未办抵押登记的房地产抵押合同相关问题研究

实践中常常有这样的事件发生：银行和A公司签订借款合同,同时与B公司签订抵押合同,约定B公司以其自有房产为A公司借款提供抵押担保。随后银行依约向A公司发放了贷款,但B公司的房产未办理抵押登记。银行作为未进行抵押登记的房地产抵押合同的权利人和义务人,在抵押合同未进行抵押登记的情况下,到底具有什么样的请求权？搞清这个问题是解决此类事件引发争议的关键所在。为此,需要讨论以下问题：第一,未办理抵押登记的房地产抵押合同是否有效？第二,在未办理抵押登记的房地产抵押合同合法有效的前提下,债权人对抵押人享有什么样的内容请求权？     

浅谈反担保土地抵押登记问题

在日常土地抵押登记工作中。大多数抵押人以土地使用权做为资产，经过土地评估机构评估后，作担保标的申请贷款，签订“XX银行抵押合同”．而后在土地行政主管部门办理土地抵押登记。关于反担保土地抵押登记并不多见。随着市场经济的迅速发展，各种类型的担保公司应运而生，反担保土地抵押登记问题也就出现了。本文结合工作中遇到的问题，谈谈对反担保土地抵押登记的看法。     

现房买卖是否可以凭预告登记证明办理抵押权预告登记

某市登记机构询问：在现房买卖时,如果当事人办理了房屋所有权转移的预告登记,是否可以凭预告登记证明办理抵押的预告登记？如果可以,那么当事人如果签订了虚假的房屋买卖合同以后,先办理所有权转移的预告登记,再办理抵押权预告登记骗取贷款,岂不让银行的利益得不到保障？对此,登记机构是否应承担责任？     

法院判决抵押关系不成立,登记机构应如何处理

某市房管局询问:我局最近遇到一起抵押权注销登记申请,但抵押权人不配合,不知应当如何处理. 1996年4月20日,农村信用联社某某信用社与李某签订了贷款合同,信用社向借款人李某发放贷款36000元,并以第三人杨某的房屋作抵押.当时《担保法》颁布实施不久,我局也刚开始办理抵押登记业务,缺乏经验,因而在双方没有签订抵押合同的情况下,仅凭当事人的申请就办理了抵押登记、发放了房屋他项权证.2009年5月,抵押人杨某就该笔贷款担保问题起诉至我市人民法院.     

因离婚而转移抵押房屋中的问题

正某市登记机构询问:已抵押的房屋因离婚而归另一方所有,如果抵押人没有提前清偿债务,抵押权人也书面同意转让,我们是否可以办理房屋所有权转移登记。如可以,在办理房屋所有权转移登记时,是否应对抵押权进行变更登记?要不要更换房屋他项权证?金绍达:由于物权有追及的效力,已设定抵押的房屋,无论转移到谁的手里,抵押权人都可以行使其     

抵押展期登记的探讨

《房屋登记办法》颁布实施后，关于银行与抵押人原贷款的债务履行期限到期后，抵押展期登记业务应如何办理的问题，说法不一。对抵押展期登记的办理目前主要有以下三种观点：     

债权转让后未办理抵押权的转移登记,债权人可否直接申请抵押权注销登记

某市房管局询问:我市有一家企业向银行贷款,将厂房抵押给银行,并办理了抵押登记.而后,银行将这一债权转让给了不良资产管理公司.现该公司已表示愿意放弃抵押权,抵押人因此要申请抵押权的注销登记.     

浅析抵押登记的效力

关于抵押登记的效力,存在着三种不同观点。一是登记要件主义。抵押登记为抵押合同生效的要件,未经登记,抵押合同不能生效,抵押权不能成立。以瑞士民法为代表。二是登记对抗主义。抵押权的成立不以登记为要件,只需当事人之间就设立抵押达成了合意便可产生抵押权,但此种抵押权的效力权存在于当事人之间,不能对抗善意第三人。三是混合主义。根据抵押物类型的不同而赋予抵押     

论房地产的抵押登记

房地产抵押是指抵押人凭其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。设定房地产抵押,应当依法办理抵押登记,这是房地产抵押合同至关重要的生效条件,故应引起充分注意。倘若忽视了登记,那么未登记的抵押合同则会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。     

转让有抵押的房屋如何登记

对于有抵押的房屋办理转移登记,业内一直有不同的观点。《物权法》第191条规定,抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。《房屋登记办法》第34条规定:"抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第33条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权     

抵押人未办理土地使用权的抵押登记,是否应由房产登记机关赔偿

山东某市登记机构一位负责人提出：某一单位向信用社贷款，将房产抵押给信用社，并办理了房产抵押登记。信用社贷款到期以后，该单位无力还款。但是信用社在时隔数年以后仍然未行使抵押权。而后，该单位又因借款将同一房产抵押给了一个自然人，双方签订了借款合同和抵押合同，但没有办理抵押权登记。     

