城乡统一建设用地市场下的土地增值收益分配路径

通过系统分析土地增值类型、增值收益分配主体、分配环节、分配形式等,揭示当前城乡土地增值收益分配现状及存在的问题,提出以构建城乡统一建设用地市场为目标的土地增值收益分配路径。研究表明:土地增值类型与马克思地租分类相对应,集体土地和国有土地的增值收益分配主体均为所有权人、使用权人和社会管理人,国有土地增值收益分配存在"隐取得、轻保有、重转移"的问题,集体土地增值收益分配手段单一。研究认为:土地增值收益应按照"谁贡献、谁收益"的原则,不同增值类型分配给不同主体,合理确定分配比例,并从平衡各环节及不同入市方式的分配比重、提高征地补偿标准、完善土地增值收益税收立法并统一分配税费形式等方面逐步构建城乡统一的土地增值收益分配体系。     

基于“贡献—风险”的农地征收转用土地增值收益 分配研究 ——以内蒙古和林格尔县为例

研究目的:基于农地征收转用过程中土地增值收益的形成机理以及土地增值收益分配过程中参与主体的贡献及风险,探寻土地增值收益的合理分配比例。研究方法:德尔菲法、"贡献—风险"分析法。研究结果:投资增值、用途转变增值、供求增值和政策性增值对土地总增值的贡献比例分别为17%、51%、16%和16%;农民、集体、地方政府和中央政府对土地总增值的贡献比例为12%、22%、50%和16%;按照"贡献—风险"土地增值收益分配方法确定各参与主体的收益分配比例为农民、集体、地方政府、中央政府31%∶16%∶32%∶21%。研究结论:土地增值收益的形成主要是因投资、用途转换、供求关系变化以及政策因素共同作用的结果,而参与主体通过对增值因素产生作用对增值收益的形成做出相应的贡献,同时承担相应风险。"贡献—风险"分析法充分考虑了各方利益主体对土地增值收益的贡献及其承担的风险,体现了按贡献分配、按风险调节的分配思路,同时兼顾了国家、集体和农民个人利益,方法基本可行。     

土地增值收益分配变革

所谓土地增值收益,是指改变土地现有用途或增加开发强度新增的纯收益。土地出让总价款扣除地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五类费用后,剩余金额可视为土地增值收益。针对土地增值收益分配中农民所得比例偏低问题,中共十八大提出:改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。     

城市棚户区改造土地增值收益分配机理研究——基于吉林省松原市的改造案例

研究目的:基于城市棚户区改造土地增值的形成机理,试图构建土地增值收益分配的理论分析框架,探讨土地增值收益形成与分配的实现过程,为构建合理的土地增值收益分配机制提供依据。研究方法:规范分析法和案例分析法。研究结果:(1)根据不同的土地增值形成机理,土地增值收益需要实行差别化的分配机制;(2)现实中土地增值收益分配存在忽略了部分主体的贡献和应该"返还社会"的土地增值实际上被少数人垄断的问题;(3)现实中土地增值收益分配的主要争议是初次分配"涨价归公"的土地增值如何实现"返还社会",和再次分配新产生的土地增值如何实现"返还社会"。研究结论:需要构建一个多方博弈平台,引入合理的谈判机制,通过协商谈判和讨价还价达成各方相对满意的土地增值收益分配方案。     

农村集体经营性建设用地入市收益分配探析

文章以农村集体经营性建设用地入市试点地区调研为基础,重点研究入市土地增值收益分配机制。当前试点县(市)土地增值收益分配存在显著的区域特征,主要表现为市城乡结合部类型、农村地区类型、城市规范管理类型等三种类型。基于增值收益分配失衡、集体经营组织薄弱、"入市"与"征地"收益差异过大等问题分析,提出完善土地增值收益分配机制的对策建议:(1)完善土地入市增值收益核算与分配机制;(2)加强规划引导,顺畅土地入市程序;(3)加强交易平台建设和完善税制;(4)加强收益统筹;(5)协调"入市"与"征地"增值收益。     

