辽宁省不动产统一登记面临的土地登记问题与对策研究

土地登记是我国开展最早,覆盖最广的登记工作。规范的土地登记能够为当前不动产统一登记的顺利开展提供制度和信息基础。随着《不动产登记暂行条例》[1]的颁布实施,我国不动产统一登记工作正式进入了实施阶段,但辽宁省的不动产统一登记工作尚未全面启动。因此,根据《不动产登记暂行条例》提出的登记依据、登记机构、登记簿册、信息平台"四统一"的新要求,文章对辽宁省不动产统一登记面临的土地登记存在的问题进行研究。结果表明辽宁省土地登记尚存在部分登记依据不明确、土地登记机构不统一、登记簿的建设有待完善,信息技术水平有待提升的问题,建议从健全登记法规,完善登记业务管理制度,统一技术标准并定期汇总三方面逐步解决。该研究将为辽宁省不动产统一登记工作的顺利实施提供合理化建议,为不动产统一登记工作中的土地登记的规范化提供参考。     

新要求下的永久基本农田划定问题研究——基于吉林省部分地区的调研

[目的]通过对本轮永久基本农田"优先划"新要求下,地方永久基本农田划定出现的一些新问题进行分析与总结,深入剖析当前永久基本农田划定存在问题的深层次原因,以期针对相应问题及原因提出对策建议,科学地引导永久基本农田的划定。[方法]运用实地调查法,在吉林省选取调研区县,深入永久基本农田划定的"第一线",直面永久基本农田划定中出现的问题,进行分析与探讨;运用层次分析法,分析永久基本农田划定问题产生的深层次原因。[结果]第一,地方阻力大、城市周边优质耕地"优先划"推进困难;第二,"三线同划"困难大,基本农田边界仍存在"落图不落地"的虚置现象;第三,一些待审批项目拟占用的耕地和与其他部门有争议的耕地举证困难;第四,城市周边出现细碎的基本农田地块,影响基本农田的"连片性",加大了保护难度;第五,基本农田调出数量大,"补充划"耕地质量堪忧。并针对相应问题提出建议。[结论]第一,明确"优先划"范围,创新地方经济发展;第二,明确"三线"位置,促进"多规融合";第三,解决争议耕地,规范举证过程;第四,引入地块评价机制,优选基本农田划定;第五,严控基本农田调出,把好补充耕地质量关。     

农村集体经营性建设用地流转收益分配研究——基于分配主体利益诉求及博弈理论

党的十八届三中全会明确提出,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市流转,与国有土地同地同权同价。研究农村集体经营性建设用地流转收益分配,可以为促进流转公平合理进行、保证农民权益提供相关借鉴。基于东北三省部分地区164个村的调查数据,采用统计分析和博弈理论Shapley值法,对农村集体经营性建设用地流转收益分配进行研究。研究结果表明:对农村集体经营性建设用地的流转收益进行分配,政府、集体经济组织和农民都有各自的利益诉求,政府要求成为流转收益分配主体,集体和农民都认为自己应该成为流转收益的主要获得者,且不赞成政府参与流转收益的分配。通过统计分析和博弈论Shapley法计算后比较,得出政府、集体、农民对农村集体经营性建设用地流转收益分配的比例分别为:25%~30%、50%~55%、15%~20%。根据以上研究结果,建议在农村集体经营性建设用地流转收益分配中,政府应分享一部分流转收益;集体应成为流转收益的主要获得者;农民可以获取少量流转收益。     

城乡结合部区域农户土地利用行为差异及其政策启示——以沈阳市苏家屯区238户农户调查为例

城乡结合部是中国工业化、城市化进程中形成的独特区域,该区域土地利用问题敏感、复杂且意义重大。从农户土地利用行为角度出发,通过构建工业化、城市化进程中农户土地利用行为差异形成机理分析框架,采用方差分析、统计分析的方法,以辽宁省沈阳市苏家屯区238户农户的调查问卷为基础,对城乡结合部农户土地利用行为变化规律进行研究。结果表明：该区域农户土地利用行为在空间分布上呈现＂反图能圈＂式的种植业布局模式,具有明显的＂非农化＂与＂非粮化＂的特征。其中近郊区农户以＂粮食需求＂为主,主要种植玉米,土地利用程度低,土地投入强度小。远郊区农户以＂粮食需求和利润需求协调＂为主,兼种大田作物和陆地蔬菜,农户土地利用程度较高,土地投入强度较大。纯农村农户以＂利润需求＂为主,主要种植大棚蔬菜和陆地蔬菜,土地利用程度最高,土地投入强度最大。在结论的基础上,提出应该从完善农村社会保障体系、健全农地流转机制、加大农业科技投入力度、优化农业产业的合理布局等方面引导农户合理利用土地资源,实现土地利用效率的提高和土地资源的可持续利用。     

