土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究

本文从市场经济的基本规则和房地产价格形成机制出发,理性分析了土地招标拍卖出让与地价上涨、房价与地价之间的相互关系,并理性揭示了杭州市房地产价格上涨的真正原因.我们认为土地招标拍卖出让不存在推动地价上涨的内在机制,房地产价格上涨也并非是地价成本上涨引起的,市场经济条件下房地产价格形成与上涨是由价值规律和市场供求关系决定的,房地产价格上涨的根本原因是城市社会经济发展引起房地产市场供求关系变化的结果.     

地价上涨是房价上涨的结果而非原因

●近几年来的房价持续快速上涨,是在长期实行住房实物福利分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下出现的。巨大的住房潜在需求,在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下,转变为强劲增长的住房有效需求,成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。●土地作为形成住房产品的一个生产要素,其市场需求由住房需求所引致,土地价格属于引致价格。近几年来,我国城市房地产用地价格上涨就是由房价快速上涨所直接引致的,实行土地“招拍挂”只不过真实地显化了这种土地市场价格。●房价的二元特征决定了土地资源越稀缺,人口密度越大,住房需求越强,房价就越高,地价占房价的比例也就必然越高;房价和地价的这种关系说明,不能脱离开住房产品的市场供求形势和房价来空谈地价。●只有先行完善住房供应和保障政策体系,才能围绕住房供应和保障政策确定的目标,跟进完善土地供应、土地价格、金融信贷、规划管理以及公共投资等方面的政策。     

用市场手段调控市场--对土地使用权招标拍卖的几点思考

许多观点认为招标拍卖使房价上升,其经常举的例子就是杭州的房价持续上升。当然,“地价上升引起房价上升论”者不会举厦门及其他城市的例子,厦门等城市也是较早实现招拍挂的。要说房地产价格形成因素很复杂,但其形成有两大理论基础:一是成本决定价格论,一是市场供求决定论。成本决定价格论认为:地价上升了,房地产的价格也就上升,否则开发商怎么承受得了,开发商会把成本转移给消费者的。因此许多(特别是开发企业)认为地价上升引起房地产价格的上升。据统计,招标拍卖的地价比协议出让的地价高30%左右。相当一部分人便由此而认为房地产价格的上…     

房价、地价与土地招拍挂

●就一定时期而言,决定房价的最重要因素是房屋市场的供求关系。土地只是构成房地产的一个生产要素,而要素价格取决于产品价格高低。当前一些城市房价上涨,原因是这些城市的房地产需求(有时候是假性需求)大于供给●招拍挂是采用市场竞争机制显化土地的真实价格,公开了开发商的隐形土地成本,使地价回归其真实水平,其本身不会改变土地供求关系,因此也不会人为抬高地价。之所以显得比协议地价高,一是招拍挂出让的大多是经营性用途的“熟地”地价,协议出让的大多是工业用地,且协议价格往往仅是政府获得的土地出让金,而土地出让金一般只占整个地价的1/4。二是招拍挂出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分,相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润     

"漏出"现象推高房价

房价与地价到底谁推动谁?房地产开发商和一些社会人士认为,房子价格高企是由于土地出让价格太高.同时,由于土地供应量不够导致房子供应量不足,房子供求缺口大也导致房价高涨.而另一种观点认为,土地价格是被高涨的房价抬高的.笔者认为, 应当辩证的看待房价与地价的关系.     

江苏省徐州市地价与房价关系分析

近几年徐州市经济发展迅速,房地产市场蓬勃发展,房价、地价逐年持续上涨,特别是自招标拍卖挂牌出让土地使用权制度实施以来,徐州市地价迅速增长。因此,有些人把房价的上涨归因于土地价格的上涨,进而归因于招标拍卖挂牌出让土地使用权制度的实施。本文从徐州市地价与房价的关系入手,对此问题加以深入探讨。     

绕过争论降房价

房价与地价的关系,是当前土地管理的一个热点问题.任何一个热心土地事业的人,都会参与到这个讨论中来,为土地管理建言献策.笔者对于这个问题的基本观点是:房价也带动地价,地价也推动房价,它们是房价地价完整关系中的两个环节,单独强调其中某一个环节都是片面的.国土资源部应该绕过争论,采用严格的土地管理措施降低房价.     

