西部边远地区农民土地财产权实现机制研究——从"沉睡的资本"到"苏醒的财产"

唤醒"沉睡的资本"是西部边远地区相对贫困治理的关键,而只有推进该地区农民财产权的实现,才能让"沉睡的资本"走向"苏醒的财产",塑造"更富裕的生活".在农民土地财产权的实现进程中,西部边远地区面临多维难题,如地形地貌难题、财力匮乏难题、机制孱弱难题等.这需要以方法论创新推动这些难题的解决,如注重协同性与关联性、推动城乡融合发展、"因地制宜"与"循序渐进"相结合等.在此基础上,可以构建西部边远地区农民土地财产权的实现机制,亦即构建乡村共享经济、创意农业,提升边远土地价值;完善国家融资担保基金,充实土地流转财力;建设土地要素市场化配置信息平台,健全土地经营机制.     

中国土地私有化辨析

在土地所有制问题上,一些人主张土地私有化。其理由如下:能够实现农民的愿望,保护农民的根本利益;优化土地资源配置,让农民富裕,从根本上解决"三农"问题;促进工业化和城镇化;消除土地管理和征地拆迁上的腐败,维护社会稳定;适应市场经济的要求,再造中国经济政治制度的产权基础。我们反对土地私有化的主要理由如下:历史证明,土地私有制不是万能的;可能严重损害农民利益;不能保证"耕者有其田";不可能使得大部分农民卖地致富;会使农民丧失最后一条保障线;不一定能消除土地抛荒,不利于规模经营和农田水利等基础设施建设;不能完全消除与土地有关的腐败现象;会提高工业化和城镇化的成本,有害于土地配置效率提高;可能导致城市贫民窟化;不能从根本上解决"三农"问题;不利于保障中国的粮食安全;不利于维持社会稳定和坚持社会主义方向。     

基于农民经济利益视觉下农村土地流转的途径探索

土地是农民重要的生产资料,但土地并没有随着工业化和城市化的发展为农民带来更多的经济效益。中央相关涉农文件的精神实质是借助农村土地"流转"使实际掌握在农民手中的"土地"变成"资本"流动起来,让农民享受土地作为资本要素的收益。文章依据土地流转的新特点,在对土地承包经营权流转可行性分析的基础上,提出了土地流转的基本途径。     

对我国土地征收补偿水平的思考

我国土地征收补偿标准低、范围窄,不仅损害了农民的利益,而且影响中国经济的长期稳定发展。根据"特别牺牲说",在征地中应当确立按照"所有权人所失去的,而不是征收者所得到的"作为补偿原则。在我国特定的土地制度下,农村土地的市场价值不是征地中"所有权人所失去的",因而不应成为补偿的标准。农民在拥有土地时享受到的利益才是土地被征收后"失去的"内容。因此,需要正确评估失地农民的利益损失,按照农民在征地中"所失去的"为依据制定补偿标准和范围,才是保护农民利益的适合国情的有效方法。     

农民"被"上楼的反思

我国现行的"城乡二元土地制度",使城市和农村土地存在巨大的价格级差.近几年,土地转让收入成为许多地方政府财政收入的主要来源.根据国土资源部的<城乡建设用地增减挂钩管理办法>,城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦,指标可以用于城市建设用地.各地方政府纷纷出台相关政策,掀起了一场"农民上楼"运动.农民出于自身利益,不愿上楼.     

构建以用益物权为内涵属性的农村土地使用权制度

我国《物权法》采纳了用益物权的概念,把农村土地集体所有制基础上产生的土地承包经营权和宅基地使用权确定为一种用益物权,在权利内容上规定了可依法享有占有、使用和收益的权利。农村土地使用权用益物权法律性质的确定,使农村土地产权由"弱化"、"残缺"的使用权逐步走向私法物权意义上的财产权,这是一个重大的历史进步。进入21世纪,农村经济发展面临新的环境、新的形势和新的问题,农村土地产权制度面临许多新的挑战。新一轮的农村土地制度改革以赋予农村居民土地财产权和实现农民土地财产权益为核心,就是要从法律上建立所有权和使用权制度,让土地用益物权成为农民最重要的财产权利。     