市场均衡视角下农村建设用地入市增值收益博弈与分配研究

建立健全城乡统一的建设用地市场是完善要素市场化配置中推进土地要素市场化配置一项重要工作。而在推进土地要素市场化配置过程中，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配机制就显得尤为重要。文章采用理论研究法、博弈分析法和比较分析法，全面分析“征地”和“入市”视角下土地增值收益的博弈过程，构建增值收益分配动态平衡的联动模型，设计集体经营性建设用地增值收益均衡分配的核算方法，合理测算当地政府、农村集体和农民个体取得土地增值收益的平衡点，并基于入市和征收均衡的增值收益绝对数、比例、贡献程度，对增值收益调剂金进行测算，科学明晰国家在入市土地增值收益中提取的比例，确保在征地和入市过程中，三个收益分配主体之间实现大体平衡的状态，为集体经营性建设用地增值收益的均衡分配提供一定的参考。     

完善农村土地增值收益分配机制的路径

当前农村土地增值收益分配不公,其主要原因包括土地征收补偿标准过低、利益主体分配比例不合理、对失地农民的安置方式不合理、土地增值收益分配监督缺失等。基于此,建议遵循公平、效率、按贡献分配等原则,分别从提高农村土地征收补偿标准、确保农民共享增值收益、加强土地增值收益分配的监督、建立城乡统一的建设用地市场、构建政府行为激励和约束机制等方面来不断完善农村土地增值收益分配机制,促使土地增值收益的合理分配。     

基于土地发展权和合作博弈的农村土地增值收益量化分配比例研究 ——来自川渝地区的样本分析

研究目的:探索一个合理的农民集体与国家之间的土地增值收益量化分配比例。研究方法:采用土地发展权及sharpley值法的合作博弈模型,利用川渝地区三类9个土地项目调研数据进行增值收益分配比例的分析。研究结果:不涉及集体间土地发展权转移的集体—国家增值收益分配率为50∶50并存在10%以内的条件波动;涉及集体间土地发展权转移时,农民集体A、国家、农民集体B的增值收益分配率为45∶30∶25,并各存在5%以内的条件波动。研究结论:(1)集体间土地发展权转移是国土空间优化的趋势,扩大其范围更具效率;(2)构建科学的农村土地要素价格评估机制和信息平台极为紧迫;(3)在现行征地制度下,为了维护失地农民的权益,采取40%—60%土地最优利用途径市场价格作为最终补偿是一个合理方案。     

基于Shapley值法的农村宅基地置换成本收益及分配分析——以江苏省万顷良田建设工程X项目区为例

本文利用江苏省万顷良田建设工程中农村宅基地置换调查数据,以X项目区为例,分析了现行各参与主体的成本-收益及其分配格局,并运用Shapley值法进一步测算了利益主体间的成本-收益,形成了新的分配格局。研究结果表明,项目区农村宅基地置换收益大部分归政府所得,现行农户、村集体和政府的收益分配比例分别为24.1%、15.7%和60.2%;通过Shapley值法测算后农户、村集体和政府的收益分配比例为30.5.0%、36.5%和33.0%,基本达到了三方均衡;同时,农户收益增加了6.4%,村集体收益增加了20.8%,政府收益降低了27.2%,由此可见,Shapley值法有效地平衡了利益主体间的收益,提高了农户和村集体在农村宅基地置换中的收益分配,增加了农户和村集体财产性收入,使农户和村集体分享了城镇化带来的成果。     

不同模式农村宅基地整理增值收益测算 及其分配差异研究 ——以浙江省为例

研究目的：探讨不同模式下农村宅基地整理增值收益及其收益分配差异，为优化宅基地整理模式、完善增值收益分配机制提供参考。研究方法：联盟利益分配模型、比较分析法。研究结果：（1）基于贡献的联盟利益分配模型能较好地兼顾不同模式下各利益主体的投入，测算得到的增值收益分配比例接近地方政策规定和实际分配格局；（2）宅基地整理地均增值收益表现出转制式整理模式>改造式整理模式>建制式整理模式，在地域上呈现城镇郊区>平原农区>丘陵山区的分异特征；（3）宅基地建制式整理模式中地方政府的增值收益分配比例较高，转制式和改造式整理模式中农户的分配比例较高，三种整理模式下村集体的分配比例均较低。研究结论：应重视宅基地整理过程中农户和村集体的宅基地价值损失，根据宅基地整理不同模式下利益主体贡献差异构建增值收益分配调节机制。     

