015．414亩），其中出让面积约456．1587公顷。可建建筑面积约1311．5863万平方米。成交金额65．1837亿元，其中土地出让金26．1443亿元。土地使用权出让综合价金单价约为71．6万元／亩，土地使用权楼面单价约为492．1元／建筑平方米，土地出让金楼面单价为199．3元／建筑平方米。通过“招拍挂”竞争性出让，共增收出让金8312万元，出让金增值率为3.34％。     

将对土地违法违规行为实行问责制

近期监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署等五部门将联手对非法低价出让国有土地使用权问题开展专项清理。专项清理主要针对当前各地非法低价出让国有土地使用权比较普遍的问题。此次专项清理的内容包括四个方面：是否将应出让的土地作划拨处理，是否将应招标拍卖挂牌出让的土地按协议方式出让，出让金的定价、收支是否合法合理，以协议或者划拨方式取得士地使用权后有无违反规定改变规划用途的问题等。     

招标与拍卖出让土地使用权的混淆及其法律风险

土地使用权,可依法出让和划拨。划拨土地使用权需要满足很严格的条件,而出让土地使用权,大家耳熟能详的就是招标、拍卖、挂牌方式出让。但是,在土地使用权的出让方式中,人们并没有严格地区分招标方式和拍卖方式之间的不同,往往将招标与拍卖混淆使用。此种混淆使用,将会导致相应的法律风险。据此,有必要在解读法律法规的基础上,对招标出让和拍卖出让之间的混淆予以法律关系上的厘清,并分析出此种混淆将导致的法律风险。     

浅论国有土地使用权出让合同的法律性质

国有土地使用权出让合同足指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的协议。国有土地使用权出让合同是20世纪80年代末以来我国国有土地使用制度改革的产物，是国有十地使用制度改革的最终法律载体和表现形式。并且它已成为了一种新型的土地管理模式，在十多年的土地使用制度改革实践中起到了十分重要的作用。     

试论土地使用权制度的改革

一、土地使用权划拨 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中“国有土地使用权划拨”的定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。     

“土地财政”评析

一、“土地财政”复活了 所谓“土地财政”是指地方财政过度依赖土地所带来的相关税费和融资收入的非正常现象,即一方面通过划拨和协议出让土地等方式招商引资,促进制造业、房地产业和建筑业超常规发展,以获取营业税、企业所得税等地方税;另一方面通过招、拍、挂等方式收取土地出让金,并以土地使用权和收益权获得土地融资,以此带动地方经济发展。     

江北分局抓学习促工作

江北区国土资源管理分局扎扎实实地开展了“清廉从政、服务发展”专项学习教育活动，促进了各项工作。今年一季度，完成了土地使用权招拍挂方式出让土地48宗，为鸿恩寺公园片区鸿恩路开发建设等划拨土地7宗，开展土地征收3117亩，已完成1264亩，收取土地出让金13亿余元，实现了完成全年任务“开门红”。     

辨析“划拨土地使用权的若干法律问题”——与饶剑刚同志商榷

2003年第4期《中国房地产》刊登了饶剑刚同志的文章《划拨土地使用权的若干法律问题》(以下简称“饶文”)。“饶文”通过一起划拨土地使用权纠纷案例对划拨土地使用权的抵押、转让等一系列法律问题进行了论证分析。但对于文中的一些观点,笔者认为值得商榷,故撰写此文提出自己的观点,与饶剑刚同志共同商讨。一、划拨的土地使用权应以何种方式办理抵押“饶文”通过比较《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所规定的划拨土地使用权须履行土地使用权出让手续后,方可办理抵押,与《城市房地产管理法》第50条所规定的“设定房地…     

对出让土地改变容积率和用途时补地价评估的思考

在我国现行的土地使用制度中,除法律规定可以采用划拨方式提供用地外,其他建设需要使用国有土地的,必须依法实行有偿使用。目前有偿使用的方式主要有出让和租赁使用国的土地使用权,而在出让方式中,主要有协议出让和招标拍卖挂牌出让两种形式。不管以哪种出让方式取得的土地使用权,必须按照出让合同中规定的条款和使用条件进行开发。而在实际的土地使用过程中,用地单位由于各种原因往往改变了土地使用条件,其中最为常见的就是容积率和土地用途的改变。     

资本化率及其确定

我国的土地制度改革是基于使用制度展开的，中华人民共卸国宪法第十条规定：“城市为土地归国家所有。……可依照涪律的规定转让。”房地产管理法第二十一条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满……土地使用者需要继续使用的，经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。……     

“土地出让金”流失应引起重视

“土地出让金”是指国家在一定年限内将某种国有土地使用权出让给土地使用者时向收取的该项国土的有偿使用资金。很显然，此种国有土地出让金是财政预算收入的重要组成部分。     

国有土地使用权出让违规行为的“寻租”分析

国有土地使用权出让是指国家以土地所有的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用，并由土地使用向国家支付土地使用权出让金的行为。具体而言，就是国家依法授权各地方政府作为本行政区域内国家土地所有的代表，将指定地块的国有土地使用权以一定年限和指定用途等条件，让与土地使用占有、使用、经营，并一次性收取相应的货币金额。国有土地使用权出让是在国家垄断的土地一级市场上完成的，是土地作为商品经营和进入流通的第一步。     

对划拨土地使用权评估的思考

随着企业股份制改造的不断深入,国有企业将划拨土地使用权作价投资入股的经济行为也逐渐增多。《城市房地产管理法》明确规定：依法取得土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产(第27条);以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批-……由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(或)不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定,将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理(第39条);以盈利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家(第55条)。从以上规定中,可以得出结论：划拨土地使用权可以作价投资或入股,但需报批,并补交地价;对其价值进行评估当然也是合法的。