我国商品住宅价格波动的区域差异——基于省际面板数据的实证分析

近年来我国商品住宅价格变化的区域差异越来越大,使得宏观调控政策在各地区产生了不同效果。文章在比较东部、中部和西部地区历年商品住宅价格波动状况的基础上,根据住宅市场存量——流量理论构建我国商品住宅市场的价格决定模型,并以2003—2008年我国28个省市自治区的面板数据为样本,运用面板数据的混合模型进行实证研究,结果表明:各区域商品住宅平均销售价格及其波动幅度存在较大差异;利率、预期、银行信贷和滞后价格是导致我国商品住宅价格波动存在巨大区域差异的主要原因;我国各区域商品住宅价格的上涨缺乏经济基本面的支持。     

山区县商品住房定价研究

价格作为企业可以控制的最具灵活性和风险性的一种营销手段,其基本作用有二:一是扩大产品的市场销售,实现企业的利润目标;二是不断提高自身的市场份额,最终达到企业长期稳健发展的目的.本文从山区县商品筑面积住宅价格的概念和特性入手,介绍商品住宅价格的构成,影响商品住宅价格的因素和商品住宅价格策划的理论依据,进而阐述了商品住宅的价格策略.还通过对各种定价方法、技巧的比较,把对影响房价的因素研究从定性分析达到定量度量的高度,从影响房价的诸多繁杂的因素中筛选出最具影响力的6个因素,分别为区位、价格、环境、户型、建设质量、物业服务水平做为消费者最关心的因素,通过案例进行定价,将定价方法的选取从感性的叙述提高到理性的高度.     

商品住宅价格的影响因素

房地产业关联度强,对我国经济发展的推动作用十分明显,与人民生产生活息息相关,其中商品住宅投资在房地产开发投资中占有相当大的比例,因此研究商品住宅价格的影响因素显得尤为必要了。本文对商品住宅价格的影响因素,商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,本文重点从自身的因素与外部的因素以及需求影响因素与供给影响因素进行了详细的分析与研究。     

商品住宅价格的影响因素

房地产业关联度强,对我国经济发展的推动作用十分明显,与人民生产生活息息相关,其中商品住宅投资在房地产开发投资中占有相当大的比例,因此研究商品住宅价格的影响因素显得尤为必要了.本文对商品住宅价格的影响因素,商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,本文重点从自身的因素与外部的因素以及需求影响因素与供给影响因素进行了详细的分析与研究.     

长沙市住宅价格与经济基本面的实证研究

采用1996—2008年长沙市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面的相关指标，研究了长沙市住宅价格与宏观经济的互动关系。研究结果表明：人均可支配收入和总人口指标非常显著，是影响长沙市住宅价格的最主要因素；而消费价格指数、固定资产投资额、人均GDP对住宅价格的影响不显著，长沙市的住宅价格与宏观经济基本面之间基本保持平衡。     

小产权住宅之路在何方

由于商品住宅市场价格高涨,许多买房者不得不把目光转向城市郊区利用农村集体土地开发建设的小产权住宅。小产权住宅不具备合法产权,且开发建设过程中存在非法占用农用地和四荒地的现象,同时小产权别墅的开发建设加重了商品住宅市场的供需结构失衡。因此,本文建议限制小产权住宅的开发类型,建立回购制度等措施,合理引导小产权住宅的建设。     

小产权住宅之路在何方

由于商品住宅市场价格高涨,许多买房者不得不把目光转向城市郊区利用农村集体土地开发建设的小产权住宅.小产权住宅不具备合法产权,且开发建设过程中存在非法占用农用地和"四荒地"的现象,同时小产权别墅的开发建设加重了商品住宅市场的供需结构失衡.因此,本文建议限制小产权住宅的开发类型,建立回购制度等措施,合理引导小产权住宅的建设.     

河南省信贷规模对住宅价格影响的实证分析

本文运用协整分析方法,对河南省房地产信贷规模和商品住宅价格之间的相关关系进行了实证分析。本文选定房地产开发信贷和住房个人信贷两项指标代表房地产信贷规模,分析结果显示,房地产开发信贷与住宅价格之间并无明显的协整关系。最后根据定性和定量分析结果,对我国房地产市场健康发展提出建议。     

维修基金的会计核算

为了加强上海市商品住宅维修基金的管理,保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新,2001年1月1日起施行的<上海市商品住宅维修基金管理办法>(市政府91号令)规定:开发企业和购房人必须按定比例缴纳用于商品住宅公用部位、公用设备、公共设施的维修和更新的基金.     

