江门创新市区公租房租金定价模式

为保障城镇低收入家庭的基本住房需求,近年来政府加大力度推进公共租赁住房建设,但由于缺少可广泛指导全市公共租赁住房租金定价的办法,近两年新建的公共租赁住房虽然已配套完善,却不能分配使用。为了让已建成的公共租赁住房,以及即将转化为公共租赁住房管理的直管公房能够尽快投入使用,充分发挥其社会效益,江门市发改局和江门市住建局联合创新市区公共租赁住房的定价办法,采用“分值系数计租法”计算公租房租金。     

公租房的战略意义与发展路径

公租房在我国的公共住房体系以及国家建设中具有重要的战略地位。发展公租房是克服住房领域市场失灵、解决"夹心层"住房问题的主要手段,对于城市化、扩大内需具有重要意义,是社会政策和经济政策的一个基础平台,应通过对象公众化、租金市场化、运营企业化、社区化发展及与公积金的结合等方式推进其发展。     

公租房发展的全局意义与成本竞争优势

目前,我国公租房的发展还存在着诸多问题。特别是最近上海等地推出的公租房项目,其租金并不低于市场租金的情况,更是引起社会各界的热议。对此,笔者认为,应对中国公租房给予耐心,其租金优势将会随时间推移而逐渐显现;更重要的是,公租房的发展,将有助于理顺住房领域中政府与市场的关系,并将由此有效推进经济社会的转型。     

浅析英国公租房租金制度及其对我国的启示

公租房租金水平偏高是目前我国公租房发展面临的亟需破解的难题。作为世界住房保障制度先行者的英国在公租房建设与运营方面进行了多年探索,形成了其独特的租金设置政策。本文在分析阐释英国公租房租金设置原则、测算方式及相关配套政策措施的基础上,对我国公租房租金政策的制定和改革提出了几点思路与建议。     

关于影响公租房可持续发展问题的研究——基于政府土地价格让利因素的实证分析

公租房是我国住房保障体系的重要组成部分。但是,由于当前公租房项目收益率过低,企业和政府都缺乏投资动力。本文以上海为例,分别模拟在租金不变和租金每三年调整一次的情况下,不同区位公租房项目所能支付的最高土地价格以及政府土地让利问题,并从保障公租房可持续发展的战略高度提出对策建议。     

公租房“遇冷”的原因探究及解决思路

政府在住房保障方面的责任,从提供经济适用房这样的产权式保障为主向主导公租房这样的租赁式保障为主过渡,日益成为各地政府共识。然而,当各地首批公租房建成上市配租之时,却在市场中"遇冷"。本文对其可能的原因进行了分析,包括公租房的门槛问题、租金问题、地段问题、品质和户型问题等,指出公租房当前"遇冷"与其规划布局密切相关,对公租房的发展要有耐心。     

可持续发展视角下的公租房定价

公租房政策的意义在于规范房屋租赁市场.公租房的建设与营运在享受了土地、税收、信贷等政策优惠后,以成本为导向的租金定价能同时形成有效的市场需求与供给,可以从制度层面规避设租、寻租,防止造成新的分配不公.成本导向定价为公租房的民营公助奠定了基础,这是市场经济条件下住房保障的可持续发展之路.     

租金价格对可持续公租房建设的影响探究

公共租赁房作为我国住房建设和社会扶持保障性建设的重要组成部分,其建设的合理可持续性对我国的经济社会发展和建设有着一定的影响。本文以公租房的可持续性建设为背景,通过分析公租房的租金定价模式,探究公租房的租金价格对公租房可持续建设、发展的影响及关系。     

我国公租房定价模式研究

从2014年开始,我国各地公共租赁住房和廉租房并轨运行,二者统称公共租赁住房。并轨运行后,公共租赁住房的租金定价模式将发生变化。本文分析了并轨运行后城市公租房定价情况,提出公共租赁住房租金定价模式可使用收入法和市场法相结合的动态调整定价。在此基础上,提出完善公共租赁住房定价模式的相关对策建议。     

差异化公租房租金定价研究——基于杭州市的经验

随着我国公租房建设规模的不断扩大,公租房租金的定价政策成为研究的关键。一些地区公租房大面积流租,部分是由于定价太高。根据杭州市最新公租房差异化定价的案例,分析差异化公租房租金定价方式的关键问题,政府应该继续增加财政投入、完善公积金支付政策以及建立公租房的续租退出机制等。     

中国住房公积金制度的问题及改革方向

《上海市住房公积金条例》的产生先于中国《住房公积金管理条例》。受制于劣质土地财政,住房保障并没有成为中国住房公积金制度的基本职能。中国的住房公积金制度既不反映保障性住宅的供给,也不反映保障性住宅的需求。中国住房公积金某种程度上不是住房保障基金,而是住房储蓄资金。城市劳动力价值支持基础上的保障性住宅供求衔接是中国《住房公积金管理条例》的改革方向。     

论公共住宅金融的经济基础

住宅供给包括优质住宅供给和普通住宅供给,优质住宅供给刚性强,普通住宅供给弹性大。普通住宅成本最低,也是住宅保障的主要依靠对象。公共住宅金融源于消费者市场支付能力的不足,但囿于公共住宅金融的价值属性,公共住宅金融并不能弥补消费者支付能力的永久不足,只能弥补消费者支付能力的暂时不足。公共住宅金融只有将劳动力价值作为自己发展的经济基础,才能确保公共住宅金融的稳健运行,才能突破西方公共住宅金融的历史局限性。     

