试论投资性房地产评估及其方法

物业税税基评估是影响物业税征收的重要因素。2009年12月18日中国资产评估协会下发了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,对投资性房地产评估方法等作了重新规定。本文在分析该指导意见相关内容的基础上,对投资性房地产征收物业税时的税基计算方法进行了分析,认为对于投资性房地产应该采用收益法作为税基评估的主要方法。     

收益法评估中的敏感性分析

一、敏感性分析的必要性 按照《企业价值评估指导意见（试行）》的规定,在采用收益法评估企业价值,对企业进行经营收益预测时,评估人员应准确反映企业的经营状况和企业特性,不能偏离企业的实际情况。特别是对于关系企业价值评估最终结果的敏感性因素,评估人员应进行重点的关注和分析。评估人员首先应在评估过程中发现影响企业收益的敏感性因素,通过对敏感性因素的分析把握敏感性影响的状况。     

浅谈基于金融市场开放背景下房地产成交价格与房地产估价关系

中国加入世贸组织,全球经济一体化的趋势逐渐加快。对外开放,市场经济等等大的金融背景之下,竞争是越来越强烈。房地产估价行业是随着房地产开发经营、房地产转让、以及以房地产作为融资手段、针对房地产的课税、保险等等的需求而发展起来的,是近年来发展的非常快的行业。房地产评估价格的方法是依照房地产评估价格的理论、依据评估的目的,对应开发建设成本、预期收益及交易实例分析来达到对成交价格的宏观调控及微观调整,而不是简单的只对实际成交价格的日期和区域等因素做一个简单的修订。所以,房地产估价当中的房地产估评价格和房地产的实际成交价格是存在着一定的差异的。在本文当中,就是着重的对二者的不同点进行一个分析和探讨。     

β系数影响因素的分析

β系数是度量某种（类）资产价格的变动受市场上所有资产价格平均变动影响程度的指标，是采用收益法评估企业价值时的一个关键的企业系统风险系数。评估人员有必要对影响吕系数的各种因素进行分析，以恰当确定评估对象的系统风险。     

迈克尔·杰克逊遗产税案中无形资产评估问题研究

本文聚焦于美国迈克尔·杰克逊遗产税案中无形资产的评估问题。通过对该案的产生与发展做整体性介绍，归纳总结出美国税务法院对该案三项无形资产的判决要点，从评估专家的角度，根据判决提出以下四点启示：第一，预测现金流量时采用历史财务数据还是管理层预测须视具体情况而定；第二，运用收益法时一般不予考量课税影响因素；第三，评估时须依据在评估日已知或可知的信息；第四，评估专家及其信息来源的可信度会对法院产生重大影响。     

股票估值方法的中国证券市场适应性

股票投资估值方法 （一）相对价值法 1．市盈率法（P／E）市盈率法是最常用的价值评估法。市盈率又称价格收益比，是每股价格与每股收益之间的比率。决定公司股票价值的两个因素就是每股收益与市盈率。一方面，每股收益可以根据公司的经营状况、财务状况、税收状况等等，通过财务预算估算出来，一般要求算出未来2—3年的每股收益，而不仅仅是去年的或以前已经公告出来的每股收益。     

浅析有租约限制的房地产评估

房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位。房地产的租约，产生了承租人权益，同时，所有权人的占有、使用、收益、处置受到了限制。所以，租约限制的房地产的价值评估与无租约限制的房地产评估有所不同，需要考虑租约的限制对房地产价格的影响。     

国外房地产评估方法总括与借鉴

房地产评估涉及社会经济生活的方方面面。国外众多房地产评估方法可分为传统评估方法和现代评估方法,传统评估方法包括售价类比法、投资法、收益折现法、假设开发法、成本法、多元回归法、逐步回归法,现代评估方法包括人工神经网络法、享乐定价法、空间分析法、模糊逻辑法等。对国外评估方法加以合理借鉴将有助于我国房地产评估业的发展。     

货币政策和房地产的关系及其影响

1房地产价格的决定和影响因素在市场经济条件下,房地产的价格的决定伴随着很多因素的影响,比如:位置、环境、外观等,也有其本身以外的,如:货币供给、利率、人口增长、居民收入水平、家庭结构、产业政策和产业结构等经济、政治、社会因素。这些因素最终都是通过影响房地产市场的供求状况,进而影响房地产价格。可以说,房地产价格是由供求关系决定的,与需求正相关,与供给负相关,其它所有因素只能影响价格而不能决定价格。近年来,随着我国     

经济欠发达地区物业税计税价值评估方法研究

<正>物业税征收的基础是房地产价值评估,而房地产估价中使用最为广泛的三种方法是成本法。市场法和收益法,文章在介绍三种基本评估方法在房地产评税中应用的基础上分析了经济欠发达地区评税的特点,并针对这些特点详细研究了经济欠发达地区房地产计税价值评估方法。     

