农村集体经营性建设用地入市探讨——以广西北流市为例

广西北流市是全国开展农村土地制度改革的三十三个试点县(市、区)之一,在积极推进农村集体经营性建设用地入市方面进行有益的探索:通过大力开展确权登记颁证、灵活采用不同入市方式、大胆探索不同入市途径、创新公益项目用地保障方式、积极搭建入市交易平台等五个方面积极推进农村集体经营性建设用地入市;在土地增值收益分配机制方面,制定了土地增值收益调节金、整治复垦费用、新增报批费用、土地增值收益平衡再分配金等4类调节金类型。北流市集体经营性建设用地入市过程中存在内部收益差异、入市与征地收益差异、入市监管等问题,建议通过统筹平衡入市内部收益差异、逐步缩减土地征收规模、努力加强入市监管等方面进一步完善入市体制机制。     

农村集体经营性建设用地入市收益分配探析

文章以农村集体经营性建设用地入市试点地区调研为基础,重点研究入市土地增值收益分配机制。当前试点县(市)土地增值收益分配存在显著的区域特征,主要表现为市城乡结合部类型、农村地区类型、城市规范管理类型等三种类型。基于增值收益分配失衡、集体经营组织薄弱、"入市"与"征地"收益差异过大等问题分析,提出完善土地增值收益分配机制的对策建议:(1)完善土地入市增值收益核算与分配机制;(2)加强规划引导,顺畅土地入市程序;(3)加强交易平台建设和完善税制;(4)加强收益统筹;(5)协调"入市"与"征地"增值收益。     

基于利益均衡的集体经营性建设用地入市收益分配机制研究

自2015年我国进行集体经营性建设用地入市试点以来,利益分配成为关注焦点。我国制定了兼顾国家、集体和个人的土地收益分配原则,但实践中各地分配做法大相径庭。本文通过对现实中集体经营性建设用地入市收益分配典型案例的分析,认为分配实践中缺乏利益均衡的思想。要实现集体经营性建设用地入市收益的合理有效分配,有必要引入利益均衡的思想,在保障农民基本生活的前提下构建统筹兼顾、利益均衡的收益分配机制。进而构建利益均衡分配的理论框架,提出我国集体经营性建设用地收益利益均衡分配机制的实施路径,以期实现集体经营性建设用地收益的合理分配。     

土地增值收益分配国际经验及借鉴

正许多发达国家和地区在城镇化进程中面临土地增值收益分配问题,并在建立和完善土地增值收益分配机制过程中,选择和创新了一系列增值收益分配工具,逐渐形成了土地增值收益公平共享理念。学习和借鉴其他国家和地区在土地增值收益分配方面的探索和经验,对深入推进我国农村集体经营性建设用地入市具有重要意义。     

增值收益归“公”还是归“私”——关于土地增值收益分配问题的思考

正农村土地制度改革的核心问题是利益调整问题,而利益调整的关键在于土地增值收益分配。农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革这三项农村土地制度改革试点都涉及到土地增值收益分配问题:土地征收补偿标准按照被征地的原用途还是规划用途?集体经营性建设用地直接入市取得的出让收益与实施土地征收转用的补偿费     

农村集体经营性建设用地入市收益的分配演化博弈：地方政府角色与路径

自从新《土地管理法》实施以来,集体经营性建设用地入市放开已近半年,现实却并未出现预期的市场效果。集体经营性建设用地入市不仅要求市场机制的高度参与,地方政府更应在其中发挥必要的作用。因此,明确政府在入市活动中的角色定位,是保证入市政策延续和取得良好效益的前提和关键。本文通过构建政府、集体和农民收益分配的演化博弈模型,厘清三者利益和行为的相互作用关系,探究政府在入市过程中角色定位和收益分配比例影响。研究表明,政府在集体经营性建设用地入市过程中应处主导地位,参与收益分配具有必要性和合理性,但应减少入市收益分配获得比例。同时,政府在政策法规层面上均衡集体与农民间收益分配比例,保证收益在集体和农民间公平合理调配。     

