浅析地票交易制度之法律属性

继重庆、成都之后,2017年郑州版"地票"交易制度出台,由于城市建设用地指标的巨大缺口,地票供不应求。很多土地研究者认为,地票的试验开辟了农民自愿有偿退出农村宅基地的一个制度通道,同时为破解我国目前的"土地困局"提供了一条路径。由于地票交易的模式尚处于试点阶段,其法律属性、利益分配机制和制度涉及等还比较模糊,有待进一步完善。因此,在此趋势下研究地票的法律属性和确定地票的法律特征是确有必要。根据我国物权法定原则,地票的法律属性亟待解决。笔者就目前现存观点,展开讨论,并提出合理建议。     

重庆地票制度施行中存在的问题与对策

重庆地票制度是我国城乡建设用地增减挂钩政策的重要实践,以"先补后占"代替"先征后补",建成了城乡统一的土地要素市场,显化了农村土地价值,优化了农用地、建设用地的空间布局,对推进我国城乡统筹发展具有重要意义.重庆地票制度在实践中不断完善,运行情况良好而稳健;但也暴露出一些问题,应鼓励农民参与复垦,规范复垦验收环节,动态调控地票价格,扩大地票适用范围,完善地票价款收益分配机制,以深化统筹城乡土地制度改革.     

基于有限理性的地票制度演进理论研究

重庆成立的地票交易所为城乡土地流转开辟了新的路径,对统筹城乡协调发展也将具有积极意义。本文放弃了理性假设所要求的完美预期,而是以有限理性作为理论基础构建一个正式的制度变迁模型,旨在说明这种地票制度变迁是如何随着中央政府的意识形态调整而逐渐演进的。在此框架下,我国的地票交易改革将有可能收敛于一个完全改革的均衡状态,但这一均衡结果将受制于由此制度变迁所引起的农村劳动力就业成本,即是以企业能够提供足够的非农就业机会为前提的。     

重庆地票二级市场的开放与交易机制研究

地票作为权利价值凭证,具备可流动性;地票二级市场的开放,有利于地票市场的发展、交易体系的完善以及地票持有者和需求者的利益保障,也符合我国土地制度改革的方向和目标。近年来,重庆地票交易量逐年扩大,交易均价稳步上升,质押规模也越来越大,基本具备了开放地票二级市场的条件。开放地票二级市场,还需要进一步培育地票一级市场,控制不合理的市场炒作,完善有关法律法规,并建立有效的交易信息平台和严格的监督制度。目前重庆可以先开放非证券化的地票二级市场,并积极为开放证券化的地票二级市场做准备。     

基于地票制度下的成渝宅基地流转模式对比分析

城乡二元土地制度是长期制约我国城乡统筹发展的主要原因之一.随着我国城镇建设的极度膨胀,城镇建设用地的紧张和农村宅基地闲置的城乡二元土地结构矛盾越来越突出,直接影响我国城乡统筹发展的步伐.成都和重庆作为全国城乡综合配套改革试验区,在宅基地流转方面进行了有力的探索.本文通过比较在地票交易制度下成渝两地农村宅基地流转的现实背景、流转方式、交易成本等环节,分析成渝两地在农村宅基地流转过程中的经验和弊端,希望为农村宅基地流转机制的健全提供一定的借鉴意义.     

浅议地票制度运行中的农民权益保障

地票制度是对我国现行土地管理制度改革创新的有益探索.通过对重庆地票制度的运行现状和农民权益保护的分析,认为地票制度充分尊重农民的意愿,是集体土地使用权形式的转变,是土地所有者对土地发展权的转让,但农民的实际收益存在差异性.同时,从加大地票相关信息的宣传和公开,丰富交易补偿方式,重新测算对农民的补偿价格,逐步建立地票交易市场体系,不断完善地票交易监管制度等方面,提出在地票制度中进一步保障农民权益的对策和建议.     

