土地收购储备制度下房地产转让的特点

建立土地收购储备制度是国有土地有偿使用制度的一项重要改革。从一些地方出台的规定看，土地收购储备的基本含义是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政府集中统一供地的行为；其目的是“加强土地资源和资产管理，垄断和规范土地一级市场”。在这一制度背景下，房地产转让与一般房地产转让相比具有明显的特征，主要体现在以下四个方面：一．房地产转让自由度降低。建立土地收购储备制度后，政府按照一个渠道进水（政府统一征用、收购和回收土地）…     

土地收购储备制度下的房地产开发行为分析

与以前的土地供应制度相比,土地收购储备制度对房地产开发有很大影响。一是引进了公开竞争机制,地价接近于土地的真实价值,土地成本增加;二是企业获取开发用地的途径变得单一,低代价地从政府手中获得土地的时期已一去不复返了;三是政府可以有意识地控制土地的供应节奏和数量,还可以通过规划对土地利用进行限制,政府对房地产业的控制力大大增强。一、土地收购储备制度实施之前房地产开发企业的行为特点从理论上说,在一个完整的开发周期里,企业首先必须对市场进行充分的研究,形成对房地产市场价格的预期,然后根据预期房地产价格,以可行的方式…     

房地产经营中的法律风险防范

房地产法律风险是指房地产企业在经营中疏于法律常识,不守法律规则,不经法律程序,忽视国家法律监管和约束可能引发或已形成的违法行为所造成的潜在性危害和已形成的危害性后果,即房地产企业法律纠纷和涉诉风险。多年来法律风险是企业多种经营风险中最被忽视的一种风险,有必要提醒企业在房地产经营中注意识别法律误区与盲点,防范法律风险,避免纠纷,减少损失。一、土地使用权转让须规范土地使用权转让是一种严格的要件要式法律行为,即指转让主体要适格,转让的土地要经批准,要符合用地和城建规划,土地使用权用途要具合法性,转让方应具备合法有…     

以股权方式转让建设工程项目风险与应对

一．股权转让目前，在新增土地有限和获得新的房地产项目难度增加条件下，投资者开始关注那些”被套牢”的批租地块和因各种原因停工的在建工程。项目工程转让主要有两种形式，建设工程项目直接转让和房地产开发公司股权转让。另外，有观点认为，房屋包销合同和项目承包经营合同也属于变相的项目转让行为。由于进行直接的项目转让面临复杂的转让手续和严格的法规限制，收购房地产项目公司股权来实现房地产转让逐渐成为转让中常用的手段。[第一段]     

我国房地产估价行业的现状、问题和建议

一、行业的现状房地产估价是伴随房地产交易制度而出现的新兴行业，有房地产交易就有房地产估价。房地产交易是房地产行政管理部门以及相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。广义的房地产交易包括房地产转让、抵押和房地产租赁。根据房屋随地转的原则延伸，房地产交易自然包括土地使用权的转让、抵押和租赁。     

解读北京市土地一级开发相关法规和规范性文件

2002年，北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地自身建立土地储备制度意见的通知》有六条具体意见：实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供应总量；严格实行国有土地有偿使用制度；建立土地有形市场，加强土地使用权转让关系，大力推行国有土地使用权招标、拍卖；加强地价管理；规范土地审批的行政行为；建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。     

浅议政府房地产估价机构的设置和任务

随着市场经济的建设和发展，特别是房地产业的发展，房地产估价作为一种中介行为．正像其他在经济活动中发挥作用的中介行为样．越来越被大众、学及政府所认同。这种认同可以从估价机构实际运作中、从专家学对估价相关问题的讨论中、从相关法律法规中得到映证。然而．对于房地产估价行为在特定的情况下是一种政府行为，而且必须是政府行为这一问题的认识，无论是在法律上、理论上还是在估价实务上，可以说是模糊的、没有得到足够的重视，这阻碍了政府房地产估价机构的设置，也是政府房地产估价机构不能明确其任务的重要原因。本将对政府房地产估价机构的设置以及其应承担什么任务进行初探。     

试论股权方式转让土地使用权

以股权转让和资产收购等手段来行使房地产转让．对盘活开发商的资金,加快项目的运转,特别是启动烂尾楼的续建等方面具有积极意义。但不可否认的是,这些新的转让形式的出现给房地产市场的发展带来了一些新的问题。因此,本文对如何规范以股权方式转让土地使用权提些建议．     

我国城镇土地收购储备的内涵、性质和特征分析

本文对我国城镇土地收购储备的内涵、性质和基本特征进行了全面分析.文章认为,土地收购储备是服务于公共目的的行政行为,具有目的上的公益性、效力上的行政强制性、权利义务上对收购对象的补偿性、土地财产上的转移性、执行依据和程序上的法定性、功能上与土地市场的互补性、运作中的行政授权与委托性等特征.     