改革中的农村土地增值收益分配关系重构——以浙江省义乌市为例

正现阶段中国城乡关系面临着重大变革,以土地收益分配关系重构为特征的农村土地制度改革是此轮城乡关系变革中的重要议题。2015年以来,浙江省义乌市作为全国农村土地制度改革试点地区之一,开展了宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市和征地制度改革,其中,以土地增值收益分配为基础带来的分配关系重构,是其改革亮点。土地增值收益测算的基础土地增值的本质是土地利用、开发和管理过程中交换价值的增加。土地增值收益分配是指不     

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的：探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果：集体经营性建设用地入市制度建立之后，其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战，进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论：征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿；征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算；国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益，为此，国家应尽快完善土地税收等配套性制度，省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。     

集体建设用地入市增值收益分配路径

正集体经营性建设用地入市(以下简称入市)尚处在试点阶段,其增值收益分配制度仍在探索中,政府分享增值利益的方式存在争议、征收基数和比例不统一、农户与集体间的分配比例及渠道各不相同等问题值得进一步探讨。收益分配主体集体建设用地增值利益的分配主要涉及3个层次:一是地方政府和集体经济组织及其成员之间的分配;二是集体经济组织和其成员之间的分配;三是未入市地区与入市获得增值收益的地区之间的利益分配。其中,地方政府和集体经济组织及其成     

城乡统一建设用地市场下的土地增值收益分配路径

通过系统分析土地增值类型、增值收益分配主体、分配环节、分配形式等,揭示当前城乡土地增值收益分配现状及存在的问题,提出以构建城乡统一建设用地市场为目标的土地增值收益分配路径。研究表明:土地增值类型与马克思地租分类相对应,集体土地和国有土地的增值收益分配主体均为所有权人、使用权人和社会管理人,国有土地增值收益分配存在"隐取得、轻保有、重转移"的问题,集体土地增值收益分配手段单一。研究认为:土地增值收益应按照"谁贡献、谁收益"的原则,不同增值类型分配给不同主体,合理确定分配比例,并从平衡各环节及不同入市方式的分配比重、提高征地补偿标准、完善土地增值收益税收立法并统一分配税费形式等方面逐步构建城乡统一的土地增值收益分配体系。     

农村集体经营性建设用地入市改革：回顾与展望

经过多年实践探索,农村集体经营性建设用地入市试点改革取得显著成效,2019年新修订《土地管理法》明确农村集体经营性建设用地可以直接入市交易,在法律层面为农地入市扫清了障碍。文章通过回溯农村集体经营性建设用地入市的发展历程,分析不同试点地区探索农地入市的做法、亮点,总结试点地区的经验与成效,分析当前全面推进农地入市改革面临的困境。同时尝试从出台配套细则、推进宅基地制度和征地制度改革、制定土地增值收益分配制度、加快村庄编制规划等方面,探索农村集体经营性建设用地入市改革的未来发展路径。     

农村集体经营性建设用地流转收益分配研究——基于分配主体利益诉求及博弈理论

党的十八届三中全会明确提出,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市流转,与国有土地同地同权同价。研究农村集体经营性建设用地流转收益分配,可以为促进流转公平合理进行、保证农民权益提供相关借鉴。基于东北三省部分地区164个村的调查数据,采用统计分析和博弈理论Shapley值法,对农村集体经营性建设用地流转收益分配进行研究。研究结果表明:对农村集体经营性建设用地的流转收益进行分配,政府、集体经济组织和农民都有各自的利益诉求,政府要求成为流转收益分配主体,集体和农民都认为自己应该成为流转收益的主要获得者,且不赞成政府参与流转收益的分配。通过统计分析和博弈论Shapley法计算后比较,得出政府、集体、农民对农村集体经营性建设用地流转收益分配的比例分别为:25%~30%、50%~55%、15%~20%。根据以上研究结果,建议在农村集体经营性建设用地流转收益分配中,政府应分享一部分流转收益;集体应成为流转收益的主要获得者;农民可以获取少量流转收益。     

土地增值收益如何分配——以浙江省德清县经营性建设用地入市实践为例

<正>土地增值收益在国家、集体和个人之间如何分配,是农村集体经营性建设用地入市改革试点的核心内容之一。为指导和规范各试点县的试点工作,财政部、国土资源部于2016年4月印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),提出了征收调节金的两条路线:一条是以土地增值收益为征收基础,即通过计算入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益,按净收益的一定比例征收     

