房地产开发商与政府之间的博弈分析

本文将博弈论运用于城市土地利用和土地资产经营中,探讨土地一级市场土地使用权出让三种方式协议、招标、拍卖实施过程中房地产开发商与政府间产生的博弈问题,为合理利用城市土地资源、防止城市土地的闲置和浪费提供了一个新的研究思路和建议。     

中国住房发展报告(2013-2014)

正倪鹏飞/主编2013年12月出版69.00元绿皮书预测,2014年房地产行业集中度进一步提高,企业竞争更趋品牌化;房企融资方式逐渐多元化,直接融资比重继续上升;大城市房价短线见顶,中小城市楼市颓势延续;住房租金继续惯性上涨,涨速季节波动较大;土地成交量或进一步放大,土地价格稳中略升;一线城市和核心二线城市土地相对短缺,价格或持续上涨,多数二、三线城市土地价格相对稳定。     

国际游资与房地产价格波动:理论与实证

一、文献综述房地产业作为市场发达国家成熟性产业,其价格波动的分析很少。Mark Carey(1990)发展了一个土地价格模型,来研究房地产的繁荣与金融市场的参与。在假定土地供给固定时,通过分析土地投资者行为,揭示对土地价格的乐观者将对供给固定且没有卖空市场的价格产生重要影响,从而导致放款者以乐观者所拥有土地的市场价格来评估其抵押品价值,给出房地产     

城市土地储备制度与地价上涨的关系研究

城市土地储备制度对于规范土地市场、盘活城市存量土地、增加政府土地收益起了积极推进作用。但土地储备制度的实施又伴随着土地价格快速上涨,致使该制度在实施过程中碰到重重阻力。但是,应该辩证地看待土地储备制度对土地价格上涨所带来的影响,地价上涨既有其合理的成分,又有不合理的成分,不能笼统地将地价上涨归咎于土地储备制度的实施。各级政府应该在整顿土地市场的基础上进一步完善土地储备制度。     

市场化手段出让国有土地使用权的博弈问题研究——基于地方政府和房地产开发商视角

随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的日渐完善,以市场化手段出让国有土地使用权已成为政府供地的主要方式。在博弈相关理论下,招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权过程中,地方政府和房地产开发商之间会产生相应博弈。欲合理利用土地资源,就须规范房地产开发商行为和规避地方政府操纵土地出让价格等现象。     

城市建设和房地产开发的博弈分析

土地拍卖制度有力地推动了我国城市建设和房地产开发,其原因在于土地拍卖收入被用于城市基础设施建设,这样可以避免当前我国财政资金不足问题。本文采用博弈分析方法研究发现,采用土地拍卖制度必然导致:(1)土地供给小于需求;(2)土地和商品房价格上涨。     

中国房地产调控中的土地市场规制研究

在2004年以来的房地产调控中,土地市场调控未发挥应有关键性作用的原因,在于当前土地制度和土地市场存在诸多问题,没有将土地市场规制作为房地产调控的重要工具。土地市场规制的方法和途径包括土地供应政策、土地金融政策、土地税收政策和土地价格政策等。     

“限购令”对房地市场影响分析——以徐州市为例

通过对比2011年1月至2012年6月徐州市房地产交易数据，分析限购令的实施对徐州房地市场的影响情况。分析表明：在住房市场上，受限购政策影响，住房成交量明显下降，但近期交易量开始大涨；房价得到控制，开始平稳小幅上涨；购房消费者观望市场预期增强。在土地市场上，受限购政策影响，土地市场整体平淡，土地平均成交量稳中下降，土地平均供用量稳中上涨，但月实际成交量波动明显，尤其是非工业用地类大幅波动，限购后，政府加大了此类用地的供用。     

中国房地产行业的垄断性分析

中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场,可以使用哈佛学派的主要理论S-C-P范式来研究我国的房地产业产业组织问题。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构,所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容也存在“马歇尔冲突”,考虑中国房地产企业是规模经济不变的情况下,对垄断进行拆分是对社会有利的选择。具体操作上：不要大面积拍卖土地,改为小块拍卖出让,引进多家开发商鼓励竞争,对打破垄断更有现实意义。     

KL公司“威尼斯花园”楼盘营销组合设计

随着国家房地产调控政策的不断加强,整个房地产市场进入了调整期,不论是成交量、还是成交价格均较以往有所下降。同时部分三线城市限购政策陆续出台,房地产开发商特别是高档楼盘的开发商真正意识到"房地产寒冬"的到来。本文以某公司一高档楼盘的营销组合设计为例,提出高档楼盘只有从消费者需求出发,科学设计营销组合,即产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略,才能在后续的市场开发中占有一席之地。     

城市间住宅土地价格差异的决定因素——基于衍生需求模型的实证研究

随着城市土地市场的逐渐形成,住宅土地价格在城市间表现出巨大的差异.通过构建一个关于城市问住宅土地价格差异的衍生需求模型,对浙江省29个城市2004年出让的425宗住宅土地数据对模型进行了验证.结果表明城市房地产业从业人数、城市房地产投资额、人均持有流动资产水平、城市人口结构是导致城市间住宅土地价格差异的主要因素,这四个变量可以解释城市闻住宅土地价格差异的86.40%.     