公平的“价格”:以住房保障为例

公平有"价",这个价格不仅体现在"生产"公平的工具性成本上,而且体现在公平作用于市场运行之上可能产生的效率增进或效率损失上。住房保障作为一种"公平品",公平目标的选择受到经济发展阶段的制约,而公平实现形式或工具的选择受到市场条件的制约。在房地产市场"泡沫化"的过程中,住房保障应以廉租房建设等供给导向型政策为主;在房地产市场低迷的情况下,住房保障应以存量房的租房补贴等需求导向型政策为主。同时,住房市场供求关系的地域差异决定了住房保障政策工具选择的分权化模式更具效率。     

新就业职工的居住现状与住房保障政策优化思路--基于武汉市新就业职工的调查研究

基于武汉市的实地调查资料发现,新就业职工面临安居困境,其原因在于：房价与房租持续飙升;收入水平低且增长缓慢;住房保障政策存在缺位与错位;现有非正规的住房解决方案面临争议;廉价居所不断流失。解决新就业职工居住困难需要在公租房持续放量的同时,优化项目选址和设计方案,切实降低居住成本;有效利用市场存量房源,加强市场调控,增加小面积廉价商品租屋供给,着力提高新就业职工付租能力;谨慎推进城中村改造,明确城中村改造应予担负的住房保障义务;通过政府扶助、社会合力、分流引导,多渠道化解新就业职工的生计难题。     

论中国城镇住房自有率与住房保障的关系

居住是劳动力再生产的基本需要,是一种刚性需求,必须予以满足。购买住房所有权是满足居住需求的一种方式,但不是所有的消费者都有足够的支付能力购买商品化住宅。中国城镇极高的住房自有率完全是中国城镇住房保障滞后的结果,降低中国城镇住房自有率有赖于中国政府扎扎实实推进住房保障工作。由于中国各地情况不同,城镇的住房自有率不宜硬性规定,但各地住房保障水平必须有统一标准。     

住房负担能力的度量——从家庭到社会的视角

借鉴洛伦兹曲线和基尼系数思想,运用住房可负担倍数、住房可负担百分比和住房可负担度等微观指标以及住房洛伦兹曲线、住房基尼系数等宏观工具,构建从家庭到社会的住房负担能力度量体系。对上海、深圳、武汉和苏州四城市二手住房负担能力的实证研究表明,中等收入及以下家庭住房负担能力普遍偏低,其中苏州、深圳两城市整体住房负担能力高于上海和武汉,而且公积金政策能够有效地提高家庭住房负担能力,特别是中等和中等偏上家庭。该体系能有效地为家庭购房、开发企业经营、金融企业住房信贷及政府公共住房等决策提供依据。     

中外住房保障制度的对比分析

住房保障制度是国家在注重社会公平和城镇居民基本住房诉求下,解决不同收入状况的城镇居民住房的不可或缺的政策。国外经验表明,住房问题既要靠市场手段,也要依靠大量的公共政策手段。我国应借鉴国外先进经验,建立真正符合我国国情的住房保障制度。这不仅是加强我国房地产业管理,加快房地产市场发展的需要,更是构建社会主义和谐社会的需要。     

关于住房保障影响居民消费的实证分析

住房保障关系到社会稳定和国家长远发展,而居民消费则是启动国民经济成长的主要宏观变量。随着国家保障性住房建设的推进,对居民消费变动将产生重大而深远的影响。本文分析了住房保障对居民消费影响的理论路径,并以中国东部地区15个城市的面板数据为例,对住房保障与居民消费之间的关系进行实证分析,结果显示住房保障对居民消费数量和消费结构都存在着显著性影响。因此,为了充分发挥居民消费对经济成长的带动作用,政府应完善住房保障政策,加大经济适用房和廉租房等保障性住房建设的力度。     

房地产税收、公共服务供给与房价——基于省际面板数据的实证分析

利用中国大陆1998—2009年的省际面板数据研究地方房地产税负、公共服务供给与房价间的关系,结果表明:在整体层面,房地产持有税、交易税与房价显著负相关,而公共支出强度与公共服务水平则与房价显著正相关,并且公共服务正资本化效果大于房地产税负的负资本化效果,人均收入水平与人口密度同样与房价正相关;在区域层面,东部地区房地产税负对房价的影响较大,而在中西部地区,人均收入水平与人口密度则是影响房价的最重要因素。     

可持续发展与可负担住房关系研究

一般而言,在城市可持续发展与可负担住房之间存在一定的冲突,可负担住房和城市可持续发展是世界各国普遍面临的重大挑战。可持续发展意味着要发展紧凑型城市,而紧凑发展的成本要高于低密度住房开发。本文对可持续发展与可负担住房的关系进行了研究,旨在提高人们对可持续住房开发和可负担住房现行做法的理解和认识,认为可负担住房的很多目标与可持续发展的目标是密切联系的,许多旨在实现可持续发展的政策同样有助于提高住房的可负担性。