农村土地金融开发的条件、框架与对策——基于重庆改革发展的视角

发展农村土地金融的三大必备条件是土地产权完整、权利交易自由和农民保障完善。农村“三权”抵押和“三三法”抵押物偿债机制的建立、农村土地交易所和“地票”交易制度的建立、户籍制度的改革、农村土地产权主体的多样化、退（失）地农民社会保障体系的建立和完善,使重庆初步具备了推行农村土地金融的条件。要逐渐建立“农民土地实物资产交易金融”和“农民土地权益资产交易金融”两类土地金融体系,制定农地金融扶持政策体系和农村非农地金融开发政策体系,培育农村土地资本化的内部积累和运行机制,促进土地要素在城乡之间的合理流动以及土地增值收益的公平分配。     

重庆统筹城乡改革缩小了城乡收入差距吗？——基于合成控制法的经验研究

2007年重庆市被设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区,在推进城乡经济协调发展方面进行了诸多改革,其中户籍制度、地票制度、“三权”抵押融资等改革措施,有效促进了劳动力、土地和资本等生产要素在城乡间的流动.利用合成控制法分析全国统筹城乡综合配套改革试验区的设立对重庆市城乡居民收入差距的影响,结果表明:如果没有设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,2007-2011年重庆城乡居民收入比的降幅为12.7％,而重庆城乡居民收入比实际降幅为21.8％,即重庆的统筹城乡改革使其城乡居民收入比多下降了0.37.可见,设立全国统筹城乡综合配套改革试验区后,重庆的统筹城乡改革通过促进资源自由流动提高了农村居民相对收入水平,对其城乡居民收入差距的缩小产生了积极的影响.因此,资源错配是我国城乡居民收入差距产生和扩大的重要原因之一,破除对资源自由流动的限制可以有效缩小城乡收入差距,实现城乡协调发展.     

地票价格探析：基于耕地价格的思考

地票的价格是地票制度的核心问题之一,但目前由于地票定价理论的不成熟,实践中的地票定价除了力求农民不受损失外,缺乏真正让人信服的理论依据,且随意性比较大,难以说服公众.从地票的形成及交易过程可以看出,地票的价值是客观存在的,并最终通过征收转用过程实现.比较征收转用前后的土地价格,可以看出地票的实质是对征收转用耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的补偿,地票价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格,该权益价格不是土地增值收益,而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和.地票价格与土地增值收益此消彼长;不依成本定价,但必须制定最低保护价;呈上涨趋势,但上涨有限.     

农村建设用地地权交易和要素组合效率

随着我国城市化进程的加速,土地征用短缺和农村建设用地闲置的矛盾日趋尖锐.从资源配置的层面,集体产权性质的农村建设用地使用权市场化流转对于降低国家征地成本和提高城乡土地资源配置效率具有重要作用.由于集体建设用地经营性地权和资产性地权制度的缺失,地权交易存在显著的福利损失,致使农村建设用地地权市场不能形成有效的要素配置效率和财富分配机制.因此,农村建设用地地权制度的建构是目前形成有效的地权市场和地权定价机制的核心.     

以制度创新推进重庆城乡统筹发展

政策和制度障碍是导致我国城乡二元结构的根本原因。重庆市被批准为“统筹城乡综合配套改革试验区”以来,取得了一定成效,但在制度和政策设计上仍然没有完全打破城乡分割的体制,还需要加大政策调整力度。要统筹配置城乡土地资源,建立城乡统筹的社会保障制度,积极推进金融体制改革,建立有利于农村劳动力转移的就业服务体制,并加快城乡统筹公共财政体制改革。     

关于重庆统筹城乡户籍制度改革的若干思考

重庆统筹城乡户籍制度改革,是我国城乡二元户籍制度改革的一个大手笔,意在破解我国的“伪城镇化”或“半城镇化”难题,也是对资源的优化配置。重庆市政府为户籍制度改革做了充分准备,以十大机制保障转户农民进城后的生活、生产以及退出土地的优化配置。当然,户籍制度改革也存在许多不确定因素,需要重庆市政府和人民积极应对,并不断深化改革。     