加入WTO对我国房地产业的影响与应对措施

一、加入WTO对我国房地产业的影响加入WTO之后,随着贸易的增加,必将促进生产的发展,房地产的需求量也将进一步扩大。对土地而言,土地价格的形成方式也可由目前普遍的协议出让改为招标出让,甚至拍卖出让,逐步形成合理的土地价格形成机制。中国按照谈判协议开放市场后,大量外商涌入中国,除投资房地产外,更     

对当前房地产市场风险隐患的分析及应对建议

目前,我国住房市场供求的总量关系正在趋向平衡,要防止在房地产投资规律性回落过程中盲目刺激。区域市场分化仍在加剧,一线城市土地价格高企与部分非热点城市住房供给过剩并存。利率市场化将对房地产信贷环境带来较大影响。一旦房地产市场出现下行,有些地方政府融资平台的土地抵押物存在重新评估的风险。建议引导住房向居住本质回归,鼓励支持首套、中小户型住房消费,实施中性的住房金融政策,建立合理的土地供给机制,加快完善房地产税收体系,建立全面、系统、动态更新的城镇住房信息系统,强化市场的预期管理。     

我国房地产市场泡沫的测度及成因分析——基于行为金融理论的视角

房地产泡沫近年来一直是经济学界的研究热点。本文以行为金融理论为基础,从房地产市场微观主体行为的新视角出发,萃取了逆向选择、羊群效应和蓬齐对策三个因子并根据其概念的本质分析形成对各因子的计算公式,在构建房地产市场局部均衡模型测算我国房地产泡沫度的基础上,通过多元回归实证分析了三个因子对1997—2011年我国房地产泡沫的解释度。研究发现,逆向选择、羊群效应和蓬齐对策对我国房地产泡沫具有良好的解释能力,其中,逆向选择的解释效力最强。当前我国房地产泡沫产生的主要原因包括需求的不合理、信贷资金的大量进入、房地产市场主体心理预期的过分乐观以及土地和财政制度的缺陷等。     

房价变动、土地财政与中国经济波动

本文基于中国土地制度的特点,以及地方政府依赖土地财政的事实,构建了一个包含金融加速器效应的多部门DSGE模型,模型包括房地产和非房地产部门,同时嵌入了地方政府的土地出让行为和支出结构。通过这一模型本文分析了房价影响GDP的作用渠道和机制。我们发现,外部冲击带来的房价变动,导致了房地产部门投资和土地价格的波动,而土地价格的波动对地方政府财政收入产生了较大的影响。考虑到中国地方政府在基础设施上的支出偏向,地方财政收入的变化又会对投资和资产价格产生冲击,在金融加速器效应的作用下,这一冲击进一步放大,最终导致了总投资和GDP的剧烈波动。本文研究表明,地方政府的土地出让行为联结了房价变动与地方政府的收入,而地方政府在基础设施投资上的偏向和金融加速器效应放大了房价对投资和整个经济的影响,三者共同作用使得房地产部门成为中国经济波动的重要来源。     

成交量与股价波动ARCH效应的实证研究

本文通过建立增广GARCH-M模型,选用1998年1月5日至2004年2月26日间上海证券交易所的交易数据,对我国股票市场波动的ARCH效应与股票成交量之间的关系进行了实证研究.结果显示:(1)股票市场波动性与同期股票成交量之间存在较强的正相关关系,并且股票市场波动的持久性特征在考虑成交量这一因素后而明显减弱;(2)股票成交量中含有有关市场波动的信息,但成交量的引入并没有消除股价波动的ARCH效应,从而说明还有其他因子影响着股票市场的波动特征.     

我国土地出让制度存在的问题及对策研究

地价与房价息息相关,土地出让制度对房地产市场的发展至关重要。本文认为土地成本是构成房价的主要部分,土地价格上涨是房地产市场升温形成的引致需求及土地出让制度直接推动的结果。因此,分析了土地出让制度的弊端并提出相应的政策建议。     

关于房地产价格调控的政策与措施建议

一、重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度。土地收购储备制度实质上就是政府通过控制、收回、储备、规划、出让等手段,加强对土地一级市场的垄断,为经营性土地统一挂牌、出让、拍卖,创造平等公平的竞争环境。一方面,可以规范市场行为,抑制土地的投机炒作,及时调节土地供应;另一方面,可以实现土地的市场价值,增加政府的财政收入。通过土地收购储备制度的实施,合理调控土地供应和市场价格,健全土地交易市场公开性与透明度,完善相关的法律法规,建立必要的监督机制,合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心…     

我国证券市场羊群效应产生原因及其对策

羊群效应由来已久,从十七世纪的荷兰郁金香事件到世纪之交的纳斯达克网络股泡沫,羊群效应一直存在于经济领域中。我国证券市场也存在着严重的羊群效应,在一定程度上导致了市场的非正常波动,本文对羊群效应产生的原因进行思考,并尝试提出一些对策。     

土地供应管制与住宅价格关系研究——以北京市为例

北京市国土局自2005年起,根据大的经济形势和房地产市场发展状况制定了年度土地供应计划,对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况等进行了明确安排,而同期北京市住房价格相比往年增长明显。本文通过对比土地供应量和同期城市人口增长率、城市人均收入增长率、开发商贷款利率变化、商品房销售量变化以及开发商囤积土地的行为等对房价的影响进行分析研究,得出的结论是土地供应管制减少了住宅土地的实际供应量,导致北京市住宅价格的上涨,而且这个上涨存在滞后性,滞后期大约是1到2年。从2005年开始,北京市房地产市场开始存在泡沫,这也与土地供应管制有很大关系。