物业接收的个案分析

物业接收的个案分析吴野，福海物业管理通常有两种形式：自管和代管。自管是指开发商完成某项目的开发以后，不再开发其他项目，自己从事本项目物业管理工作，或者开发商自己组建一个专门从事物业管理的分支机构进行管理。代管是指开发商或物业管理委员会（业主大会、小区...     

对话业主自管物业模式

从2005年北京的Naga上院"物业管理公司股权配送给业主",掀起对业主自管物业的关注和探讨,到北京、广州和青岛等地业主自管物业模式的出现,再到《物权法》的颁布,并在其八十一条明确:"业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。"业主自管模式一直以来就是人们关注和探讨的热点。香港城市大学的张炳良教授在其著作《物业管理一专业价值与社会责任》中提出,业主与物业管理者的关系最终会由"政治管理模式"转化为"消费者模式"及"业主全面参与模式"。香港物业管理行业正迈向市场化的最后阶段,即业主作为市民及消费者,最终全面主宰物业管理权,而物业管理经理人或物业管理公司只是行使业主授予的权力。但是,限于物业管理的专业性和我国物业项目的现实情况,业主自管物业模式不可能成为物业管理主流业态。在2007年5月18日羊城晚报和广州市物业管理行业协会主办的"物业管理大家谈"论坛上,"业主自管能否成为行业的主流"的主题在会上引起热烈讨论,与会代表也一致认为,业主自管不会成为行业的主流。为进一步加强学习和交流,引导业界正确认识业主自管物业这一模式,本刊汇集业内部分专业人士的意见,为业内同行正确认识这一此问题提供参考。     

推行建管分离 突破行业发展瓶颈

<正>据有关资料统计显示,在我国当前的物业管理市场上,由开发商自建自管的物业比例要占到70%以上,物业建管不分的问题非常突出。这一问题所导致的直接后果就是物业管理企     

物业管理:自建自管与专业委托之比较

在我国物业管理20多年的发展过程中,管理主体基本上是两种模式,即自建自管和专业委托。自建自管是指发展商在房产项目的开发过程中,由发展商自己建立的物业管理公司或由原来房管所改制的物业管理公司对其物业项目进行管理。专业委托是指发展商在房产项目的开发过程中,由发展商通过招投标或协议招标的形式,先行选定专业物业管理公司,对该物业进行前期管理。自建自管:无奈的选择严格意义上讲,自建自管的模式不是市场经济的产物,其脱胎于计划经济,由原来的房管所和企事业单位的后勤行政管理的形式演变而成,在国内尚没有专业的物业管理公司的特…     

明确各方定位，建立和谐的物业管理秩序

<正>物业管理是一项持续时间长、牵涉主体多、法律关系复杂的综合性活动。物业管理中的很多问题,往往不是某一主体单方面原因造成的,可能有物业管理企业行为不规范的原因,可能有开发商在开发建设阶段遗留问题的原因,也可能有业主自身自律性不强的原因。开发商、物业管理企业以及业主三方对物业管理的实施都有影响,对建立良好的物业管理秩序都应当承担相应的责任。推行物业管理初期,物业管理被理解成是开发建设的附属产品,开发商往往指定下属物业管理企业     

物权法对物业管理的影响

物权法对物业管理模式的重新界定,将挑战开发商或业委会委托物业管理公司管理的唯一物业管理模式;物权法实行后,前期物业管理不再限于《物业管理条例》规定的物业管理公司管理;建筑物区分所有权制度的建立,将明晰小区的产权界定、规范开发商与业主权限。     

透视长城物业的改制及发展历程

<正>建管分离是物业管理行业发展的大势所趋。国有开发商下属的物业管理企业如何顺利改制,走向市场,一直是许多国有物业管理企业管理者颇为关心的问题。在这一问题上,深圳市长城物业管理股份有限公司(以下简称"长城物业")进行了有益的尝试并形成了成熟的模式。     

前期物业管理招投标的难点及对策

<正>前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业,它从诞生的那天起,就深深地打上了“建设单位”的烙印,即“自建自管”。目前,不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物,但目前尚不规范。有些开发商为避开监控,借用招投标的形式暗箱操作,一些不知情的投标单位投入大量成本编制标书、参加答辩,到头来只能作为“陪标”,使广大业主和投标人的利益受到损害。本文试图结合国家建设部干2003年9月颁布的《前期物业管理     

浅析开发商“自建自管”弊端

<正>物业管理80年代从香港引入我国至今,目前存在三种物业管理方式:一种是开发建设单位自己建设、自己管理;另一种是企事业单位自管房;第三     

与品牌地产合作,在二三线城市拓展中共赢

<正>在进入正常的物业管理阶段时,一定要正确处理业主、开发商、物业服务企业三方关系,只有处理好三方关系,才可能最终实现共赢。房地产开发,总是伴随着物业管理行业的同步发展。近年来,不少开发商开始重点培育二三线城市市场,新建成的各大项目急需与之匹配的物业管理服务。中住物业早就瞄准了这个机会,凭借着成熟的规范化物业管理经验,分享了二三     

