房地产估价折旧与会计折旧分析

<正>在房地产估价过程中运用成本法评估已使用房地产的价值时,必须计算建筑物的折旧,正确求取建筑物折旧是运用成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。实际工作中,常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆,     

房地产估价中的折旧模型比较研究

由于房地产评估中两大经典方法,即成本法和收益法中都有可能用到折旧,而折旧值的比重比较大,不容忽视,关系到房地产评估价值的准确性。因此,本文就房地产估价中的折旧概念、类型、构成,及与会计折旧的区别进行了介绍,归纳了当前房地产折旧计算的方法和模型,并分析了各模型的优缺点。在实际应用中应实事求是分析问题,综合和灵活运用折旧模型对折旧进行计算和判断。     

论建筑物折旧计算的数学模型

建筑物折旧是各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧额实际是减价修正。目前一些观点认为，建筑物折旧计算是一个理论成熟、操作简单的估价技术，已无继续研究之必要。然而，从我国房地产估价理论与方法的发展完善过程及建筑物折旧与房地产、土地减价修正计算模型的差异中，不难发现，建筑物折旧计算的数学模型与房地产折旧、土地折旧(年限修正)的计算模型不一致，而且在建筑物折旧中，如不考虑功能、经济因素影响，其计算方法也不尽相同。笔者认为，之所以建筑物折旧计算方法众多，且很少出现异议，是因为在现实经济活动中，建筑物的价值一般不是单独出现，而是与土地价值合并的综合反映，建筑物价值计算是否合理、准确，不能鉴定也无法检验。本人曾于2000年在《房地产评估》刊物第七期上发表文章，提出改进偿债基金法的观点，但未综合考虑与房地产、土地减价修正的联系。随着近几年估价技术的日臻完善，需要对建筑物折旧的计算模型重新认识，并尽可能加以统一，以求取建筑物的真实价值。本文试图从房地产价值及土地使用权价值随时间的衰减规律上，探索更为合适的折旧计算方法。     

住宅功能折旧量化技术初探

估价实务中的折旧分为有形折旧和无形折旧，对于有形折旧即实体折旧、物质折旧，我们可采用直线法和年龄-寿命法等技术路线进行测算；而对于无形损耗（功能性折旧、经济性折旧）的判定依据及量化，尚未找到较为科学的方法，这是估价实务中的难点。本文在作者丰富的估价实践经验基础上，参考建设部2005年11月30日发布《住宅性能评定技术标准》，提出了住宅功能折旧量化的技术处理思路（有关住宅经济折旧量化处理的文章正在写作之中），以抛砖引玉，供同行参考。     

耐用年限法在房地产折旧计算中的应用

房地产估价中的折旧，是指房地产由于其实体、功能或经济等方面原因，而失去了它的一部分功能，因此使房地产的价值发生减少的数额。即委估房地产在估价之日的完全重置成本，与该房地产现时价值之间的差额，也就是总扣除额。     

房屋折旧方法改进探讨

在房地产价格评估中,目前常用的房屋折旧方法有直线折旧法、年数和法、余额递减折旧法和偿债基金折旧法。众所周知,直线折旧法虽然计算简便,但不符合房屋价值转移的特点;年数和法和余额递减折旧法采用加速折旧,符合房屋价值转     

建筑物折旧中的几个问题探讨

建筑物估价中的成本法是我国目前较为常用的一种方法，而在这一方法的具体操作过程中，建筑物折旧的估算必不可少。本文针对实践估价业务中经常面临的有关建筑物寿命、耐用年限以及功能性折旧和经济性折旧诸问题进行了初步分析和探讨。     

关于成本法估价中若干问题的讨论

成本法是房地产估价的一种基本方法。本文针对成本法估价中的重置价格、重建价格及折旧问题进行探讨，以期在理论上加以阐明。     

纯收益计算中要否扣除折旧的讨论

纯收益和资本化率是收益法的两个关键因素，由于人们认识的不同，产生了许多争论，其中在纯收益的计算上，争论最多的是折旧该不该扣除的问题。据一些文章介绍，国外也未能给出一个肯定的答案。这一被公认是“有完善的理论和计算公式”的估价方法，存在着如此的分歧．让理论界感到十分地困惑。同时这一理论问题，反映到实践中，就出现不同的操作方法，从而形成不同的估价结果，严重地影响到社会各方的利益。因此，     