银行抵押贷款的失误

原告:宏发公司 　　被告:兴泰房产公司 　　第三人:某银行 　　案情 　　1998年3月11日,兴泰房产公司与某银行签订一份联营合同,合同规定双方共同建造松林大厦,某银行负责松林大厦后期资金的全部投入,约人民币2亿元左右,兴泰房产公司则将其已建成的永安大厦抵押给某银行.某银行按常规投入资金利率加两个点计算.并保证每笔资金使用周期为一年.某银行的合作利润为资金实际投入量的12%.某银行负责投人的资金由兴泰房产公司到其信贷部门办理抵押贷款手续.协议签订后,兴泰房产公司曾分八次与某银行订立抵押贷款合同,但都未办理登记手续.兴泰房产公司前后共贷款2亿零30万元作为某银行的投资. 　　……     

在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记

某市登记机构询问：原建设部《城市房屋抵押管理办法》第34条第2款规定：以在建工程抵押的,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。而《房屋登记办法》第62条规定了在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。这两个规定里一个是用“重新”办理房地产抵押登记,而另一个是“转为”房屋抵押权登记。问：1.两者规定有什么不同？2.对这类抵押的办理为什么要用“转为”一词？登记机构应该如何将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记,应收取哪些登记材料？     

你知道哪十种抵押合同无效吗?

<正> 双(?)签订的抵押合同在什么情况下,属无效抵押合同呢? 一是抵押物的所有权、使用权不明或有争议的,抵押合同无效。如抵押人将他人的财产作抵押或抵押人以共同、共有财产设立抵押而未取得其它共有人同意的抵押行为无效。二是抵押物不特定的,抵押合同无效。如只有抵押合同上笼统地注明财产一宗,而没有详细清单     

抵押合同备案后抵押人去世如何处理

某市登记机构询问:有一女性陈某,在2019年11月以她自己所有的房屋向银行抵押贷款,已到我中心办理了抵押合同备案并申请了抵押权登记,陈某于当日晚上意外去世。银行与陈某签订贷款合同和抵押合同后,尚未放款。现银行致函我单位,要求解除抵押。经查:陈某未婚,生前和与其无婚姻关系的徐某同居并生育一个女儿,已经6岁。陈某母亲已先于陈某去世,陈某父亲健在。现徐某带着女儿要求我单位将抵押备案撤销,并将房屋产权证交还给他。我们看到陈某之女的出生医学证明由徐某持有,该证明上母亲一栏为陈某,父亲一栏空白。问:这种情况我们应当如何处理?     

根据开发商的财况选择对策——从一则“一房两卖”案件引发的法律问题

案情简介 某楼盘业主接到法院通知，自己所购房产被查封，因为在开发商在把房产卖给业主前，已与其内部人员恶意串通签订购房合同（以下称前一个购房合同），将房产抵押给银行并已办理抵押登记手续，从银行处套取资金。此后，又将上述已抵押房产重新出售给业主，签订购房合同，再次办理抵押手续。为维护合法权益，业主决定向法院起诉。     

应建立与抵押事实相适应的抵押登记日制度

《担保法》第41条规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”但我国一些地方没有关于登记日的规定,也没有统一的确认方式和标准。根据抵押权顺位的法律意义,统一抵押物登记日制度,是抵押管理的迫切需要。房地产抵押权属于不动产物权范畴,不但受民法的调整,也受行政登记法的调整。房地产抵押当事人根据相关法律规范签订的抵押合同并经过法定登记部门的登记,才形成有效的房地产抵押法律关系。在抵押法律关系中,抵押权的取得经历了合同签订、申请登记、填发证等法定程序,相应发生多种时间事…     

在典当行绝当的房屋能否由典当行直接处分并申请登记

某市登记机构询问:张某与某典当行签订了绝当合同,将自有房屋绝当给典当行。根据《典当管理办法》,双方先将房屋办理了抵押登记。绝当合同中写明:如果张某到期不还款,房屋可由典当行拍卖。后来,张某不知去向。不久,双方协议     

论所有权保留与抵押权的竞合

抵押权的追及效力和抵押物的自由转让并行不悖。设立抵押权后,抵押人仍然是抵押物的所有权人,有权处分抵押物。我国《物权法》第188条对动产抵押采合意成立一登记对抗主义。抵押权的设立不以抵押权人对动产的占有为成立的要件或者公示方式。所以,法律面临的难题就是抵押人再出卖标的物时,如何确定抵押权和保留买主期待权的顺位。     

抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值

在理论界及抵押登记工作实践中,对于抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值争论已久。一种观点认为,有对《担保法》第35条"抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值"进行研讨和修正的必要,应当允许当事人协商超额抵押;另一种观点认为,如果办理抵押贷款登记,应当遵守《担保法》第35条的规定,禁止超额抵押,如果信用贷款,则按无担保的一般债权处理。近日,笔者在准备"全国房屋登记官"培训考核过程中,发现教材编写人员对此问题也有不同