热点中的冷思考--对房地产市场几个问题的剖析

本文分析了目前房地产市场上几个热点问题,提出房价是由一系列诸如地价、拆迁补偿费、开发成本尤其是开发商期望利润等因素决定的,不是土地有偿出让之过;土地储备不能以牺牲农民和职工利益为代价,也不能将获得最高价格作为唯一目的;经济适用住房建设补偿本末倒置,无法达到预期效果。     

房价地价关系再思考

近年来,中国许多城市出现了房价快速上涨的现象.不断上涨的房价,一方面使这些城市的房价收入比过高,居民支付能力下降,另一方面可能引发房地产泡沫,危害经济发展.因此,弄清房价形成机制以及如何将房价降下来,已成为关注焦点.而对于房价形成机制,有人认为,高房价是由高地价造成的,因此降低房价就必须降低地价.     

用事实说话

近期,房价过快上涨成为社会广泛关注的焦点,而某些房地产开发商继“房价高是土地招拍挂制度造成”的鼓噪之后,又抛出房价高是“地荒”催生的所谓新论。剖析、辩明其中是非,堵住房地产市场的“乌鸦嘴”,以正视听,大有必要。所谓“地荒”说,其核心要点是,土地政策参与宏观调控,国家对土地实行了严管的政策,紧缩“地根”,形成了“地荒论”———所谓房地产用地供应不足,导致了房地产价格的大幅上涨。这种说法能否站住脚,且让事实来说话。2004年年初,针对固定资产投资增长势头过快、经济运行过热的苗头,国家提出了紧缩银根和调控土地市场、紧缩…     

城市土地储备存在的八大风险

社会稳定风险近些年来,各地因旧城改造、居民拆迁、老企业搬迁而引发的影响社会稳定的事件时有发生,而这些又往往与土地储备相关。特别是2004年8月31日以后,经营性土地全部实施招拍挂,各地土地储备机构将更多地参与上述工作中,土地储备中的社会稳定风险不容忽视。房价上升是近年来社会对土地储备质疑的一个问题。一些观点认为,近几年房价上涨过快的主要原因在于政府垄断了土地供应,抬高了地价。这是对土地储备的一种误解。以北京为例,北京土地价格仅占商品房价格的22.98%,即便从全国来看,这一比例也只达到26%。而且地价的上涨也有很多客观因…     

房价中的地价因素及其作用分析

近年来,我国城市商品房价格上涨明显,相当比例的城镇家庭感到购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类基本生活需要。住房问题不仅是一个经济问题,而且是一个社会问题,政府的住房政策起着十分关键的作用。目前,社会上许多人认为,房价过高是因为地价过高而造成的,因此降低房价应从降低地价着手。笔者认为这种观点值得商榷。地价应由市场机制决定在传统计划经济体制下,土地没有价格可言。城市土地资源由政府无偿划拨给土地使用者使用。这种“无偿、无限期使用”的城市土地制度造成了土地资源的巨大浪费。改革开放以…     

土地招拍挂:直面流言蜚语--兼谈房价与地价的关系

房价不断上涨,一路飙升,目前已经成为社会各界普遍关注的一个焦点和热点问题。而在普通百姓一片降低房价的呼声之时,一些房地产开发商甚至是颇具威望的人士对此问题“旗帜鲜明”地“慷慨陈词”:经营性土地实行招标、拍卖、挂牌出让后,土地的供给量减少了,由此引发地价升高了,是造成房价不断攀升的“罪魁祸首”,因此,土地招拍挂制度或者说实行这项制度的政府土地管理部门应承担房价不断升高的责任,房地产开发企业本身对此没有责任。毫无疑问,近年来房价持续上涨是不争的事实,但真的像房地产开发商所说的,这是土地招拍挂犯下的错吗?房价只升不…     