关于直线折旧法中计算公式的讨论

在估价实务上通常强调求取折旧时不直接采用建筑物的经过年数，而应采用尚可使用年数。因此，直线折旧法的计算公式又存在另外两种形式。本从建筑物的耐用年限、年折旧额、累计旧年数、尚可使用年数及决定建筑物价值的主要因素等五个方面对直线折旧法的两种公式进行了比较。分析了公式产生差异的原因是由于折旧计算时强调的要点不同造成的，进而指出在实际操作中宜采用的一种计算公式。     

成本法估价中建筑物成新确定见解

成本法是房地产估价三大方法之一，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前房地产市场正常交易案例难以取得、房屋租金调查资料不全等环境下对办公楼、学校、医院等房地产进行估价的主要方法，也是适合小型估价项目多，要求快速估价的主要方法。     

对折旧本质的再认识

对折旧本质的再认识江苏盐城市经济管理干部学校张思强一、几种折旧定义评析分析国内外折旧定义的众多描述，大致可概括为以下四种有影响的观点：（１）＂估价论＂。罗马时代建筑业方面的律师维特鲁维斯（Ｖｉｔｒｕｖｉｕｓ）曾记载过一些估价规则，要求城墙建好后每年减...     

固定资产折旧及折旧方法

固定资产折旧是企业核算生产成本和费用的一项重要内容。本文阐述了固定资产折旧的涵义,重点分析了不同固定资产折旧方法的优缺点,同时对企业折旧方法的选择提出建议。     

论折旧政策

本文对社会会计折旧政策、税法折旧政策、集团内部折旧政策进行了详细阐述、对比、分析。并在折旧政策的选择问题上提出：在社会会计折旧政策与税法折旧政策的选择时应以实现市场价值最大化和纳税现金流出最小化为目标；集团内部折旧政策制定应以加速折旧为主。加速资产更新换代。提高企业竟争力的见解和建议。     

纠纷房地产估价应注意的几个问题

纠纷房地产估价不同于其它目的的房地产估价，具有自己的特殊性，纠纷房地产估价是对纠纷案件中涉及的争议的房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额进行科学的鉴定。目的是要解决纠纷、协调当事人各方的利益，它除遵循一般房地产估价     

固定资产折旧及其政策选择

折旧作为再生产过程中的经济现象,其本质属性是固定资产损耗价值的周转过程,包括固定资产价值的损耗、转移和补偿。在此理论基础上,企业折旧政策的选择应该是既能考虑补偿损耗、企业扩张和纳税延期的要求,又能满足维护和提高企业的市场价值的要求。折旧政策选择可采用以下策略,即企业盈利水平不断提高时,可以选择长时间慢速折旧和长时间平均折旧;企业盈利水平呈下降趋势或先高后低时,则可以选择短时间快速折旧和长时间快速折旧。     

固定资产动态折旧模型的构建

本文针对现行的固定资产折旧方法的弊端,提出了在固定资产折旧中引入资金的时间价值观念,并构建了直线动态折旧模型、折旧基数变化情况下的加速动态折旧模型以及折旧率变化情况下的加速动态折旧模型。     

浅议固定资产折旧问题

合理合法处理固定资产折旧的相关问题对企业整体利益十分重大。本文在简述固定资产折旧对企业影响的基础上，对企业在计提固定资产折旧时应注意的问题作了探讨，并在文章最后分析了会计折旧政策与税法折旧政策差异的合理性，强调了计提固定资产折旧应从企业全局出发的重要性。     

论成本法的运用误区及计算步骤

成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。目前，房地产估价界普遍认为，成本法尽管存在一定的局限性，其估价结果与房地产市场价格的拟合程度尚难确定，但在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，仍是一种简单、成熟的估价方法。然而，这种看似简单的估价方法在实践中却存在较多的运用误区，应引起足够的重视。笔者认为，成本法运用中出现错误的根源有两个：一是估价师不注重执业过程中继续教育工作，估价技术没有达到应有的水平，不善于创造性地执业，往往满足于模仿他人，甚至沿袭了《房地产估价规范》颁布前的习惯作法；二是《房地产估价规范》及中国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》的部分规定不够严密，有些提法有不妥之处，用词也不够严谨，很容易误导估价师。本文从当前估价实践中存在的误区进行分析，提出改进、完善成本法的意见，详细叙述成本法的估价步骤，并推导出具体的计算公式。     

建筑物的功能分析与估价

成本法是估价的一个常用和主要的方法之一，如果成本和功能相联系的话，我认为，重置价格是假定在满足市场或者是在正常标准情况下所取得的价格。关于房地产估价中的建筑物折旧，它的价值损失有物质、功能和外在影响三个方面。现在来讲，我们对建筑物功能方面的价值损失有了基本的理解，但如何进一步量化，还需深入探讨。