集体经营性建设用地开发商品住宅试验考察与推进建议——以广西北流、河南长垣、山西泽州的试点改革为例

集体经营性建设用地入市开发商品住宅,有利于建立城乡统一的建设用地市场和多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。然而,对于集体土地能否开发商品住宅还存在较大争议,且在已进行的集体经营性建设用地入市试点改革中较少涉及商品住宅开发项目,相关研究也缺乏对其收益分配和具体操作的深入探讨。本文对河南长垣、山西泽州、广西北流3个试点地区进行的集体经营性建设用地开发商品住宅试验的分析发现：政府、集体和企业均可在集体土地开发商品住宅中实现利益增进,三者利益的契合是改革的创新动力;进行商品住宅开发的集体经营性建设用地大都位于城市规划区外的乡（镇）驻地所在村或中心村,而规划建设区虽然是集体经营性建设用地开发商品住宅潜力最大的区域,但也是改革成本最大、收益平衡难度最大的区域,因而未成为集体经营性建设用地开发商品住宅试验的首选区位;试点地区通过制定差异化的增值收益调节金征收标准、捆绑公共基础设施项目、收取增值收益平衡再分配金等方式,基本实现了不同主体间的利益平衡。可见,集体经营性建设用地入市开发商品住宅,既符合改革的方向,也有现实的需求,并可通过适当的规制妥善解决利益平衡问题。《土地管理法》的修改为集体经营性建设用地入市扫除了制度障碍,但集体土地开发商品住宅受到政策导向不明、配套制度缺位、收益分配机制不健全、基础条件不具备等的影响,实践进程停滞。建议尽快部署新一轮集体经营性建设用地入市改革试点工作,并将集体经营性建设用地开发商品住宅作为试点的重点内容,鼓励试点地区将集体建设用地开发商品住宅的试验从城中村和城市规划区外逐步扩大到规划建设区、从存量集体建设用地逐步扩大到新增集体建设用地,积极探索建立合理的增值收益分配机制,并不断完善相关配套政策。相较于以往文献,本文在以下两方面做了拓展和深化：一是基于实践考察,从利益平衡角度分析集体经营性建设用地入市开发商品住宅的改革动力机制、试验区位选择和收益分配调节,进而论证了集体土地开发商品住宅的现实可行性。二是较为系统地探讨了集体土地建设商品住宅面临的现实困难,并提出了相应建议。本文基于试点地区集体经营性建设用地入市开发商品住宅实践的考察和分析,有助于消除认识分歧、推进改革实践,并为稳妥推进集体土地开发商品住宅改革提供了政策参考。     

乡村民宿经营者经营风险感知研究——基于对重庆市乡村旅游景区的调查

影响重庆城郊型乡村民宿经营者经营风险感知的主要因素是乡村民宿的利益相关者状况、服务设施状况和旅游业环境状况,其中利益相关者状况的影响最大;此外,经营者年龄及文化层次、经营场所来源、投入资金也会影响经营者经营风险感知水平。可从改善利益相关者关系、提升服务水平及改善设施条件、创造良好的旅游业发展环境等方面来增强乡村民宿经营者的信心,同时,还需要构建科学合理的乡村民宿利益分配机制。     

云南跨世纪重点旅游产品的选择

改革开放以来，云南旅游业获得了迅猛的发展，显示出了支柱产业的发展雏型。运用专家咨询的方法，依据一定的原则和标准，可以选出云南在下一世纪应重点发展的旅游产品，为下一世纪云南旅游业持续、快速、健康的发展提供了一些参考意见。     

基于因子分析的环渤海地区开放型经济发展条件评价研究

环渤海经济区是我国开放型经济体系构建中的重要一环,对其开放型经济发展条件的准确把握是促进这一地区更好更快推进开放型经济进程的首要任务。以区域内各省市为研究对象,建立反映环渤海地区开放型经济发展条件的指标体系,通过运用SPSS17．0软件,采用因子分析法对这些省市的开放型经济发展条件予以评分。最终表明,北京的开放型经济发展条件最为优越,河北、天津次之,而辽宁和山东两省开放型经济发展条件尚待改善,并由此提出相应的改进对策。     

二元函数可微的一个充分必要条件

常见的数学分析教材都仅给出二元函数可微的必要条件或充分条件，本文将给出并证明二元函数可微的一个充分必要条件。     

论反致制度

反致问题产生于应用冲突规范选择准据的过程中,并基于主观条件、法律条件和客观条件。从不同国家 和地区反致问题的实践看,反致的运用和发展也受到一定限制。应充分考虑我国的实际需要,制定符合我国实际的 国际司法反到制度。     

从竞争走向垄断的一种动态理论描述

本文通过一个理论数学模型分析了市场从竞争走向垄断的动态过程,揭示出企业在各种规模报酬状态下的市场竞争中扩大规模的内在机制和所需的外部条件.     

推动科技创新的突破口－－保护知识产权

在市场经济条件下，科技创新活动是以追求经济利益为目的的活动，人们愿不愿意创新，与科技创新的收益在很大程度上取决于社会对科技创新产权的保护状况，在目前创新理论和实践领域，则直接表现在对构成科技创新重要来源的知识产权的保护状况，因而保护知识产权是推动科技创新的突破口。     

从彩礼的层次看农村女性的婚姻自主性

从彩礼的层次看农村女性的婚姻自主性,女性对于未来生活的预期是重要的影响因素。女性的个人条件、男方条件以及男女双方感情的不同层次,使得女性对于自身未来的预期有所不同,而这些不同表现在彩礼上,使得彩礼呈现出不同的层次。     

跨国企业对外投资模式选择的策略性分析

以股权与非股权安排为视角考察了跨国企业对外投资模式选择的均衡条件。采取逆向归纳法,基于东道国FDI政策以及东道国企业生产率存在差异的情况下分别探讨一国跨国企业对外投资模式选择的内在动因。通过推导子博弈完美均衡解探析跨国企业对外投资模式最优选择的条件。研究结果表明:外国跨国企业在东道国新建投资成本充分小的情况下选择以新建方式进入,在新建投资成本充分大的情况下选择以并购方式进入;在新建投资和非股权安排可置信威胁的条件下,外国企业倾向选择并购方式。     

企业集团总部入驻区域选择研究

企业集团选择总部入驻地点时,考虑的基本因素或者一般条件主要有基础设施、市场需求、经济发展水平、第三产业发达程度、人文社会底蕴、区域拥有的总部机构的状况等六个方面.中国各个省市区在总部入驻条件上存在较大的差距,各个省市区地方政府在制订总部经济发展战略方案时,应当充分考虑本地区实际情况和差距.各个企业总部在设置总部基地时,也应根据企业发展和规划的目标取向来选择最佳入驻地区.同时,在进行实际的分析研究时,不仅仅要从综合评价得分、各个因素得分来进行分析,还应当从各个具体的指标状况来进行分析研究.