以军人之风谱写物业服务之歌——武汉中原黄浦物业管理有限公司

<正>我公司组建于1996年是一支由军队企业转制的,从事物业服务的专业公司,公司是武汉市从事物业管理较早的企业之一,注册资金人民币300万元、取得国家物业管理企业二级资质、是武汉市首批通过ISO9001-2000质量体系认证的物业管理企业之一。经过十余年的奋斗,我公司目前是武汉市物业管理协会副秘书长单位、常务理事单位和武汉市价格协会理事单位,江岸区物业管理协会秘书长单位。     

浅论经营型物业管理模式

<正>物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务,而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素,也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。我们对经营型物业管理模式的含义确定为两个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面的服务。     

新的科技园区物业经营模式浅析——基于物业平台的全价值链服务

物业服务企业的同质化竞争日趋激烈,物业管理行业的平均利润率不断下降的情况下：劳动密集型产业的定位已经难以为继,物业管理行业有必要重新审视现行商业模式进而制定出科学务实的行业发展战略,目前经过多年的发展,物业管理行业已经延伸出了多种经营模式：如物业资产运营商、物业顾问服务商、物业资源开发商、物业服务集成商和物业服务保障商。     

让生活更美——记珠海市丹田物业管理有限公司

<正>在中国高校校园物业管理的“舞台”上,以可爱的卡通“小蜜蜂”为企业精神象征的珠海市丹田物业管理有限公司无疑是主要角色之一,几年来在“让生活更美”的企业价值观的引导下,这只小蜜蜂的每一次“起舞”部引来了一片惊羡和掌声。发展,五年五级跳成立于1997年的珠海市丹田物业管理有限公司,当时名不见经传,仅是脱胎于以房地产开发为主业的丹田集团的物业管理部,管理规模也很小。“从行业来说,开发商自建自管的模式存在很多弊端,势必为分业经营所代替。我们在分业经营的改革中,又必须找到一个突破口,于是,高校物业自然就进入了我们的视野,这也与丹田集团一直以来关注和热心教育事业的文化有关。”潘建滨总经理如是说。 2000年,随着全国高校扩招和珠海     

物业管理前期介入对房地产开发项目的影响

一、物业管理前期介入的内容及其运作过程 物业管理的前期介入是一个长效服务的概念,是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策,制定物业管理方案,并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：     

谁是物业管理模式的明日主角?

<正>我国物业管理行业经过20多年的深入发展,物业管理的业态呈现出较为鲜明的两种形态,一是规模化、一体化的全包全揽模式;另一种是逐步发展为项目分包的专业化、集约化管理模式。上海陆家嘴物业管理有限公司董事长翁国强认为:"一体化"是物业管理的初级阶段,专业化、市场化才是物业管理的成熟阶段。因此,     

我国物业管理纠纷产生的原因及法律对策探析

一、当前我国物业管理行业纠纷产生的原因 (一)开发商与其自筹组建的物业管理公司'父子'关系的管理模式已不适应物业管理发展的要求 开发商和物业管理公司的"父子"关系,导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决,因为房地产开发商与物业管理企业应都有各自的权利和义务.     

应立法保证前期物业管理合同的公正性

新建住宅小区业主大会召开之前，业主被迫承担不平等的前期物业服务合同义务、物业管理公司不全面履行或不履行前期物业管理服务合同中的合同义务是当前物业管理中存在的普遍现象。由于前期物业管理服务合同的主体是开发商和物业管理公司，在合同期限内物业管理公司与开发商已达成“默契”的情况下，开发商不监督物业管理公司履行合同义务，即便在物业管理公司根本违约时开发商也不解除合同。对此，业主不能解聘物业管理公司，甚至不能取得任何补偿。业主没有对合同权利损害的救济权，微观上造成了物业服务质量下降、物业管理收费难等社会现象，宏观上阻碍了物业管理行业的健康发展，足见这一救济途径是极其重要且必要的。     

国有物业管理企业改制——改制 为国有物业管理企业注入生机

建设部总经济师，中国物业管理协会会长谢家瑾指出：建管分离和物业管理企业的民营化是物业管理行业发展的大势所趋。国有物业管理企业进行体制改革，与开发商完全脱离关系，既能实现建管分离，又能完成身份的改变，转制为民营企业，为企业发展持续地提供动力。目前，行业内已经有一批原国有开发商下属的物业管理企业成功地完成了体制改革，并且取得了良好的发展业绩，切身地感受到了改制给企业发展带来的利益。为推动国有物业管理企业的改制步伐，加快中国物业管理行业的发展，本刊特设专题．针对“国有物业管理企业改制”这一话题进行组稿，以交流国有物业管理企业改制的成功经验。[编者按]     

业主和管家如何应对开发商遗留的问题

开发商遗留的问题一向是物业矛盾的焦点,是导致业主埋怨开发商并迁怒于物业管理公司的难解之结。开发商把房子建好交给物业公司管理,业主入住后认为物业公司是开发商的代言人。由于项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题,有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,业主对此有很多意见,而物业管理企业就顺理成章地成为发泄的对象,如何处理这些问题,使矛盾不至于升级呢?