云南省城市土地置换问题研究

本文以云南省"十二五"期间快速城市化和城市更新为背景,基于城市土地利用的地租理论和云南省城市级差地租的显化,提出基于土地置换,包括城市边缘区农民宅基地的整理和置换,将云南省城市土地资源潜力的挖潜与城市级差地租显化、土地使用制度改革结合起来,将城市土地增量扩张的发展模式转移到城市土地存量盘活模式上,实现城市用地动态的配置、转换、再配置,在置换过程中实现加速城市土地和基础设施由实物形态向价值形态的转变,带来城市的土地置换开发收益。     

城市化须是“人口城市化”

对于很多人来说,所谓的城市化就是把土地从农业用地变为建设用地,将农田变为厂房和马路,至于原来农民的出路,并未认真考虑。也正因如此,中国的城市化被认为是"土地的城市化",而不是"人口的城市化"。     

土地资本化与农村工业化-广东省佛山市南海经济发展调查

该文在对广东省佛山市南海农村工业化的调查基础上提出,让农民以土地权利参与工业化,可以屏蔽国家征地制度对农民权益的侵害,有利于地方工业化,让农民分享工业化进程中的土地级差增值收益.为了更好地保护农民利益,增加农民收入,应尽快修改现行《土地管理法》中侵害农民土地权益的内容,允许农村集体建设用地直接进入市场,实行国有土地与集体土地的同地、同价、同权.     

土地资本化与农村工业化-广东省佛山市南海经济发展调查

本文在对广东省佛山市南海农村工业化的调查基础上提出,让农民以土地权利参与工业化,可以屏蔽国家征地制度对农民权益的侵害,有利于地方工业化,让农民分享工业化进程中的土地级差增值收益。为了更好地保护农民利益,增加农民收入,应尽快修改现行《土地管理法》中侵害农民土地权益的内容,允许农村集体建设用地直接进入市场,实行国有土地与集体土地的同地、同价、同权。     

一线城市年内卖地再创记录

<正>同比暴涨181.72%!一线城市年内卖地4720亿元创历史记录。土地出让金占商品房销售额的比例被快速拉高,今年预计将达40%左右"创33个月以来新高","创45个月以来新高",无论是今年9月份典型10个城市土地出让金收入还是今年11月份一线城市土地成交均价,都在不断飙升,土地盛宴貌似已不足以形容一线城市土地市场的高涨情绪,或许"饕餮盛宴"更为贴切?土地成交额剧增近2倍据中国房产信息集团(CRIC)数据显示,2013年1月-11月,10个典型城市土地出让金收入为7928.9亿元,与     

改革二元土地制度 保护人民土地权益

城乡二元土地制度是中国经济社会中的一个顽疾,它使得城乡居民拥有不同的土地权益,造成了城乡之间的巨大隔阂;为地方政府大肆圈占农地、侵害农民利益、从中牟取暴利提供了极大的便利.我们必须改革城乡二元土地制度、土地征用制度与土地储备制度,建立城乡统一的土地使用权转让市场,保证城市居民与农民享有"同地、同权、同价"的土地权利.     

关键在土地资本化

<正>土地制度变革是新型城镇化建设的突破口,是实现农业现代化、城乡一体化和农民市民化的基础和前提。随着城镇化进程加快,土地制度改革的迫切性日益凸显。我们认为土地制度改革将朝着以下四个方向迈进:首先,明晰土地产权,减少政府过度介入,将土地使用权、收益权、部分处分权明确和清晰地界定给农民;开展土地股份制改革,组建新型农民合作经济组织,让农民     