近期关注

正财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》《暂行办法》对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范,适用于国家确定的15个农村集体经营性建设用地入市改革试点县(市、区),有效期至2017年12月31日。《暂行办法》提出,在农村集体经营性建设用地入市环节取得入市收益的     

集体经营性建设用地入市收益分配探讨

正农村集体经营性建设用地入市收益的分配,是"三块地"改革试点中的重要问题。而摸清农村集体经营性建设用地入市试点运行中收益分配状况,科学回答"谁来分、分什么、怎么分"的问题,对于形成可复制、可推广、利修法的经验具有重要意义。农村集体经营性建设用地入市收益分配困境入市主体认定难。按照改革试点精神,农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其土地所有权的农民集体,也可以是农村集体委托授权     

集体土地入市与征地制度的差异与协调

征地制度改革和集体经营性建设用地入市的不断深化,必然带来两者比较利益的深刻变化。以往的国有建设用地高度市场垄断下的高增值、高收益将面临挑战。如何使两种制度下的社会效益和经济效益逐步实现协调和均衡,是改革的难点。文章以重庆市大足区的改革实践为例,从集体经营性建设用地入市与征地制度的差异入手,分析了差异的原因,提出了实现协调均衡的建议。     

发展权视角下的农村宅基地退出增值 收益分配研究

宅基地发展权为一类具有增值收益的产权,其归属应从其增值来源和产权特性两个角度进行分析论证,即宅基地发展权既不能完全归私有,也不能完全归公有,而应该在二者之间取得合理平衡。基于该分配角度,以土地发展权的视角探讨宅基地退出过程中宅基地发展权的权能分配以及土地增值的全过程,构想将宅基地发展权分为集体建设用地发展权与市地发展权两个层次,并以此构建土地增值收益的效益函数模型。在该权能分配理论的指导下以湖南省娄底市新化县为例进行了实证研究,对集体经济组织、地方政府以及开发商三者的土地增值收益分配比例进行了测算,得出测算分配比例为26.89∶42.33∶30.78,集体经济组织分享的集体建设用地发展权价值为201.44元/m~2,是正常征收的2.24倍。以产权为基础的土地增值收益分配,更加体现了补偿公平的原则。     

土地征收与集体经营性建设用地入市利益协调的平衡法理与制度设计

研究目的:厘清土地征收与集体经营性建设用地入市增值收益失衡的法理渊源及改革旨向,探索提出二者收益平衡的制度设计方案。研究方法:规范分析与实证分析相结合。研究结果:土地征收与集体经营性建设用地入市收益的平衡难题,反映了长期以来中国城乡二元割据的对立困境。"转权获利"与"保权获利"形成的地权权属差异、公私立场下市场价值的形成与认定偏差是影响土地增值收益平衡分配的法理渊源。研究结论:统筹推进土地征收与集体经营性建设用地入市,需要坚持城乡融合发展、同地同权、地利共享的改革旨向,协调市场调节和政府规制两种手段,建立国有建设用地与集体建设用地一体化的国土空间规划体系,架构城乡统筹、公平统一的基准价形成机制,构建以土地增值税为基础、政府优先购买为保障的多样化收益平衡调节机制,建立统一的建设用地使用权期限届满处置机制。     

土地制度改革还需继续解放思想

正农村土地的制度改革必须与国家税制改革相衔接。我国现行的土地税制严重滞后,极不适应土地改革的需要。在农村集体经营性建设用地入市试点中,有的试点地区在政府、集体、农民的收益分配中,简单照搬国有土地出让方式,由政府收取土地增值收益调节金,比例为交易总额的5%—30%。我们认为政府只能以税收的形式参与集体土地入市的收益分配,应当加快修改税法。     

集体经营性建设用地入市收益分配研究

正集体经营性建设用地入市流转的收益分配关系集体经营性建设用地入市收益,是指集体经营性建设用地使用权在初次流转和再次流转过程中所产生的收入与利得的总和。集体经营性建设用地入市收益存在三层分配关系。第一层分配关系是入市总收益在农民集体和政府间的分配关系,决定了农民集体的土地净收益;第二层分配关系是政府所获收益在各级政府和不同地区间的分配关系,关系到地区利益的平衡;第三层分配关系是农民集体的土地净收益在集体与成员、成员与