办公自动化条件下文书工作之思考——从办公室自动化建设谈起

为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,住房和城乡建设部制定了<物业承接查验办法>(以下简称"办法"),于2011年1月1日起施行.因物业共用部位、共有设施设备无人验收或验收不全,业主入住后发现问题,经常遭遇物业服务公司与开发商之间"踢皮球",互相推诱责任.因此,物业承接查验至关重要,是厘清建设单位和物业服务企业之间法律责任的重要一环.本文试图从民事代理法律视角对该办法作一些法理探析.     

焦点2从法院强制执行,看物业收费纠纷

据物业管理协会相关人士介绍,近年来,业主和物业公司之间纠纷频发,双方的关系陷入一个"怪圈":业主对物业服务不满--问题得不到解决--业主开始欠费--物业经营亏损--服务品质下降--更多业主欠费--物业费收缴困难,最终导致物业服务低劣、小区物业贬值,形成恶性循环.     

如何界定物业服务费计费起始时间

最近,温州地区多次出现有关物业公司与业主就前期物业服务费计费起始时间确定的争议,引发业主投诉物业公司违规操作,引起了众多物业企业与业主的关注.双方争议的焦点集中在《浙江省物业服务收费办法》第二十条内容:"物业服务费可以预收,具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取;未作约定的,预收期不得超过12个月.     

常见装修病诊治

所谓房屋二次装修就是物业接管验收交付使用后,业主或使用人办理完入住手续,根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动.但有的小区(大厦)在房屋装修期间,因装修管理不善或管理方法不当,造成业主财物被盗,房屋滴漏等各类治安事件和经济纠纷,导致业主与物业管理企业,业主与业主之间关系紧张并产生矛盾,为后续物业管理工作带来一定的难度.如何进行有效的物业装修管理,减少不必要的纠纷,本人认为应做好以下几点:     

未缴停车费的车辆小区被盗,物管公司应赔偿?

物业服务企业未按照合同约定尽到小区安全防范义务,保安巡检松懈,应当查核的证件未查验,没有配备应有的监控设备,那么物业服务企业对业主车辆被盗负有管理不当的责任,在履行物业服务合同过程中存在过错,物业服务企业应根据过错程度承担赔偿责任.     

何谓"建设单位承担前期物业服务责任"——对《北京市物业管理办法》一项重要创新制度的理解

<北京市物业管理办法>(北京市人民政府第219号令,以下简称<办法>)已于2010年4月公布,自10月1日起施行.<办法>共七章四十六条,分为总则,前期物业管理,业主、业主大会和业主委员会,物业服务,物业的使用与维护,法律责任,附则.相对<物业管理条例>而言,<办法>在物业管理的多元模式、建设单位的前期物业服务责任、物业服务的评估监理等方面有较大突破或创新,在物业管理行业产生了很大的影响.     

物业管理实战解析

本文从物业管理的重要性谈起,对物业前期介入管理、招投标管理、承接查验管理、标准导入管理、物业品质管理、物业人员培训等实际工作从个人经验上做了初步解析,并就垂直综合体停车场管理和超高超限消防安全管理实例进行了分享,提出了物业管理的未来趋势。     

广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法

第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据<中华人民共和国价格法>、<广东省物业管理条例>和国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>等法律、法规及规定,结合我省实际,制定本办法.     

未缴停车费的车辆小区被盗，物管公司应否赔偿？

物业服务企业未按照合同约定尽到小区安全防范义务,保安巡检松懈,应当查核的证件未查验,没有配备应有的监控设备,那么物业服务企业对业主车辆被盗负有管理不当的责任,在履行物业服务合同过程中存在过错,物业服务企业应根据过错程度承担赔偿责任。     

李钊说法之三:物业服务企业经营与获利的方式

物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是物业管理服务.与一对一的交易关系不同的是,物业服务合同的标的是物业服务企业提供的共用性物业服务,物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主,而不是一对一的单个业主.     

物管费越低越好吗?