以商业银行为中介的土地置换理论研究

本文针对在土地流转中农民利益受地方政府侵害这一问题,提出了以商业银行为中介的土地置换新模型:农民将土地承包经营权信托给银行,银行对土地进行评估后,给予农民一定的资金或提供保险作为农民"存入土地"的回报,银行将土地打包组合贷给需要土地的第三方,银行在"存入"、"贷出"差价间获利。本文分析了该模型的运行机制、可行性和作用,最后提出了对于该模型的政策建议。     

合作经营好风景——五大连池市德安村惠民农民专业合作社经营与发展纪实

30多年前的一场土地经营体制大变革，让农民对种什么庄稼、怎么种庄稼真正有了话语权。实践也充分证明，联产承包责任制让农民走上了富裕路。但是，五大连池市新发乡德安村的农民如今却并没有那么安分守己——自发组建了农业生产专业合作社。不明就里的外人心乍疑惑：难道德安村的农民要走同头路？!而合作社的农民自己最清楚，他们刚刚大步迈向上一条风光无限的高速路。     

我国现行农村土地制度存在的问题和改革方案研究

我国现行农村土地制度存在的问题是:土地产权归属安排不当、权责混乱;与农村户籍挂钩"按人均包"的土地权益分配和调整方式,带来土地所有权主体不合理的易位;农民无偿或低偿使用农村土地,土地的所有权不能在经济上得到实现,弊端丛生.就此本文提出以下改革方案:①实现农村土地国有化、赋予农民长期的农村土地使用权,废除农村土地"按人均包";②建立完备的农村国有土地管理体系,实行农村国有土地垂直管理;③适时开征农业土地使用税;④扩大农村社会保障覆盖范围,建立城乡协调的社会保障体系;⑤重塑农村农民社区组织.即,实现"农村土地国有 土地垂直管理 农村农民社区组织公共管理 家庭经营"的农村土地制度.     

新农村建设中农民土地权益保护问题的法律思考

农民问题是“三农”问题的重中之重，而农民的土地权益问题则是农民问题的核心所在。农民土地权益被长期漠视乃至被严重侵蚀；已引发了诸多的社会问题，构成对社会稳定的威胁。然而我国农民土地权益保护的实效却难令人满意。反观我国农民权益的保护机制，无论从观念层面上，还是在制度安排及其制度操作上，都存在着固有的缺陷。要克服这些缺陷，切实保护农民土地权益，维护社会稳定，唯有走向法治。     

“大包干”土地关系展望:从温饱到富裕的土地制度完善——土地“大包干”30周年纪念

广大中西部地区的农民正努力从温饱走向富裕,但现有土地制度导致的土地流转效率过低和浪费严重现象使他们无法实现自己的目标。为解决此问题,文章首先拓展了制度变迁与产权理论,并运用拓展的理论对现有土地制度进行了分析。在分析的基础上,指出新时期农村土地制度完善的目标、途径及评价标准,提出完善土地制度的具体措施:给予农民永续承包权,提高被征地农民权利与补偿标准。     

“大包干”土地关系展望：从温饱到富裕的土地制度完善

广大中西部地区的农民正努力从温饱走向富裕,但现有土地制度导致的土地流转效率过低和浪费严重现象使他们无法实现自己的目标。为解决此问题,文章首先拓展了制度变迁与产权理论,并运用拓展的理论对现有土地制度进行了分析。在分析的基础上,指出新时期农村土地制度完善的目标、途径及评价标准,提出完善土地制度的具体措施：给予农民永续承包权,提高被征地农民权利与补偿标准。     

“土地财政”的效应分析

由于分税制改革,导致地方政府财权缩小而事权范围扩大,因此地方政府想到了以地生财,产生了"土地财政"."土地财政"虽然实现了地方政府自身利益的最大化和城市化进程加快的业绩,但是"土地财政"也产生了负外部效应,使一部分农民"失地"又"失业",地方政府"届际"之间的不公平等问题,影响经济的持久健康发展.因此要消除"土地财政"负外部效应,使地方政府财权与事权对等,明确划分中央与地方的收支范围;完善集体土地所有权,允许集体土地所有权流转;土地出让金逐年征收;逐年制定征用农地和批租的指标等几方面入手.