发展权视角下的农村宅基地退出增值 收益分配研究

宅基地发展权为一类具有增值收益的产权,其归属应从其增值来源和产权特性两个角度进行分析论证,即宅基地发展权既不能完全归私有,也不能完全归公有,而应该在二者之间取得合理平衡。基于该分配角度,以土地发展权的视角探讨宅基地退出过程中宅基地发展权的权能分配以及土地增值的全过程,构想将宅基地发展权分为集体建设用地发展权与市地发展权两个层次,并以此构建土地增值收益的效益函数模型。在该权能分配理论的指导下以湖南省娄底市新化县为例进行了实证研究,对集体经济组织、地方政府以及开发商三者的土地增值收益分配比例进行了测算,得出测算分配比例为26.89∶42.33∶30.78,集体经济组织分享的集体建设用地发展权价值为201.44元/m~2,是正常征收的2.24倍。以产权为基础的土地增值收益分配,更加体现了补偿公平的原则。     

土地增值管理问题研究进展

基于对国内外相关领域重要研究成果的概括．对土地增值的含义、土地增值收益的形成机制、土地增值收益的分配与测算、土地增值管理工具等问题进行了总结分析。土地自然增值是社会经济进步的结果,是研究关注的重点,土地增值在不同利益主体间的分配则是研究的难点。我国土地增值管理中的突出问题表现为土地产权界定不清晰。土地增值收益流失、回归途径缺乏;征地补偿标准过低、农民权益受损;土地租、税、费体系不合理。未来应加强对土地增值收益分配和管理的实证分析、分类研究;必须加强基于土地公有制基础上的土地产权理论、土地租税理论和土地增值收益管理理论创新研究。     

江苏省“万顷良田建设工程”中集体建设用地流转增值收益分配与机制创新

研究目的:揭示农村集体建设用地流转中的土地增值收益分配关系及其分配机制,构建农民长期分享土地增值收益分配的机制。研究方法:部门调研、案例分析与归纳推理。研究结果:以"万顷良田建设工程"项目为依托的农村集体建设用地的流转,通过对农民住宅拆迁补偿与宅基地置换安置,使农民获得了区位条件更好的两套以上的公寓住宅,为农民通过"房东经济"长期分享城市化进程中的土地增值收益创造了基本的条件,与现有的土地征收一次性补偿相比有所改进。研究结论:(1)"万顷良田建设工程"完全是政府主导下的土地流转,其中的集体建设用地流转与配置主要通过土地征收实现,本质上并没有突破"城乡二元土地制度"的制约,仍然没有赋予集体土地与国有土地平等的权利;(2)农民分享土地增值收益的路径和机会的多少完全取决于政府在项目中的价值取向和决策,而非基于土地产权制度创新的结果;(3)保障农民长期稳定地分享土地增值收益仍需要打破国家对集体建设用地的垄断,让集体土地所有者在规划控制下自愿平等地、直接地参与土地市场交易,主导土地要素的定价权。     

基于发展权与功能损失的农村宅基地流转增值收益分配研究——以义乌市“集地券”为例

研究目的:从宅基地流转功能损失角度构建增值收益分配模型,探寻基于土地发展权的宅基地流转增值收益分配方法。研究方法:综合分析法,模型测算法,实证分析法。研究结果:义乌市制定的"集地券"流转模式的实质是运用市场机制实现土地发展权空间转移,通过"集地券"形式获得的宅基地增值收益约为1152元/m2;宅基地流转过程中,政府应补偿宅基地居住保障、社会保障以及文化服务功能价值损失,约为234元/m2;基于发展权和功能损失角度,义乌市政府、村集体和农民分享宅基地流转增值收益的比例为40∶11∶49。研究结论:建立在基准地价基础上对宅基地的土地发展权价值进行分配,并结合宅基地功能损失补偿农民体现公平原则,也接近地方政策规定及实际分配比例,符合建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制的改革方向。     