地价与房价关系的探讨—江苏省徐州市的实证研究

现有的地价与房价关系研究主要集中于宏观层面,而对房地产市场的区域差异性关注不够.基于2000 2010年徐州市市区的住宅用途地价与房价的相关数据,在理论分析的基础上应用波动分析、协整分析及误差修正模型等计最分析方法,分析了该市地价与房价之间的关系.结果表明:在较长时间尺度上,徐州市市区的地价与房价存在稳定的均衡关系;在较短时间尺度上两者也存在相互影响,但房价的变动对地价的影响更大.     

房价与地价因果关系实例分析

土地价格是提前支付的土地地租,就因果关系而言,是房价高增加了对土地的需求而导致地价上涨,地价的高低与否是房价高低的结果,不是房价高低的原因。——题记     

四平市房价和地价的因果关系实证研究

以四平市为研究对象,采用了Granger因果检验、VAR模型、协整检验、VEC模型等方法,探讨了四平市房价和地价之间的因果关系,得出结论:短期内,四平市的房价和地价相互影响;长期内,房价的变动影响了地价;四平市的房价与地价之间存在长期均衡的稳定关系,房价和地价的相互影响作用、相互作用,表现房价每上升1%,地价就会上升0.61%;房价和地价不但相互影响,同时也会对自身产生影响,因此,在调控房价的同时,也要相应的控制地价的上涨。     

房价与地价的因果关系研究——基于重庆的实证检验

研究目的:探讨重庆市的房价与地价的因果关系并提出政策建议。研究方法:以重庆2008—2014年84组月度数据为研究对象,采用非线性Granger检验验证房价和地价之间的因果关系,并引入状态空间模型考察变量的时变特征。研究结果:(1)重庆市房价和地价之间存在着显著的非线性关系,短期内房价是地价的Granger因,而长期房价与地价没有构成显著的因果关系;(2)房价波动将引起地价同方向的显著波动,富有弹性,但地价的变动对房价的影响很小,缺乏弹性,且二者之间的影响程度呈现出明显的阶段性特征。研究结论:重庆市房价和地价是单向的因果关系,地价不是房价上涨的原因,应从商品房市场本身的供需和合理的土地供应着手引导重庆市房地产市场健康发展。     

房价、地价与土地供应的前因后果

近年来,征地费用和拆迁费用越来越高,加大了土地取得成本,这种成本的升高,和土地出让方式是无关的。更重要的是,熟地价远远高于毛地价,由此导致的成本差异很大,对房价的影响迥然不同,不加区别地推论地价上涨对房价的影响是不科学的。就近期而言,土地供应量并没有大幅度减少。“三个暂停”以来,全国各地土地征占用数量有所减少,出现了“土地紧缩”,但是主导房地产开发的国有土地出让基本上没有受到影响,反而由于“8·31”大限,一些地区还呈现了大幅度增长的趋势。无论是协议出让还是招拍挂,都是土地市场中的资源配置方式,也可以说是一种形式。这种形式上的改革,充分体现了公开、公平、公正的原则。从对地价和房价影响的角度看,形式毕竟是形式,不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾,因而不能在根本上决定地价和房价的高低。     

供求关系对大都市商品住宅价格作用机理的分析--以南京市为例

研究目的以商品住宅价格水平及涨幅较为典型的南京市为例,探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理.研究方法理论分析和实证分析相结合.研究结果土地供给、商品住宅投资与竣工面积等因素形成的商品住宅供给,与新增人口、城市拆改和改善居住条件等形成的商品住宅自住性需求和投资性需求比为0.48,供求矛盾是拉动南京市商品住宅价格上涨的根源.研究结论供求关系是房价变化的主要因素和决定因素,房地产价格形成主要遵循非价值价格理论,生产成本(地价等)只是房地产价格的构成要素,对房地产价格的作用是有限的.     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。