中国城市居民住房支付能力研究

虽然住宅价格是由住宅市场的供给和需求决定的,但从长期来看,住宅价格应该与城市居民家庭的住房支付能力相适应.评价住房支付能力的指标有房价收入比(PIR)和住房可支付性指数(HAI),房价收入比用于判读住房价格是否合理,而住房可支付性指数能够反映家庭购买住房的还贷能力.论文通过计算2004年我国34个主要城市的房价收入比和住房可支付性指数,对我国城市居民的住房支付能力进行了城市排序.参照国外相关指标的评价标准,论文采用Pareto累计图的评价方法,得出了我国当前房价收入比和住房可支付性指数的分布区间.论文的研究成果既可作为政府调控城市住宅市场发展的依据,也可作为居民投资置业的依据.     

房价收入比与城市居民购房支付能力实证研究——以南宁市为例

房价问题既是经济问题又是民生问题。确定房价收入比合理区间、探究居民住房支付能力对于政府制定住房政策,提高居民居住水平具有十分重要的意义。本文以南宁市为例,通过测算2006—2010年南宁市城镇居民房价收入比合理区间,研究不同收入群体对各户型住宅的购房支付能力。研究表明,南宁市居民购房支付能力呈梯级状分布,普通购房者面临购房困难、住房供给结构不合理,因此政府在调控房地产市场时要更具有针对性。     

北京城镇居民住房支付能力研究

本文以北京城市居民住房支付能力为研究对象,在定性分析的基础上,采用房价收入比法,借助2000年至2009年北京市城镇居民家庭收入及住房价格等数据,测算北京市不同收入阶层的住房支付能力。     

对房价收入比测算方式的探讨

房价收入比是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比,关于它的研究对房地产市场具有重要意义。本论文从房价收入比的来源与发展入手,介绍了目前房价收入比在国外及在我国的研究现状,提出了目前国内对于房价收入比的困惑,最后通过笔者的研究与分析,提出了对于房价收入比测算方式的建议和假想。笔者认为,房价收入比的意义不仅仅在于对政府调控市场提供参考,也应当对居民衡量自身的住房支付能力具有指向性。本文以成都市2011年的商品住房平均成交价及家庭年均收入为例,测算了不同收入层次人群对于不同面积的房屋的购买力,并以此对房价收入比的测算方式提出了新的探讨。     

房价的整体下调已成定局

国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高,说明居民家庭对住房的支付能力越低：比值越小,说明居民家庭对住房的支付能力越高。目前,我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着,能够买得起住房的只能是少数高收入者,而高收入者自住性住房问题已基本解决,其购房行为主要是为了投机或投资,这构成高房价脆弱的基础。加之社会保障不健全导致民众收入向教育、医疗、养老等方面的分流,及住房供应结构失衡等问题,中国房价的整体下跌趋势已经难以避免。尤其是在房贷新政实行后,     

基于房价收入比的梯度住房政策体系研究——以上海市为例

为了实现"居者有其屋",需要针对不同的收入群体采取不同的住房政策,为此要对居民的住房支付能力进行科学的判断。本文采用国际通用的衡量居民住房支付能力的"房价收入比"指标,用上海市的实际数据对其进行修正使用,以计算结果作为制定差别化住房政策的标准,建立起长效、稳定的住房经济调控政策与住房社会保障政策相结合的梯度住房政策体系。     

合理房价有多远？

自温家宝总理提出＂房价与居民的收入相适应＂的说法后,有网友根据＂2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米＂,计算了各地的＂合理房价＂。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、广州4573元/平方米、南京4293元/平方米等。这一略带调侃性质的计算结果,也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。目前有一种比较流行的说法认为,房价收入比在3至6倍之间为合理区间,如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。如果按照这一标准,我国多数城市的房价都属于过高范畴,一线城市房价收入比更是远高于这一水平。     

我国公共租赁房租金支付能力研究——基于20个主要城市的实证分析

综合运用租金收入比和剩余收入法来评价当前我国公共租赁房保障对象的租金支付能力。选取20个主要城市实证测算,并按照不同收入水平、不同规模家庭分别对其支付能力进行评估。以此来检验我国公共租赁房保障政策的实施效果,以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。研究发现,北京、上海、广州、成都4个城市的中低偏下收入、低收入家庭租住公共租赁房仍然面临着支付能力问题,深圳和大连的低收入家庭也同样存在着租金支付问题。除广州、南京、厦门、杭州和苏州外,其余15个城市低收入家庭相比中等偏低收入家庭承受了更大的租金支付压力。此外,住房支付能力呈现出规模大的家庭明显优于规模小家庭的特征,人口多的家庭租金支付能力相对较强。     

我国公共租赁房租金支付能力研究——基于20个主要城市的实证分析

综合运用租金收入比和剩余收入法来评价当前我国公共租赁房保障对象的租金支付能力。选取20个主要城市实证测算，并按照不同收入水平、不同规模家庭分别对其支付能力进行评估。以此来检验我国公共租赁房保障政策的实施效果，以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。研究发现，北京、上海、广州、成都4个城市的中低偏下收入、低收入家庭租住公共租赁房仍然面临着支付能力问题，深圳和大连的低收入家庭也同样存在着租金支付问题。除广州、南京、厦门、杭州和苏州外，其余15个城市低收入家庭相比中等偏低收入家庭承受了更大的租金支付压力。此外，住房支付能力呈现出规模犬的家庭明显优于规模小家庭的特征，人口多的家庭租金支付能力相对较强。     

