土地资本化的制度障碍与改革路径

农村土地资本化是提高农民财产性收入和农业规模经营效率,建立农民长效增收机制的关键性制度创新.农地产权主体虚置、严厉的农地用途管制导致的农民土地发展权缺失、现行法律时农民土地权益性融资实现再生产扩大争收入漉增加的可能性加以限制,是实行农村土地资本化的三大障碍.因此,在统筹城乡的综合配套改革中,做实农村集体土地产权,以土地发展权的贴现来分摊土地用途管制的成本,大胆尝试农地使用权抵押可获得性的农村金融工具创新,是土地资本化的改革路径选择.     

压抑与抗争:一个关于农村土地发展权的理论分析框架

本文对中国城市化进程中十分现实的农村土地发展问题进行了尝试性研究.作者分析指出,土地发展权是从土地所有权中分离出来的一种物权,是所有权人将自己拥有的土地变更现有用途而获利的权利.本文认为,农民集体所有土地发展权从法律和事实上是受到压抑的,从而使农民的利益受到某种程度损失,农民作为理性的"经济人"就会对此作出反应,并在条件许可的情况下以不同的方式进行抗争.最后作者对农民集体所有土地发展权的压抑与农民的抗争作了结论性的评价,并就制定有关政策提出了建议.     

土地发展权及价格评估分析

一、土地发展权内涵 土地发展权也称为土地开发权,这一理念最开始来源于采矿权可以从土地所有权中分离出来而单独支配。土地发展权就是发展（开发）土地的权利,是一种可脱离土地所有权而单独利用的财产权。在土地利用水平较低的农业社会,人们通常认为占有了土地也就一并拥有了该土地上空与下部所具有的一切权利,这就是所谓的“上及天宇,下至地心”的土地所有权,     

农民的土地财产权利:性质、内涵和实现问题——基于经济学和法学的分析视角

土地财产权既是农民获得土地收益的保障,也是农民实现其他权利的基础。解决农民的土地财产权利问题,不仅需要在农村集体土地所有制的基础上做实所有权主体,还需要用现代物权思想构建以"用益物权"为核心的土地财产权利体系,并建立相应的实施机制和治理机制来保证农民的土地财产权与所有权享有同等的法律地位,同时也接受政府的土地用途管制。     

设立农地发展权的必要性

土地发展权是国家土地权利的一种类型,土地发展权包括国有土地发展权和农村土地发展权。农地发展权在过去很长一段时间里淹没在土地所有权中。随着社会经济的发展土地需求的增加国家对土地利用的控制进一步增强这一权利的社会实现和价值体现逐步增强才逐渐为各利益主体和社会所认识。然而目前国内农地发展权的探讨还处于初级阶段本文对农地发展权进行了一些理论的分析和探索。     

设立农地发展权的必要性

土地发展权是国家土地权利的一种类型,土地发展权包括国有土地发展权和农村土地发展权.农地发展权在过去很长一段时间里淹没在土地所有权中.随着社会经济的发展土地需求的增加国家对土地利用的控制进一步增强这一权利的社会实现和价值体现逐步增强才逐渐为各利益主体和社会所认识.然而目前国内农地发展权的探讨还处于初级阶段本文对农地发展权进行了一些理论的分析和探索.     

国外(地区)土地用途管制特点及对我国的启示

本文在介绍国外(地区)土地用途管制情况基础上,分析了当前国外(地区)土地用途管制制度的主要特点,提出土地用途管制制度应成为我国土地管理制度的核心,土地利用规划是土地用途管制的基本依据,有效的土地用途管制必须有完善的法制体系,同时必须具有权威性、独立性、层次统一性的土地管理体制来保证。     

