商品住宅价格构成和降低浅析

一、问题提出 为实现到本世纪末我国城市人均居住面积8平方米的小康水平,新建住宅面积不应少于15.9亿平方米,每年进入房地产市场的新房面积应接近1.8亿平方米。这些经过论证的数据充分说明:在相当长的时间内,我国商品住宅的需求是巨大的。正是由于商品住宅需求巨大,所以商品住宅价格抬得较高,增幅较大。从全国来看,92年房地产价格较91年平均上涨27.9％。与商品住宅价格高、涨幅大相反,职工平均收入较低、增幅较小。这实质上等于排斥了普通职工进入房地产市场的资格。为解决市民迫切需房,又望房兴叹的局面,最好是双管齐下,既提高市民的收入水平,又降低商品住宅的价格。本文仅对降低商品住宅价格问题进行分析。 二、商品住宅价格构成情况     

当前市场并未出现全国性的房地产 泡沬

当前对国内房地产市场是否存在泡沫有很大的争议,认为存在房地产泡沫的一方的主要论据是房地产价格持续上涨,房地产的空置率比较高,房地产投资增幅大。而我认为这些表象特征的存在都有其存在的客观原因,而这些原因并不构成房地产泡沫。 对房地产泡沫的判断和测度,需要结合我国的实际和国际上的经验,为此笔者构建如下指标来分析和测度我国房地产市场是否存在泡沫:     

房地产项目投资决策要重视价格评估

目前在房地产项目投资决策阶段,房地产价格评估的重要性却没有得到人们应有的重视.由于我国的房地产市场发育不完善,各种法律和制度不健全,房地产的权属关系复杂,因而在交易中带有很强的人为因素,进行价格评估很有必要.而在项目投资决策中,人们往往只注重方案优劣.忽略了项目本身的影响因素或权益的变化.只有把握房地产本身的特点如使用状态、权属特点和各种影响因素的变化,才能制定相适应的投资方案,价格评估是项目成功决策的基础.一、项目可行性研究报告不能代替项目的价格评估可行性研究报告是进行投资方案选择和论证的重要方法,因此在进行项目投资决策前人们习惯于做可行性研究报告,但是在一些情况下,     

房地产利益集团的影响分析与治理对策

房地产利益集团导致住房供应失衡、价格攀升,扭曲住房制度改革,危害经济健康发展,对构建和谐社会十分不利。为约束房地产利益集团,在分析房地产利益集团的构成和行为特点的基础上,阐明其对经济和社会两方面的负面影响,提出了治理房地产利益集团的基本策略。     

关于划拨土地使用权评估的几点思考

土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。近年来,随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃,划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。如何搞好划拨土地使用权评估,规范房地产中介市场,本文试图就此谈一下自己的看法。一、划拨土地使用权价格的涵义及构成划拨土地使用权价格,是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格,它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。为配合和促进国有企业改…     

房地产价格:政策与现实的悖论及其解析

虽然国家近年来连续出台了一系列抑制房地产价格的调控措施,但我国的房地产价格仍呈现较快上涨的态势,其原因不仅在于扩张的需求等市场因素,也在于国家宏观调控政策的失当.国家在采取措施抑制房价上涨的同时,其它的政策又在无形中助推了房价的上涨,抑制房地产价格的暴涨需要矫正政府的宏观调控政策.     

观点

建设部副部长刘志峰:地产开发要严防金融风险2004年底,国家建设部副部长刘志峰在国务院新闻办公室举办的房地产专题新闻发布会上,纵论当前房地产“热点”问题。他指出,我国房地产市场发展总体上是健康的,总量基本平衡,市场供销旺盛,价格基本稳定,但是,部分省市、地区房地产确实     

我国房地产价值评估的现状与对策

一、我国房地产评估的发展我国房地产评估工作起步较晚 ,虽仅有近十年的历史 ,却发展迅速 ,特别是近几年来正逐步走向成熟。目前已初步形成了与我国国情相适应的房地产评估制度的基本框架 ,包括房地产评估人员和机构的资格管理、执业管理等制度 ;建立起了一支具备一定素质的房地产评估专业人才队伍 ,在全国实施了房地产评估师执业资格考试、注册 ,确定了一批具备执业资格的专业房地产评估师 ;评估理论研究与实践取得了前所未有的发展。1 房地产评估机构的管理走上健康规范的轨道。建设部 1997年 4月发布《关于房地产价格评估机构资格管理的…     

对我国房地产价格走势的判断与政策建议

近年来,房地产价格始终成为社会各界关心的热点。由于我国房地产市场的发展整体仍然处于初级阶段,各种口径的房地产价格统计数据仍然无法与国际接轨,社会公众也不能及时得到权威的房地产价格统计数据,因此关于房地产价格的讨论众说纷纭,成为各种媒体经常关注的中心话题。本文根     

保障性住房融资中运用REITs的探讨

目前我国保障性住房面临着资金瓶颈问题,这是制约保障性住房供给的重要因素之一,借鉴房地产投资信托基金(REITs)有助于解决这一问题.文章借鉴中国香港、美国和新加坡等国家的REITs运作经验,探讨了在我国保障性住房建设中运用REITs的可能性和条件,以及运作模式.在此基础上分析了在我国金融和房地产市场现状下发展保障性住房REITs存在的问题,提出了相应的对策.     

