规范农村土地市场促进农村可持续发展

农村土地市场包括农用地市场和非农用地市场。农用地市场即农用土地的使用权流转市场，国家法律已规定，农村集体土地使用权可以依法有偿转让，在2002年颁布、2003年3月1日开始实施的《中华人民共和国农村土地承包法》中也明确规定，农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。土地使用权有偿流转就是一种交易行为即市场行为。非农用地市场是指农村集体土地用于农业以外的建设用途的土地市场。这里主要谈一下农村非农用地市场建设问题。     

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海南设施农用地不得擅建农家乐海南省政府办公厅近日下发《关于进一步做好永久基本农田划定和设施农用地管理工作的通知》,要求各市县严格划定、特殊保护基本农田,扎紧耕地保护的"篱笆"。同时明确要求,设施农用地不得改变土地用途,禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农业建设。严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地,禁止任何单位或个人借"租赁"、"合作开发"、"作价入股"、"承包经营权流转"农用地之名,擅自改变农用地用途,违法兴建高尔夫球场、别墅、专家楼、农家乐、会所、住宿餐饮、工厂化农产品加     

我国农村土地产权界定对粮食生产的影响分析

我国农村土地产权界定与粮食生产密切相关.目前的农地制度,包括农村土地集体所有、国家对农用地向建设用地的流转进行管制、农地使用权定期调整等,通过不同途径影响粮食生产.本文从农用地向建设用地的流转、劳动力流动使农地用途管制效果发生的变化、农用地的流转、农村土地集体产权的行使等四个角度分析农村土地产权界定对粮食生产的影响.     

农地流转:内涵结构和实施差异

本文在对农地的分类和构成从区位、用途与所有权上进行分析的基础上,根据农村实际,从建设用地、农用地和未开发地三个方面探析农地流转的内涵结构.然后,结合我国农地流转中出现的偏差,依据各种农地的功能,从规范流转的视角,提出农用地应严格按照国家对承包地流转规定的“三个不得”,建设用地“同地、同权和同价”、未利用地和新增土地“农用优先”的原则进行流转.     

宅基地权利置换中的农用地转用指标流转问题研究

宅基地权利置换,有利于农村宅基地的集约利用,在我国城镇化过程中可以有效地释放城镇建设用地的潜能.宅基地权利置换中的节余农用地转用指标的流转,有利于土地资源的优化配置,能提高宅基地权利置换的绩效.在节余农用地转用指标的流程中,使用节余农用地转用指标,异地征收农地进行土地使用权出妊所得净收益,全部被节余农用地所在地用于宅基地权利置换的资金平衡;或者节余农用地所在地的地言政府,不能从节余农用地转用指标的流转中基本实现宅基地权利置换的资金平衡,都会阻碍节余农用地转用指标的流转.因此,在节余农用地转用指标的流转中,需要在利益相关者之间进行利益平衡.     

协议流转农村农用地的非法转用之法律规制探讨

伴随城镇化进程,人口流动频繁,农村人口越来越多的涌入城市,并选择将曾经赖以生存的农用土地进行协议流转,以谋求土地使用权让渡的收益。在流转中,保护农用地原用途是基本前提,但在流转过程中却出现了大量的非法转用现象,而现有的法律规制却无法及时遏制。本文尝试从协议流转手段获取农用地进行非法转用入手,通过梳理整体立法和具体规制措施上存在的部分问题,如对转用的流转合同效力、转用的行政监管、非法占用农用地罪的客观行为变动等进行分析论证,并提出一些解决建议,以给日后立法提供一些细节上的参考意见,也可以在具体解决相关实际法律问题时提供一些思路。     

发达地区农用地流转现状及流转影响因素——以浙江省天台县为例

随着经济的发展和农村改革的深入,发达地区的农用地流转已经是非常普遍了。通过对浙江省天台县农村居民的调查分析,了解到该地区的农用地流转比率较高,流转形式主要是出租和代耕,流转信息公开度比较差,并且流转的约定形式也主要为口头协议和无约定形式。通过农户对农用地流转的意愿分析,可以得出年龄越小,学历越高的农户越愿意流转自己的农用地;家庭人口越少,外出人口比重越大的农户越愿意流转自己的农用地;非农收入越高的农户越愿意流转自己的农用地等。同时利用因子分析法,分析了农用地流转过程中的主要影响因子为家庭收入因子、村民特征因子、家庭规模因子和职业因子。最后根据分析结果,提出了相应的对策来促进和规范农用地流转。     

长沙市农用地流转的现状与对策

在农用地流转实际操作过程中,还存在着许多问题,例如流转过程中的产权问题,公平问题等等.从长沙市农用地流转的现状出发,通过调查分析,对农用地参与流转所带来的经济效益和社会效益进行评价,从而发现长沙市农用地流转中存在的问题,并提出了促进农用地合理流转的建议.     