191O年以来沈阳城区土地利用空间格局变化

研究目的：量化研究1910—2010年间沈阳城区土地利用数量、结构和景观格局等变化特征,并结合各时期不同的历史背景,分析政策制度对城市土地利用变化的影响。研究方法：空间统计分析和景观格局指数分析方法。研究结果：1910～2010年期间,各土地利用类型面积大幅度增加,其中1910—1931年期间年均变化量最小,平均为0．18km^2／年,1996—2010年间平均变化量迅速增加到2．72km^2／年,尤其是工商业用地增加量最大,为5．83km^2／年;另外,整个研究时段内的景观多样性指数、均匀度指数、分离度指数呈下降趋势,而优势度指数出现上升趋势。研究结论：不同时期土地利用空间格局变化存在较大差异,各组分的复杂性和分离度降低,大斑块的优势度增加。这些变化都直接和间接地与社会宏观经济制度、城市功能定位、土地政策及土地管理等政策制度密切相关。     

失地农民生活水平评价体系构建

研究目的:构建失地农民生活水平评价体系,科学、客观地评价失地农民的生活水平。研究方法:德尔菲法,层次分析法,对比分析法,实证分析法。研究结果:以马斯洛的需求层析理论为指导,运用多种研究方法建立失地农民生活水平评价体系,并对辽宁省昌图县部分失地农民失地前后生活水平变化进行了实证检验,结果表明,在昌图县调查的18户失地农民中,有83%的失地农民在失地后生活水平有所改善,17%的失地农民生活水平持平或略有降低。研究结论:本文建立的失地农民生活水平评价体系可以较准确地评价失地农民的生活水平变化。     

对"土地报酬递减规律"的再思考

众所周知,我国人多地少,人均耕地远远低于世界水平.而我国人口还将继续增长,还要求生产出更多的粮食,在这种情况下,对土地增加更多投入,实行集约利用势在必行.对土地实行集约利用就需要增加投入,准确地说是要增加单位土地面积上的投入.但是人们担心这种追加投入会不会必然导致报酬递减.长期以来,"土地报酬递减规律"认为自然界存在这样一个"普遍规律",即对土地追加投入,产量与经济效益必将递减.这种断言虽然警告人们在土地利用中不可盲目追加投入,也给土地高效集约利用前景笼罩上一片阴影.本文将从另外一个角度,对"土地报酬递减规律"进行再思考,解开人们的困惑.     

我国表土剥离技术启蒙与发展研究综述

[目的]综述表土剥离技术在我国的启蒙及发展历程,明晰表土剥离技术内涵的发展与演变,探讨表土剥离技术未来可能的研究方向,以期丰富表土剥离技术视野,促进表土剥离技术应用的发展与完善。[方法]文章采用了文献法、归纳法及比较法。从表土剥离技术、利用方向及时空配置3个方向,表土剥离内涵、技术体系、成本收益、土地整治、土壤改良、区域调配6个方面进行表土剥离相关问题的综述与探讨。[结果](1)表土剥离的内涵在发生着深刻转变;(2)表土剥离应用的技术规范不断完善;(3)针对表土剥离成本收益的探讨较片面;(4)在土壤改良中缺乏耕层厚度与作物产量的定量分析;(5)表土剥离区域调配理论还需完善。[结论]以后可能的研究重点:(1)省级区域间宏观上的剥离表土调配利用研究;(2)表土剥离适宜运输距离研究;(3)耕层增厚与耕地产能关系研究;(4)土壤改良项目成果后评价研究;(5)表土剥离项目成本收益及生态社会价值研究。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

永久基本农田划定和保护理论探讨

基本农田是耕地的精华,构建永久基本农田划定的理论体系,是划定和保护永久基本农田的重要保障.该研究运用文献综述法,归纳演绎法,LESA体系方法,研究结果认为:(1)界定了永久基本农田内涵,即永久基本农田是指优质、连片、永久、稳定的耕地;(2)提出当前基本农田划定方法中存在划定条件模糊、无科学量化标准以及缺乏评价体系等一系列问题;(3)科学分析和借鉴美国LESA体系思想,构建耕地质量与立地条件评价体系,建立了基本农田划定标准.研究结果认为:划定的永久基本农田应具备两个必要条件,一是要具有良好的耕地自然质量条件,二是要具有协调的立地环境条件.