促进中国房地产估价业有序健康发展

从1993年人事部、建设部共同认定第一批房地产估价师以来,到去年已经十周年了。在这十年历程中,我国房地产估价行业得到了长足的发展:一是确立了基本制度,房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度,成为了国家的法定制度;二是房地产估价执业人员队伍不断壮大,全国注册房地产估价师队伍从1993年的140人,发展到目前的2万多人;三是行业基础性建设开始起步,发布了国家标准《房地产估价规范》,使房地产估价有了国家统一的执业标准;四是加强了行业组织建设,成立了全国和地方的房地产估价行业自律性组织,有效地组织估价人员学习政策法规…     

房地产质量特点和质量管理综合对策

随着我国房地产业向市场化、规范化方向发展,房地产质量问题已成为全社会关注的焦点。本文根据对房地产质量特点和质量规律的分析,提出应该建立房地产业的系统质量管理体系,综合治理房地产质量问题的建议。 一、房地产质量特点和质量规律 房地产不同于一般商品,它的位置不能移动,经济价值高,建设和使刚周期长,具有广泛的社会效益和环境效益,受到政策的严密管理。这就决定了房地产具有独特的质量特点和质量规律。 1.房地产质量因素综合性。从房地产的物质结构来看,不仅包括土地和建筑物,而且包括有关配套设备与设施,如水、电、煤气、通讯、文通及其它生活服务条件。它们的质量不仅表现在硬件质量方面,而且还表现在运行和服务等软件质量方面。从用户对房地产的使用需要来看,房地产的使用价值不仅取决于其本身的物质结构和内容,而且还取决于其外部的区位条件、自然环境和使用过程中的物业管理和服务。因此,房地产质量是一个综合指标,除了工程质量外,规划布局、功能设计、综合配套、居住环境、物业管理、价格水准等,都要纳入房地产质量管理的视野。     

我国房地产价格为何居高不下

近年来,我国房地产业快速发展,已成为国民经济的支柱产业,房地产价格也随之上涨,并呈现出过高的迹象。高昂的价格阻碍了居民住房水平的改善,抑制了房地产有效需求的实现,刺激了房地产热的发展。那么,我国房地产价格究竟为何居高不下,我们又应如何应对呢?本文对此作了一些探讨。     

回首2009 展望2010

今年以来,在经济刺激政策等多种因素的影响下,我国房地产市场提前结束调整而急剧升温,出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看,尽管我国房地产市场调整比较大,但宏观经     

基于中国市场的房地产期权研究

面对日渐繁荣的中国房地产市场,房价涨幅过快、过高已经是一个不容回避的问题。房地产期权作为一种创新型投资理财工具,在欧美和亚洲金融衍生品市场几乎完全空白,能够有效对冲房价过快上涨的风险,改变中国购房者传统购房观念,间接缓解房地产价格过快上涨的压力。本文基于中国市场对以房地产价格为标的物的期权产品进行研究,以西安市房地产市场为例进行模拟分析,结果表明,房地产期权可以满足普通购房者对冲房价过快上涨的避险需求,转变传统购房观念,缓解短期购房压力,降低房地产市场的整体风险,在一定程度上促进房地产市场平稳有序的发展,具有十分显著的现实应用价值。     

政策重点在增加供给

当前房地产价格居高不下的两个原因,一是通货膨胀背景下,投资渠道不畅,实体经济效益下滑,导致流动性泛滥于房地产,这不属于房地产调控可以解决的问题。二是地方政府对土地财政的过度依赖仍未解决,导致土地与房地产的供求关系扭曲问题一直存在。     

从根本上规范房地产经济运行

要在认识我国房地产业迅速发展客观必然性的基础上,加强房地产市场调控和管理,完善房地产制度的建设。改革开放以来,我国房地产业得到了极快的发展。房地产业已经成为国民经济的支柱产业。进入2003年,房地产由于发展规模过大、结构不合理、价格过高,开始进行调控。到了2007年,由于中央加强了住房保障制度(体系)的建设,房地产开发     

加强房地产经济理论与实践问题的研究

改革开放以来,我国房地产业得到了很大的发展。房地产关联度广、带动性强、贡献率大,已经成为国民经济的支柱产业。房地产业发展,有力地拉动了GDP的增长,促进了国民经济的发展,支持了城市化的进程,不断地满足着居民对住房的需求。在中国经济崛起中,功不可没。房地产业快速发展,出现了一些问题。最明显的问题,就是房地产价格不断上涨,房地产价格居高不下,成为全社会关注的热点。数据显示,2009年,全国住房销售平均价格约4700元/平方米,比2008年均价上涨了813元/平方米,涨幅接近25%。一些大城     

观点

政府将防止开发商建房过密(唐凯,建设部城乡规划司司长)支撑房价的理由是否依然存在摩根士丹利亚洲董事总经理谢国忠日前撰文,列举了上海房地产牛市论者的三大理由,他在文中一一给予驳斥:牛市理由一:上海的房地产价格应该和香港、伦敦和纽约的房地产价格持平。这是支持上海房地     

房地产信托伺机而动

从我国目前情况来看,房地产业超过半数的开发资金来自银行贷款的支持,而在美国房地产资金的构成中,只有15％是银行贷款。我国的房地产业与银行业高度依存,这一结构决定了房地产市场的隐患最终将转嫁给银行。