规避风险加强土地一级开发项目管理

为了与时俱进,更好地做好土地一级开发的项目管理,政府必须转变以往的土地一级开发运作模式,尝试新的方法,利用社会资本通过社会化合作解决土地一级市场的持续开发。     

我国土地一级开发风险分析

土地一级开发既有巨大的经济效益,也存在着风险。我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的,近年来在全国范围内向纵深方向发展。但是在发展过程中,也会出现项目决策、项目管理、项目融资等方面的风险,需要我们深入研究,提高防范意识,采取合理的方式,提高政府和企业的抗风险能力。本文从土地一级开发运作方式入手,对土地一级开发风险进行了分析。     

近年“土地财政”伴随的畸重畸轻格局

1.土地使用权交易环节出让收入规模独大。现阶段我国政府的土地收入集中在地方的土地使用权交易环节,土地使用权出让收入规模巨大。按照相关规定,国有土地使用权出让环节的收入包括国有土地使用权出让金收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入、新增建设用地土地有偿使用费等。     

我国土地成片开发问题

自从我国实施外向型经济发展战略、特别是进入九十年代以来,一种新的、更高层次的利用外资形式,即出让国有土地使用权,由外资成片开发经营土地的模式开始在我国沿海地区兴起,并已逐步发展到中西部地区,近年来,各地都把土地成片开发作为吸引外资的一种重要途径。土地成片开发对其所在区的投资环境改善,吸引外资,促进产业开发等确是非常有效的综合手段,但如果规划、建设或管理不当,也会带来不少问题。因此,及时对土地成片开发进行研究,具有极为重要的现实意义。     

论市场化运作条件下土地一级开发的价值取晦

土地一级开发的市场化运作应兼顾公平与效率。在招标选择一级开发企业时,应将土地取得与市政设施建设两项不同性质的内容区别开来,采取不同评价标准和管理模式,进而使一级开发实现公平与效率的结合。     

外商投资成片土地开发经营的若干法律问题

国务院公布的《外商投资开发经营成片土地开发暂行办法》(简称《办法》)、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(简称《条例》)是规范我国外商投资开发经营成片土地开发活动的重要法律规定,它的实施对完善我国对外经济发展有着重要作用,是我国外商投资开发经营成片土地不可缺少的法律依据。但从实施情况看,仍然存在一些需进一步明确的法律问题.本文就此作一些探讨: 一、资金投人的法律规定外商投资开发成片土地项目的投资额与开发规模的比例、出资比例、到资期限在法律上尚未作出规定。目前只能套用外商投资单个生产项目的有关规定管理,显然     

一级土地整理下的收益分配和税收筹划

近些年来,我国城镇化水平不断提高,城镇化建设步伐不断加快,同时我国农村经济产业化水平和规模也在迅速发展.在此背景下,我国一级土地整理的规模和速度相比较之前都有了很大程度的提高,尤其是在政府相关部门政策引导下,越来越多的企业在生产经营范围上都开始向一级土地整理业务扩展.但是在实际管理过程中,一些企业管理者没有对一级土地整理业务和一般性房地产开发业务进行准确的区别,这对于企业开展后续业务具有一定的负面影响.本文围绕一级土地整理,介绍了相关概念和特点,并重点对其收益分配和税收筹划情况进行了分析,对于提高企业一级土地整理业务管理水平具有一定的指导意义.     

对城市土地一级开发的管理和控制

城市土地一级开发是近年来我国土地制度改革和土地市场化的产物,是通过征地、拆迁和大市政建设等手段,使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的土地综合开发制度。城市土地一级开发,使土地的权属性发生了转变了,政府回收了原本转让出去的部分土地使用权,即拥有了所开发土地的完整所有权。当前形势下,城市土地的一级开发工作已经成为增加政府投资项目、宏观调控市场经济的重要措施,因此加强对一级开发的管理和控制工作势在必行。本文将简要介绍我国城市土地一级开发的现状,点出其中存在的主要问题,并针对这些问题提出相应的管理和控制措施。     

土地一级市场透明化殊非易事

1月9日,北京市国土资源局公布,两家房地产开发企业成为首批土地一级开发招投标项目的优胜者.舆论称,政府垄断土地一级开发的局面从此将被打破.此前,北京先后出台了三个“办法“来推动土地一级开发向市场化迈进.……     

土地一级市场透明化殊非易事

1月9日,北京市国土资源局公布,两家房地产开发企业成为首批土地一级开发招投标项目的优胜者.舆论称,政府垄断土地一级开发的局面从此将被打破.此前,北京先后出台了三个"办法"来推动土地一级开发向市场化迈进.     