动态房价收入比-判断中国居民住房可支付能力的新思路

要解决好住房保障问题,使每个居民的基本住房需要都得到保证,首先要对居民的住房可支付能力有科学的判断依据。这就需要用科学的理论框架和指标体系,来指导我们合情合理地判断居民的住房困难程度。具体来说,在什么情况下,可认定为对合理的基本住房消费存在支付困难;在什么情况下,可认定为丧失了对合理住房消费的支付能力。显然,只有对合理住房消费有支付能力困难的家庭政府才有必要实施援助。但对于如何测定住房可支付能力的困难程度,现有的理论还有很多局限性。本文提出的“动态房价收入比”可以帮助有关住房政策决策者扩展思路,从而更加科学有效地制定住房保障政策。     

协整设定和约束检验及其对我国货币收入速率的实证

本文基于严格的检验，对我国货币M2的长期稳定以及它的收入速率的功能等问题进行协整和弱外生检验，结论表明，我国货币收入速率对于货币需求的长期稳定具有显著作用，而这种长期稳定对货币收入速率又具有显著的调节效应。这一结论隐含了我国货币政策效应可以辅之以货币收入速率予以考察并可以用货币收入速率辅助调节货币需求，而我国利率则是关注参数的弱外生变量，这一结论支持有关扩大利率的浮动范围的利率政策。     

住房保障对象划分研究

住房保障对象划分是住房保障体系建立的一个重要环节,通过借鉴国际经验,结合我国实际,依据住房消费收入比、房价收入比等指标,采用统计分组法与倒推法相结合的方法来划分识别城镇住房保障对象,得出我国现阶段城镇住房保障对象应涵盖城镇居民中的最低收入户、低收入户和中等偏下收入户,保障住房覆盖率为40%.对最低收入家庭和低收入家庭,应采用租金补贴方式;对中等偏下收入家庭,可采用租金补贴也可采用购房补贴方式,具体可由被保障对象自由选择.     

我国城镇居民平均消费倾向与收入分配状况关系的实证研究

中国的有效需求不足现象近年来成为一个被普遍关注的问题,而居民消费需求不足更是成为关注的焦点。本文在前人研究的基础上,从标准的消费者预期效用最大化模型出发,推导出中国城镇居民的个体"短视"消费模型和总量消费模型;运用我国1985～2004年城镇居民消费、收入及其他相关数据,通过误差修正模型和对数线性模型分别对数据进行了计量分析,发现在我国现阶段,城镇居民收入分配差距的扩大引起了居民平均消费倾向的减小,且其长期影响尤为显著。在对计量结果进行分析的基础上,本文给出了若干政策建议。     

城市居民财产性收入与贫富差距的实证分析

利用1988～2009年国家统计局全国入户调查数据,本文研究了我国城市居民财产性收入的规模、组成、变化以及其对收入差距的贡献。采用基尼系数的分解方法,将每年的收入差距分解到各个收入成分的贡献,并发现与其他收入形式相比,财产性收入分布的基尼系数是最高的,对总收入差距的贡献也在迅速扩大,这一现象值得重视。本文还分别对东、中、西部地区进行了分析,发现财产性收入主要集中在东部地区。     

损益要素的国际比较、协调及对我国的启示

各国财务会计概念框架中的损益要素存在重要差异,表现在损益要素的构成和要素的内涵、外延方面。通过国际比较,指出收益的两种观点、收入(费用)与利得(损失)是否分列、是否单独设置业绩要素等实质性分歧。在损益要素国际协调的背景下,对我国损益要素的重构提出建议。     

论征收补偿协议的行政法效力

房屋征收系政府行为,征收补偿协议系政府职能部门与被征收入签订的、解决征收补偿问题的法律行为。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第25条规定：“房屋征收部门与被征收入依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、     

论我国建筑业市场结构

建筑业在现阶段我国经济和社会发展中发挥着重要作用.而不同的市场结构决定着不同的市场绩效,分析和了解我国建筑业市场结构具有重要的现实意义.本文主要从市场集中度、产品差别化以及进入和退出壁垒等几个方面对中国建筑业市场结构进行了实证考察,最后得出中国建筑业属于过度竞争行业的结论.     

论企业年金负债的会计处理对企业资本结构的影响

实施企业年金计划企业的会计报表显示，这些企业的财务杠杆率相对企业的举债能力而言普遍偏低，但如果企业将年金计划的偿付责任作为企业长期负债合并到企业资产负债表中，则这类企业的低财务杠杆率相对于最优财务杠杆率的差距将减小。本文从企业年金缴费对应征税收入影响和会计处理的角度，分析了企业年金计划对企业边际税率和企业资本结构调整的作用。     

Can educational expansion improve income inequality? Evidences from the CHNS 1997 and 2006 data

Rapid education expansion and rising income inequality are two striking phenomena occurring in China during the transitional period. Using the China Health and Nutrition Survey (CHNS) data collected in 1997 and 2006, this paper studies how education affects individual earnings during the transitional process. We find that education accounts for only a small fraction of the personal earnings and income gap between different groups. We analyze the underlying mechanism of the impact of education on earning. More educated people tend to enter state-owned sectors, have a low probability of changing jobs in the labor market and work less time; all of these will have a pronounced impact on earning and income inequality. Quantile regression analysis shows that the low-income group's education return rate is lower, which helps little in narrowing the income gap. We decompose the earning gap into four factors: population effect, price effect, labor choice effect and unobservable effect. In explaining the earning gap in China, the price effect is more important than the population effect. The labor choice effect is also significant. We conclude that increasing educational expenditure with no complementary measures such as reforming the education system and establishing a competitive labor market helps less in reducing income inequality.