我国需要单独制定投资性房地产准则吗

本文认为,出租房屋和土地使用权不属于会计中的投资行为,企业如果仅仅是出租房屋和土地使用权,则无须通过公允价值模式计量。同时,企业持有以备将来增值并转让的土地使用权也不属于投资行为,转让土地使用权会受到政府宏观调控等诸多因素的限制,在我国不可能出现完全独立的土地使用权转让公允价值形成机制。综合上述因素,《企业会计准则第3号——投资性房地产》应予取消,相关内容可并入固定资产、无形资产准则中。     

试论房地产中介服务的行政许可

《中华人民共和国行政许可法》(下称《行政许可法》)将于今年7月1日起施行，这是继(《国家赔偿法》、《行政处罚法》、(《行政复议法》后又一部规范政府行为的重要法律。在房地产领域中，行政许可也是政府实行管理的重要手段，因此，(《行政许可法》对于规范政府与房地产市场的关系有着重要的意义和影响。本试就房地产中介服务的行政许可的设定问题作些粗浅的探讨。     

我国需要单独制定投资性房地产准则吗

本文认为,出租房屋和土地使用权不属于会计中的投资行为,企业如果仅仅是出租房屋和土地使用权,则无须通过公允价值模式计量。同时,企业持有以备将来增值并转让的土地使用权也不属于投资行为,转让土地使用权会受到政府宏观调控等诸多因素的限制,在我国不可能出现完全独立的土地使用权转让公允价值形成机制。综合上述因素,《企业会计准则第3号———投资性房地产》应予取消,相关内容可并入固定资产、无形资产准则中。     

地方政府行为对房地产市场的影响研究——以杭州市为例

随着我国住房需求的增长,地方政府会根据自身的目标制定和完善一系列政策,这对规划区域甚至是整个城区的土地市场以及房地产市场产生了重要影响.文章在界定地方政府行为的基础上,以杭州市为例,探讨了政府政策性行为与城市规划行为对杭州房产市场的影响,进而得出结论:地方政府行为在带来房地产积极效应的同时,必须加强政策的执行力和有效性,合理制定城市规划,提高城市用地的经济效益,从而实现房地产市场健康、持续、稳定的发展.     

地方政府收支行为对房地产价格的影响

从地方政府收支行为特征出发,通过将政府收支变量嵌入到房地产市场四象限模型中,分析了地方政府收支行为影响房地产价格的作用路径。在此基础上,选取2001～2010个省际面板数据,检验了地方政府收支行为对房地产价格的影响机制,实证结果表明地方政府收支行为变量对房地产价格上涨产生了较为显著的正向影响。同时,通过基于误差修正模型的Granger因果关系检验发现,无论从长期还是短期来看,地方政府收支行为与房地产价格都互为因果关系。     

快速实现“做大做强”的必由之路——房地产跨区域投资开发全攻略

国家房地产新政策的出台给我国房地产企业的发展戴上了双重紧箍咒。一方面，房地产行业信贷紧缩政策的出台大大压缩了目前我国房地产企业的资金空间，使房地产企业突然面临资金紧张的格局，另一方面，土地收购储备制度和招标拍卖制度的完善，使政府开始垄断土地一级市场，土地进一步成为稀缺资源。信贷政策和土地政策的双重紧逼使房地产企业的发展走上了又一个十字路口，生存还是毁灭，收缩还是扩张，都成为当前房地产企业面临的迫切问题。随着一系列调控措施的深入实施，及房地产业规模优势的凸现，跨区域开发成为众多房地产企业的必然选择。     

土地储备开发成本形成机制及确定原则分析

土地储备和一级开发（以下简称土地储备开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。根据现行政策，土地储备开发需坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。     

谈房价与地价的关系

近来，有些人把房地产(特别是商品房)价格上涨直接归因于土地价格过高，进而把地价过高归咎于政府施行土地收购储备制度和土地“招拍挂”制度，这是一种似是而非的见解。     

以包销实现房地产转让的法律探讨简

房地产转让的方式,一般有两种：一是直接转让房地产．二是转让房地产的股权。此两种转让方式实现后．原房地产持有人均不再拥有房地产,而是拥有作为房地产转让的对价,即现金或现金等价物。但是．此两种方式的适用,受很大的限制,当然包括法律方面的限制：直接转让房地产的,必须满足《房地产管理法》第三十九条规定的法定条件,否则不得转让。转让持有房地产的公司的股权的,即使股东愿意转让其股权,股权受让方也将承担股权收购带来的众多法律风险。     

规范房地产交易行为的思考

一、当前房地产交易市场的基本现状 建立房地产市场的规范运行机制，是房地产业发展的关键环节，加强房地产市场监管，规范房地产交易行为，是促进房地产市场健康发展的重要措施。近年来，围绕培育和发展上海房地产市场，规范房地产交易行为，各级政府和房地部门进行了积极的改革、探索和实践，有力地促进了房地产市场的健康有序发展。     

新时期土地收购储备规范化管理措施探讨

新时期我国城镇建设步伐较快,土地资源成为国内房地产市场争相抢夺的对象,土地收购储备规范化管理的重要性愈加凸显。因此,文章首先阐述了土地收购储备规范化管理的重要性及土地收购储备机制,然后重点分析了新时期土地收购储备的规范化管理措施,以期能够使城镇建设更加规范、合理。