深化农村土地制度改革问题的观点综述

一、农村土地所有权问题研究的几种观点1.中共中央党校研究室周天勇认为:宪法规定,农村耕地和牧场属于农村农民集体所有。然而,在理论上有关农村土地,有两种模糊的认识,一是一些学者认为,土地的最终权利应当在国家手中;二是经济发展应当由政府主导,农村土地是城市化和工业化赖以发展的重要资源,国家应当拥有土地的发展权。实际上,解放以来,由于强制征用农村集体土地为城市国有土地,农民从补偿、安置等方面,都没有谈判(讨价还价)的权利,农村集体土地的处置和收益权利、有关土地的发展权实际掌握在政府手中。因而,实际的农村耕地征用制度和政…     

土地发展权价值估算及其空间演化规律研究

为对基于全国层面的土地发展权价值进行估算,并研究其土地发展权价值分布规律,运用理论模型分析法和空间计量经济分析法估算全国31个省份的土地发展权价值。通过研究,得出以下结论:(1)对同一种用途的土地发展权价值来说,绝对土地发展权价值大于相对土地发展权价值;(2)农业用地、工业用地、商业用地跨区域流转时的土地发展权价值大于区域内部流转时的土地发展权价值;(3)各类型的土地在地区内部和地区之间跨区域流转时,土地发展权价值的空间演化规律与经济发展程度基本一致。     

产业升级和城市化进程中的土地发展权问题

城市化是产业升级过程中一个“水到渠成”的经济现象.政府引导和前瞻性的安排是非常有必要的,但不能违背城市发展的基本规律.土地所有权是土地产权的核心,土地财产权和土地发展权归属于土地所有权主体,这正是导致中国土地财富极化和“大拆大建”的城市化模式出现的根本原因.本文通过分析产业升级与城市化的关系,以及对土地产权、财产权与土地发展权的相关概念的解析,最后阐明对我国城市化模式的几点反思.     

土地发展权:性质、特征与制度建设

从土地发展权视角对中国土地管理的地方创新实践典型个案的分析表明,土地发展权理念已应用于地方土地政策制定并出现了私有化趋向,对解决当前土地管理中存在的征收补偿不公、建设用地指标空间配置等问题具有积极意义。对关于土地发展权权源与性质特征的认识分歧进行了澄清,研究认为土地发展权是私有产权与行政权综合作用的产物,兼有公共产权与私有产权的性质,是可与土地实体相分离的无体物权。基于上述理论分析与实践经验总结,对中国土地发展权制度建设提出以下建议:虚化土地公有产权的所有权性质,创设土地发展权制度;以行政许可的方式实现土地发展权"私有化"的初始配置,土地发展权收益则应通过税收调节的二次分配手段实现"公私分享";结合城乡土地产权制度改革对土地发展权的配置方式、原则和手段进行具体的制度设计。     

都市边缘区典型农村宅基地功能转型机制——以广州市凤和村为例

在乡村振兴和宅基地三权分置改革探索背景下，文章尝试构建“土地发展权—土地租差”的分析框架，以位于珠三角都市边缘区的凤和村为例，通过半结构访谈与问卷调查等方法，借助博弈论，分析工商资本下乡推动宅基地功能转型的内在机制。研究表明：(1)都市边缘区农村宅基地存在的土地租差是工商资本下乡的主要驱动力，拥有土地发展权是捕获土地租差的基础。在土地租差的驱动下，工商资本与村民、政府展开了对土地发展权的博弈，博弈的结果决定了宅基地功能转型与收益的分配。(2)与工商资本相比，村民由于缺乏资金与组织发展能力，在博弈中缺乏宅基地基本发展权的定价话语权，以致土地增值收益分配不均。(3)工商资本与政府之间的不完全信息动态博弈，增加了工商资本获利的不确定性，政府的刚性管制使得工商资本所能获得宅基地超额发展权较为有限。     

我国大遗址保护区控制农地流转的法律及制度研究

通过分析大遗址保护区农地流转的法律和现实条件,认为在城市化和工业化高度发展的阶段,大遗址保护区内农地流转将不可避免,提出大遗址保护区控制农地流转的有效管制方法——借鉴海外土地发展权制度配置保护区土地发展权。     