基于交易成本分析的农用地内部流转对策研究

农用地内部流转可分为“直流式”和“间流式”两种途径，降低交易费用，有利于调动流转积极性，增加农用地流转数量，实现土地规模经营和集约利用；行政干预下的流转造成了农民利益的损失。基于交易成本的分析，本文提出了建立中介、规范管理、实行流转补贴等对策。     

关于构建我国农用地市场流转制度的思考

农用地流转已成为我国农村地区的普遍现象,本文从分析我国农用地市场流转的基本原则出发,阐述了构建我国农用地市场流转制度的有效途径.     

农用地流转价格体系与确定方法研究

农用地流转价格形成的理论依据主要有地租地价理论和土地产权理论等.农用地流转价格主要包括农用地转包价格、出租价格、入股价格、转让价格和其它流转价格等.农用地流转价格的确定方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价修正法以及纯收益年数法等.     

农民集体所有建设用地使用权流转若干问题

●时下,流行一种“农地直接入市”的观点,认为流转就是农地可以不经过法定的农用地转用和土地征用程序,就可直接进行非农建设开发。这种观点混淆了农民集体建设用地和农地的概念,违反了现行严禁农用地擅自转为非农用地的法律规定,是十分有害的。●当前,基层国土部门的同志认为,从便于组织管理的角度出发,应适当上收集体土地所有权,将集体土地所有者界定为村集体经济组织或乡镇集体经济组织。作者认为这种做法不妥。●集体建设用地流转必须严格执行规划和土地用途管制制度,严格控制农用地转为建设用地,切实保护耕地。●在集体建设用地流转中,集体土地的所有者是农民,政府不再具有产权代表身份,而只是流转活动的管理者和服务者,政府不能再行使土地的所有者和管理者双重职能,而只行使社会管理者一种职能。     

农用地流转机制建立的难点分析与对策建议

农用地流转机制建立的难点分析与对策建议金永思建立农用地流转机制，是在市场经济条件下完善与发展承包制的主要内容，也是当前一个十分迫切的现实问题。目前，各地所进行的农地制度创新尚未产生规范有效而普遍适用的方案；国家政策也只限于做出了“允许使用权有偿转让”...     

农用地流转过程中土地估价问题探讨

农用地价格包括农业资本价格、粮食安全稳定成本、社会保障成本和生态环境维护成本。不同的农用地流转方式估价对象的价格范围和估价方法也不同。比较法和收益法在基础参数测算需要改进,成本法不宜简单地在农用地流转过程中估价时采用。农用地流转为建设用地时需要考虑除农业产能资本价格外,还要匡算农用地损失的外延价格。     

基于主成分分析的流转农地用途变化动力研究

研究目的：以重庆市忠县为例，分析2002—2007年流转农地用途变化的特征，揭示流转农地用途变化的驱动力和制动力，为严格流转农地用途管制提供建议。研究方法：实证分析法，主成分分析法。研究结果：流转农地用途变化驱动力主要为农地流转市场、土地利用比较利益、地方行为驱动；制动力主要为耕地保护政策和农地流转管理制动。研究结论：流转农地用途变化是驱动力与制动力的共同作用。在实际流转中，应建立耕地保护的共同责任机制，发挥市场的基础性作用，严格流转农地的用途管制。     

辽宁省农用地流转绩效评价

土地是农业生产中最基本的生产资料,也是人类赖以生存与发展的生活保障.合理的农地流转对优化配置农地资源,提高农地的集约化经营水平具有积极的促进作用.本文将立足于辽宁省农用地流转的现状,从经济效益、社会效益、生态效益三个层面建立评价指标体系,并采用层次分析法、熵权法对辽宁省十个地区农用地流转进行绩效评价,以促进农用地流转的高效、健康运转.     

基于“三权分置”视角下国外土地流转对我国的启示与借鉴

不同国家由于历史与环境的不同,农用地流转的模式不尽相同。本文通过对德国、法国、日本等发达国家农用地流转现状的分析,总结其在不同历史阶段农用地流转模式的特点,归纳其发展的规律,以期对我国土地流转提供相应的启示,更好的保障我国粮食安全,促进农业发展。     

关于设施农用地管理政策及其改进和完善的思考

本文对设施农用地管理相关政策措施进行了系统梳理和分析，为今后改进设施农用地管理、完善农用地用途管制制度提供了参考。     

农地整理后的增值收益分配问题探讨

分析土地整理给农用地带来的增值效益，以地租理论和利息，利润理论为基础，研究在农用地流转条件下和非农用地流转条件下农地整理增值收益的分配机制，本文提出了明晰产权，建立WebGIS农地资源信息系统，加强政府引导以保障农民的合法收益和农地的合理利用等建议。     

基于GIS和RS的流转耕地用途变化研究——以重庆市忠县为例

基于GIS和RS技术，以重庆市忠县为例，对区域2002～2007年农地流转中耕地的用途变化的数量特点、空间差异进行了研究。研究表明：流转耕地的用途变化趋势主要是耕地变为建设用地、耕地变为园地等其他农地、种粮田变为非种粮田，流转耕地总的用途变化率达69．13％。流转耕地在空间分布上存在着差异，初步了解农业比较效益低和农地流转机制不健全是推动流转耕地用途变化的主要原因。