对收益法评估中营运资金增加额有关问题的思考

一、引言 实务中采用收益法评估企业价值时,基本思路是在分析被评估企业历史经营数据的基础上．通过预测被评估企业未来经营期间的经营收益现金流,并采用适当的折现率估算被评估企业在评估基准日时的经营性资产价值．再加上公司的非经营性或溢余性资产的评估值．     

银企联手拓新路 安居乐业谱华章——宿州墉桥支行开办二手房贷款成绩显著

地处安徽北大门的宿州市,在改革30年之后,经济建设迅速发展,城市化进程加快,城乡居民房屋置换速度也在不断提高,城区一些位置较好、价格适中的二手房急需售出,城区及乡镇同时出现了一批进城购房的人群。针对这种商机,宿州市墉桥支行紧紧抓住机遇,采取与宿州房地产评估担保咨询公司合作,心向客户,联手营销,积极发放二手房贷款,取得显著成效。     

开征物业税对中国房地产经济的影响

开征物业税，对中国的房地产市场具有一定影响：有利于房地产业的健康发展．有利于调节房地产市场的过度需求。因为物业税根据对房产和土地的评估价值征税。谁的房产多，谁就要多交税。而且不是一次性多交税，而是每年都要多交税。这样。就能适当抑制对房产的需求，不会鼓励人们多买房、买大房等着升值牟利。而是要考虑支付房地产税均成本，从而控制对房产的过度需求。有利于防止房地产业泡沫的出现。有利于规范房地产税费制度，促进房地产税制的健康发展；有利于房地产价格的稳定。但由于地区经济发展的不平衡．物业税的开征会对地区经济发展产生不同的影响。     

关于无形资产转让评估价格确定方法的评析

技术商品转让时，技术使用费支付的方式不同，确定价格的方法也不同，可根据具体情况，分别采用一次总算估价法、提成支付估价法、超额收益本金化价格法、超额收益折现法、综合评估确定法等方法。     

对我国物业税改革的几点建议

物业税的计税依据物业税计税的对象是土地、土地上的房屋等建筑物及构筑物,其计税价值,可采用成本法、市场比较法、收益还原法来确定。成本法是评估应税房地产的土地价值和房屋等建筑物扣除折旧后的价值,从而确定物业税计税价值的方法,医院等无收益房地产适用于成本法。市场比较法是通过收集与分析对比房地产的市场交易价格情况,确定房地产的价格比较基准,调整或修正相关数据,从而确定房地产计税价值的方法,个人住宅等房地产适用于市场比较法。收益还原法是将计税房地     

并购估值中的BSC思想

随着经济的发展,并购活动也是风起云涌,发展迅速。在并购中最受关注的问题就是目标企业估值。常用方法可分为三类：资产法、市场法和收益法。资产法是关注目标企业历史价值,市场法是关注目标企业市价,而收益法是关注企业未来收益,每种方法都不能全面评估企业的价值,因为企业的价值不仅体现在过去、现在和将来,而是过去、现在和未朱价值综合体现。此外,这三类方法都是从财务数据角度来进行评估企业价值,许多的数据都是依照财务报表的要求进行收集或预测的,对报袁外的一些重要的影响企业价值创造的因素却没有过多的考量,使价值评估缺乏完整性,因此本文引入会计中的平衡记分卡思想,以用BSC的评估体系采全面平衡的评估企业价值。     

房地产价值评估方法比较及实证分析

目前,房地产的价值评估有许多方法.本文通过对三大基本价值评估方法即市场比较法、成本法、收益法的分析、研究和比较,从而选择收益法对长虹现代城进行房地产价值评估,并进行实证分析得出相应结论.     

经济欠发达地区物业税计税价值评估方法研究

物业税征收的基础是房地产价值评估,而房地产估价中使用最为广泛的三种方法是成本法。市场法和收益法,文章在介绍三种基本评估方法在房地产评税中应用的基础上分析了经济欠发达地区评税的特点,并针对这些特点详细研究了经济欠发达地区房地产计税价值评估方法。     

基准地价系数修正法中如何进行交易日期修正

我国土地使用权评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法五种。但存在使用条件方面的限制:如收益还原法、市场比较法和剩余法对土地交易市场和房地产交易市场的成熟程度有较高的要求,而成本法不能计算出土地所在位置和用途对价值的影响程度。因此在评估实务中,较多的是基准地价系数修正法与上述的某一种方法并用,然后对两种方法的计算结果进行简单平均或加权平均。     

电视剧著作权资产评估研究

电视剧著作权资产评估首先要特别关注电视剧著作权的归属、交易及受益对象等法律属性。本文从经济、法律等层面分析了影响著作权价值的多种因素,提出收益法是比较适合电视剧著作权评估的方法,同时必须考虑电视剧的收益特点、风险特征,合理选取评估参数。