随着<物业服务收费管理办法>(下文简称<办法>)的实施,各地相继制定了区域性的物业服务收费管理实施办法或细则,针对<办法>中的原则和概括性规定进行细化,使之具有可操作性.福建省针对<办法>也制定了<福建省物业服务收费管理实施办法>(下文简称<实施办法>),实施过程中收到了良好的效果.但是,也暴露了一些问题.虽然<实施办法>已明确区分实行政府指导价和市场调节价的范围,如第六条第四款规定:"未成立业主委员会的普通住宅(不含别墅、酒店公寓)物业管理区域的物业服务收费实行政府指导价.     

北京的物业管理是人做的

今年4月6日由北京市人大通过并将于10月1日施行的<北京市物业管理办法>中,"物业管理"出现了新的解释.原来<物业管理条例>(国务院2003年颁布、2007年8月26日修订)中的第二条"本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动."     

业主纠纷及解决方式调查

在当今住宅小区内存在各种纠纷,不仅有倍受关注的业主与开发商、业主与物业服务企业之间的纠纷,也存在大量的业主与业主之间因物业使用而发生的纠纷.针对后一类纠纷,笔者对在宁波市30个典型住宅小区内随机选取的300名业主进行了问卷调查.     

浙江:炒物业需半数业主同意

最近浙江省住建厅下发《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》,业主炒物业,物业炒业主,都得照着文件规定办。如果业主炒物业,必须在解除合同90天前开业主大会,而且得经过三个程序,即至少要有20%的业主联名提议炒掉物业,在小区内公示     

物管企业可以收取"滞纳金"

<现代物业>2005年第3期刊载一篇题为<物管费"滞纳金"一词当慎用>(以下简称"慎用"文)的文章.该文认为:"一旦业主拖欠物业管理费,物业管理公司不能主张收取物业管理费滞纳金,而只能要求业主承担违约金……物业管理公司对违反物业服务合同、拖欠物业管理费的业主要求加收滞纳金是没有法律依据的."     

专家系统在现代物业管理中的应用探析

目前,全国业主委员会的成立率较低,其主要原因是物业管理中涉及大量的专业知识,与物业公司、开发商相比,业主在知识的掌握上处于劣势.物业专家系统的设计、研发、构建和运行可以帮助业主在最短的时间内缩短与物业专家之间的差距,从而维护自身的合法权益.物业专家系统主要由物业信息管理、业主信息管理、文件管理、知识库管理、业务流程管理、投票管理等六个部分组成,可在实践部门推广使用.     

“买楼送物管费”如何兑现

按照<广东省物业管理条例>的规定,开发商售楼时用"减免物管费"作为促销手段属于违规行为.物业服务企业按照物业服务合同的约定要求业主交纳物业服务费是合法合理的,业主不得以开发商的减免承诺作为抗辩依据,业主可就开发商不履行承诺另循法律途径主张权利.     

我国城市居民社区纠纷解决机制探究——以保护业主权益为切入点

本文从保护业主权益入手,对我国城市居民社区纠纷解决机制进行探究.我国城市居民社区纠纷的现状主要表现为业主与开发商之间的纠纷、业主与物业之间的纠纷、业主与业主之间的纠纷等三种类型.本文侧重探讨业主与物业之间的纠纷懈决机制,分别从现实层面和法律层面重点分析了业主权益保护不力的原因,并从非诉讼纠纷解决方式和诉讼纠纷解决方式两个方面构建我国城市居民社区纠纷解决机制,以期对我国城市居民社区的和谐发展有所帮助.     

物业管理瑕疵与物业管理费的收取

随着城市居民居住小区的不断发展扩大,物业管理者与业主之间的纠纷也逐步增多.比较典型的是因物业管理者的管理瑕疵所产生的业主拒交或少交物业管理费而引发的纠纷.那么,如果小区的物业管理者因管理不符合物业服务合同的约定,所收取的物业管理费是否可以打折扣呢?     

北京市和谐社区建设中存在的突出问题与化解之道

北京市商品房住宅小区的业主、业主大会与小区开发商和物业公司之间的矛盾,近年来有愈演愈烈之势,物业纠纷已经成为我国城市管理中的突出问题,认真分析这些矛盾的起因,找出化解矛盾的办法,是将北京建设成为首善宜居之地的重要环节.……