改革中的农村土地增值收益分配关系重构——以浙江省义乌市为例

正现阶段中国城乡关系面临着重大变革,以土地收益分配关系重构为特征的农村土地制度改革是此轮城乡关系变革中的重要议题。2015年以来,浙江省义乌市作为全国农村土地制度改革试点地区之一,开展了宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市和征地制度改革,其中,以土地增值收益分配为基础带来的分配关系重构,是其改革亮点。土地增值收益测算的基础土地增值的本质是土地利用、开发和管理过程中交换价值的增加。土地增值收益分配是指不     

农村集体经营性建设用地入市探讨——以广西北流市为例

广西北流市是全国开展农村土地制度改革的三十三个试点县(市、区)之一,在积极推进农村集体经营性建设用地入市方面进行有益的探索:通过大力开展确权登记颁证、灵活采用不同入市方式、大胆探索不同入市途径、创新公益项目用地保障方式、积极搭建入市交易平台等五个方面积极推进农村集体经营性建设用地入市;在土地增值收益分配机制方面,制定了土地增值收益调节金、整治复垦费用、新增报批费用、土地增值收益平衡再分配金等4类调节金类型。北流市集体经营性建设用地入市过程中存在内部收益差异、入市与征地收益差异、入市监管等问题,建议通过统筹平衡入市内部收益差异、逐步缩减土地征收规模、努力加强入市监管等方面进一步完善入市体制机制。     

土地增值收益分配公平群体共识及其增进路径

研究目的:构建一种调查分析失地农民、政府官员、在耕农民、城市居民、高校学者等相关群体关于土地增值收益分配公平共识状况的方法,为征地问题研究和制度改革提供参考。研究方法:问卷调查、指数分析、比较分析。研究结果:(1)关于土地增值收益分配公平的群体共识与分歧并存,被调查对象总体上处于弱共识水平;(2)关于土地增值收益权利公平、机会公平的群体间共识度高于规则公平、结果公平;(3)失地农民、在耕农民、城市居民、专家学者、行政官员的群体内共识度依次递减,分别为0.66、0.63、0.59、0.57、0.50;(4)对于是否按照农民意愿进行补偿、是否允许在耕农民分享收益、开发区用地是否属于公共利益等,存在严重的社会分歧。研究结论:应通过社会价值观念引领,制度环境改革完善和建立利益协调沟通机制等增进土地增值收益分配公平群体共识,为改革提供有利的社会基础。     

地勘单位参与矿业权出让收益分配探讨

通过对我国矿业权价款收益分配制度现状的调研,发现影响地勘单位参与地质勘查项目收益分配的相关制约因素主要为:矿床类型、矿种、地质工作阶段、地区、矿床规模等五大因素.根据"比值协商法"和"系数调节法"两个优选方案,通过定量分析,从探矿权评估、地勘单位收益利润率两个方面,测算出了地勘单位参与矿业权收益分配的合理比例为5%-30%.     

耕地非农化风险及增值收益分配机制研究——以哈尔滨市为例

研究目的:探寻合理分配耕地非农化增值收益的方法,从耕地非农化风险角度构建增值收益分配机制。研究方法:联盟利益分配机制,模糊综合评价法。研究结果:在耕地非农化中,各权利主体所担风险从高到低依次为农民、中央政府、地方政府、村集体;假设各权利主体参与征地行为是一种投资行为,各权利主体耕地非农化增值收益分配比例为中央政府占26%,地方政府占22%,村集体占17%,农民占35%;运用"联盟利益分配机制"测算耕地非农化各权利主体之间的增值收益分配比例是可行的。研究结论:以缩小征地范围、尊重农民意愿为条件制定征地补偿标准不仅体现补偿公平原则,也符合通过市场机制对农民进行补偿的改革方向。     

土地制度改革还需继续解放思想

正农村土地的制度改革必须与国家税制改革相衔接。我国现行的土地税制严重滞后,极不适应土地改革的需要。在农村集体经营性建设用地入市试点中,有的试点地区在政府、集体、农民的收益分配中,简单照搬国有土地出让方式,由政府收取土地增值收益调节金,比例为交易总额的5%—30%。我们认为政府只能以税收的形式参与集体土地入市的收益分配,应当加快修改税法。