土地开发权的国外实践刍议

近年来,城市化过程中的土地开发权研究越来越为学界所重视。而对土地开发权的国外实践认知却存在着若干事实偏误,诸如英国土地开发权归国有和美国土地开发权私有模式等。本文从"开发"的概念入手,较系统地介绍美国、英国和日本土地开发权的运行现状,为进一步深入地研究土地开发权夯实事实基础。实际上在现代西方市场经济法治社会,土地开发权并不是土地所有权人的私权力,是受规划和用途严格管制的,是政府基于社会管理的公权力对私有权力的规制。     

行业动向

农林 今后5年将实施最严格的措施保护耕地 今后5年要全面完成城镇地籍调查,进一步明晰土地产权,做到城镇国有土地及时变更登记。开展土地利用现状及潜力调查评价,保持土地资源数据的准确性。全面确认土地所有权,规范土地使用权,强化土地用途管制权。要基本完成全国村庄的地籍调查、农村集体土地所有权和建设用地使用权的确权发证工作。     

国外土地发展权转让理论研究进展

运用文献检索和比较方法,回顾国外近40年来土地发展权转让领域的研究进展,探讨这一政策工具对我国土地管理的借鉴意义。结果显示,国外土地发展权转让作为一种市场性的政策工具,它在分区规划的框架内通过引入经济诱因实现对农地、环境敏感区、开敞空间、历史遗迹等特定类型土地的有效保护,一定程度上校正了分区管制的强制性和刚性。对于正处于城市化快速发展阶段而又受到土地资源严重制约的中国来说,发展权转让这一理论和政策工具具有较大的借鉴和应用价值。不过,将这一理论和政策工具引入中国,必须从中国独特的土地物权结构出发,进行本土化的理论再创造和制度再创新,并尤其要注意借鉴以项目方式实施土地发展权转让的外域经验。     

破解“小产权房”难题的地票交易路径

在建立城乡统一的建设用地市场背景下,讨论"小产权房"的合法化成为学术界的一种"时尚",然而,既有的研究缺少对具体制度的关注。由于集体建设用地的特殊功能,"小产权房"的合法化受阻于其缺少足够的土地发展权;即使符合规划,"小产权房"也缺少足够的土地发展权达致合法。依据我国法律、法规之规定,地票可彰显不同用途土地间的发展权差值,通过我国特有的土地发展权移转方式地票交易制度的运用,能够为集体建设用地提供足够的土地发展权,从而为破解"小产权房"难题提供有效的制度供给。     

论被征农地增值收益的归属

"土地涨价归公"和"土地发展权国有"是被征农地增值收益归国有的主要经济依据.但根据产权经济学的相关理论,"土地涨价归公"实际上只能表明政府有权利"分享"被征农地的增值收益,而不表示被征农地增值收益归国家所有;另一方面,从权属性质看,国有土地发展权实际上是权力性质的,政府不能藉此而直接占有被征农地的增值收益.从产权经济逻辑看,被征农地的增值收益应该归农村集体经济组织所有.由于概念本身的模糊性,"土地涨价归公"思想和"土地发展权国有"思想容易混淆政府与市场的边界,导致权利主体错位.     

县、乡级土地利用总体规划用途分区浅析

本文通过对土地利用总体规划用途分区的分析。以国土资源部51号文对新一轮市县、乡级土地利用总体规划提出的具体意见。明确土地利用总体规划空间管制规则,对新一轮规划编制与实施中借助土地空间分区实现空间布局引导和结构指标控制的分区目的、强化土地用途管制制度提出了初步建议。     

关于我国集体土地所有权主体和使用权主体明晰性的考察

我国土地立法对我国农村集体土地所有权主体和使用权主体的规定符合我国农村的实际。完善我国农村集体土地制度的着力点不在于明晰集体土地所有权主体和使用权主体，而在于完善土地所有权内涵和使用权内涵及所有权和使用权关系的规定；规范政府征用集体土地的行为；加强执法，减少社会强势利益集团对农户承包土地使用权的侵占，维护公平、公正的社会环境。