完善土地储备制度：稳定房价的有效着力点

土地储备制度作为国有土地资源配置体制的创新应运而生,它重塑了我国长期沿用的计划经济体制遗留下来的土地配置方式,确立了土地市场的配置秩序,形成了政府对一级土地市场的垄断,改变了土地市场乃至整个房地产市场的秩序。完善土地储备制度,充分发挥土地储备制度对房地产市场的影响机制,是稳定当前房地产价格的有效着力点。     

城市土地储备制度对房地产市场的影响分析

城市土地储备制度是政府通过垄断国有土地一级市场供应,提高土地宏观调控能力,盘活存量土地资产,合理利用土地以及合理分配土地收益的重要工具,在一定程度上也促进了市场经济体制的完善与发展。因此,面对土地储备制度带来的房地产市场的变化,研究土地储备制度对房地产市场的影响,具有十分重要的意义。     

关于外商在中国大陆投资成片开发问题的研究

<正> 自从我国实施外向型经济发展战略以来,特别是进入90年代以来,一种新的、更高层次的利用外资形式——出让国有土地使用权、由外商投资成片开发经营土地的模式开始在我国沿海地区兴起,并随着对外开放的推进,逐步扩展到内地一些正在开发的地区。近两年间,笔者先后对海南洋浦、广东珠江三角洲、福建闽北和闽南三角地区、上海浦东以及以天津为地缘中心的环渤海地区的外商成片开发情况进行了实地考察,得到的认识是:外商投资成片     

试谈中心城区外土地储备经营导向——以福建省南靖县为例

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》以及国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》等文件下发以后,有效地推动了土地收购储备制度的建立与实施.通过土地收购储备的滚动开发和城市基础设施的建设,调控土地市场,实现了对土地一级市场的垄断,取得一定成效.在“以工促农、以城带乡”政策导向的确立,如何建立新的土地市场服务体系,研究向重点镇或优先发展重点镇并下放部分管理权限,支持重点镇和优先发展重点镇加快经济发展,构建农村土地经营机制,助推新农村各项建设提供保障.     

城镇化视野下城中村治理困局的破解之策

随着城市规模的快速扩张,以城中村为典型代表的郊区土地问题已经成为经济社会发展的焦点问题。在政府垄断城市土地一级市场的大背景下,城中村建设用地要入市流转必须先经过征收转为国有土地,各地普遍面临矛盾尖锐的城中村问题。本文从人口城镇化和土地城镇化的宏观视角出发,探索城中村的治理困局,较全面地评析既有的城中村改造模式,揭示地方政府普遍存在的治理误区可能带来的严重后果,最后提出了破解城中村困局的政策设计。     

钱花去哪儿了?

财政部公开的2013年地方政府性基金收入决算表和支出决算表显示:2013年新增建设用地土地有偿使用费收入699.22亿元、国有土地使用权出让金收入39072.99亿元、国有土地收益基金收入1259.67亿元、农业土地开发资金收入234.30亿元,以上4项共同构成了国有土地使用权出让收入,合计4.1万亿元;而其支出则涉及包括“征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民支出”等在内的4大项14小项,金额合计4.08万亿元.然而,《经济》记者通过多位地产开发领域的资深从业者和长期关注土地问题的专家了解到:除了常规去向以外,土地出让领域长期存在大量“超常规”做法,开发商拖欠、地方政府主动返还土地出让金,已成二三四线甚至部分一线城市土地交易的“明”规则.     

土地供给变动中的市场形态与政策选择

<正> 供给是土地市场中的限制变量。本文试从土地市场供给变动入手,建构土地市场模型,并探究其内在的运行特征和政策选择。 一、农地入市与土地一级市场均衡 我国的土地是两种所有制并存,即城镇土地的国家所有和农村土地的集体所有。依据目前我国的有关法律,对于城镇国有土地实行使用权出让、转让制度(地下资源、埋藏物和市政公用设施除外)。而农村土地是不可直接入市的,必须经过国家征用,变更土地所有权,方可进行土     

我国土地整理产业化发展的基本策略

在分析土地整理运行机制和评价我国现行土地整理运作模式的基础上，针对现阶段我国土地整理存在融资渠道单一、土地整理意识不强、规划设计不到位、缺乏公众参与、产权与利益分配制度不完善、相关配套政策不健全等问题与不足，提出我国土地整理全程产业化的发展方向。接着分别从设计科学化、融资多元化、开发专业化、利用高效化与土地整理项目管理的科学化、土地整理项目实施的高效性、土地整理工作开展的持续性、区域土地持续利用的典范性、区域农业发展的引导性等方面阐述了土地整理全程产业化的内容体系和基本特征。据此结合我国实际情况，提出创建土地整理全程产业化运作的市场机制、建立土地整理成果的标准化管理体系、构建土地整理的生态环境影响评价制度、完善土地整理中土地权属调整的利益分配机制和健全土地整理的相关法律法规体系的土地整理全程产业化政策保障体系。     

一级土地整理下的收益分配和税收筹划

随着城市化改造步伐的加快和农村产业经济的发展,土地一级整理的规模和速度越来越快。在政策指引和政府的大力号召下,现在很多开发商跃跃欲试要做一级开发,但很多开发商不知道,一级土地整理和一般房地产开发有很大的区别。在此背景下,对土地一级整理进行了简要的论述,并重点对土地一级整理的收益和税收筹划进行了系统研究,以期使更多的人对一级土地整理有更深的了解。     

外商投资成片开发的几个法律问题

外商投资土地成片开发经营是近几年来在我国沿海地区发展起来的引进外资的新形式。根据国务院发布施行的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》(以下简称办法)第二条的规定,成片开发是指:在取得国有土地使用权后,依照规划对土地进行综合性的开发建设,平整场地,建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施,形成工业用地和其他建设用地条件;然后进行转让土地使用权、经营公用事业、或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物,并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。成片开发应确定明确的开发目标,应有明确意向的利用开发后