农民对“农民转市民”和“土地流转”的评价——重庆市双溪村统筹城乡改革试验的成效与问题调查

当前,重庆市江北区双溪村的统筹城乡改革试验引起了广泛的重视,积极报道较多,也有质疑。基于对双溪村572户现住户中92户进行的问卷调查,从农民基本情况、对改革试验的综合评价、经济状况、社会保障、土地流转等五个方面考察分析双溪村统筹城乡改革试验的实施情况。结果表明,双溪村试验总体上是成功的,但也暴露出一些问题,在当前的统筹城乡改革探索中可资借鉴和改进。     

农村建设用地制度改革研究

新一轮农村土地改革包括促进土地承包经营权流转和农村建设用地市场化两项内容,但建设用地制度改革显然是结束城乡二元发展模式、实现城乡一体化发展的关键,是整个农村土地制度改革的核心。农村建设用地制度改革的基本内容和目标是同地同权,即：使农村建设用地去身份、市场化,最终使农村建设用地与城市建设用地具有相同的性质和流通能力,实现城乡建设用地市场并轨。要实现这一目标,必须赋予农民集体土地开发权,引导农村走自主城市化的道路。     

新中国城市化：历程、问题与展望

新中国城市化经过围绕工业化建设生产型城市（1949--1978年）j城市体制改革拉动（1979—1990年）、城市外部扩张和内部重组加速（1991--1999年）3个阶段后,进入城乡统筹发展阶段。当前,我国城市化主要存在失地农民、生态环境、资源和城市发展均衡4个重大问题;未来城市化的新布局主要体现在深度城市化、低碳生态城市、组团城市群以及中小城市和小城镇等方面。微观上要解决城市化过程中存在的劳动就业、教育、医疗、住房等制度性障碍,改革长期存在的城乡分割的户籍制度;中观上要解决好资源环境问题,建设低碳生态城市;宏观上要统筹城乡发展,以大带小,构建大、中、小城市共同发展机制,促进城市群和小城镇协调发展。     

重庆市统筹城乡进程中农民对土地流转的意愿分析

在重庆市统筹城乡综合配套改革试验的进程中，农村土地流转的制度创新及其具体模式的探索是重要的改革内容。对重庆市江北区农民土地流转意愿的调查表明：现在大部分农民都有土地转出和转入的意愿；农民土地流转意愿受到经济、社会等多种因素的影响；农民在土地流转方式上倾向于通过区政府．而对中介机构却不是很信任。农村土地制度的改革，必须充分尊重农民的意愿，不但要建立健全土地流转市场机制和农村最低生活保障制度，还要为农业剩余劳动力的转移提供更广阔的就业途径和良好的就业环境。     

重庆市统筹城乡战略思路及成效分析

重庆市城乡居民收入差距不断加大,二元经济结构显著,呈现“大城市大农村”的二元城乡结构。自获批全国统筹城乡综合配套改革试验区以来,以三个试验区为突破口,配套推进六个方面的相关改革,确定“一圈两翼”的发展格局,实施土地流转及大力发展劳务经济等相关政策措施,城乡统筹全面铺开,取得相当大成效,但距离目标存在一定的差距。     

农村居民财产性收入差异及其影响因素研究——基于重庆市的经验数据及其与京、津、沪的比较

根据1997—2012年的统计数据,重庆市农村居民人均纯收入呈现稳步增长态势,其中,财产性收入基数小且增幅波动大,占人均纯收入比重低但稳中有升;农村居民不同收入群体的财产性收入绝对差距不断拉大,但是并未表现出财富集中的趋势;农村居民的人均财产性收入始终低于城镇居民,两者差距的相对量呈现先升后降趋势,但是绝对差距仍在扩大;重庆市农村居民人均财产性收入低于全国平均水平,但增速总体上高于全国平均水平;重庆市农村居民人均财产性收入及其占比低于京、津、沪,且差距不断扩大。农村居民财产性收入及其差异性取决于其初始资源禀赋状况和体制与制度因素,应改革和完善农村土地管理制度,充分挖掘农村居民的土地财富效益,并不断提升农村居民获取财产性收入的机会和能力。