社会公平视角下农地入市探索——以深圳实践为例

农地入市是中国城乡土地使用制度改革的重要内容,而收益分配机制又是农地入市的焦点。深圳的农地入市实践具有典型性,城市更新模式和土地整备利益统筹（整村统筹）模式作为两种农地入市模式,分别体现了“个体利益优先”和“公共利益优先”两种利益分配思路。然而,两种模式在实践中分别会引致“市场失灵”风险和“低效治理”困境。以社会公平为视角,从初始分配公正和结果公正的角度剖析农地入市对发展包容性的影响,可以看到农地入市应该坚持利益共享、责任共担原则,通过“指标统筹调控”,建立农地入市的区域协调机制;坚持公共利益导向,衔接征地制度的收益分配标准,以更好盘活集体建设用地。     

农民集体土地入市的若干法律问题思考

十八届三中全会提出的“深化土地制度改革,集体土地入市交易”。“农村集体土地入市”要小心谨慎地推行,法律和政策要尊重农民的权益,通过重新审视集体土地制度,解释“农地入市”的阻碍--“农民在土地交易市场中的弱势地位”、“农村集体土地入市所导致的分配不公”,提出促进“农地入市”的健康发展的法律建议--“促进形成城乡一体化的土地市场”、“建立完善的农村养老机制”、“保护农村妇女的权益”、“给予耕地保卫者补偿”、“多渠道安置农村劳动力”。     

村集体建设用地入市调查报告——以四川省都江堰市天马镇金陵村为样本

党的十七届三中全会明确提出要逐步缩减征地范围,允许集体经营性建设用地直接入市流转,并且要求建立统一的建设用地市场。四川省都江堰市天马镇金陵村在汶川地震灾后重建过程中,进行了以农民为主体自主整理集体用地,跨县出让用地指标,直接拍卖集体建设用地的改革措施。文章选取金陵村二组为样本,结合实地调查,了解了该村农地入市的发展历程,总结了相关经验,剖析了农地入市存在的问题及问题成因,并提出了相应的对策和建议。     

中国需要再造一个土地食利阶层吗?

土地食利阶层对中国现代化毫无益处而危害极大农地农房可否自由入市争论的要害,是我们是否要以维护农民利益的名义再造一个土地食利阶层出来。之所以说再造一个土地食利阶层,是因为经历了以平均地权为核心的新民主主义革命范畴的土地改革和以消灭土地私有制为目标的社会主义改造,在中国,土地就不再是财产,而是生产资料掌握在劳动者手中。土地不再参与超额经济利益的分享,不再有人可以通过占有土地不劳而获。允许农地农房入市,就是将当     

农村集体建设用地直接入市的理性思考

农村集体建设用地直接入市有着深刻的利益动因,是土地使用制度改革的推进和市场经济发展的必然,但不应操之过急。文章分析了建设用地直接入市存在的诸多亟待解决的问题,如对现有土地制度的冲击、土地产权障碍、收益分享与支配、政府利益障碍、支撑体系研究滞后等,以期为建设用地入市制度的变革与完善提供借鉴,促进建设用地流转市场的发育。     

广东农地新政

新中国历史上的第四次土地流转改革已由广东省首开先河。今年10月1日起，广东省农民手中的农村集体土地，将以与国有土地同样的身份——同地、同价、同权，进入统一的土地交易市场。以“政府令”形式发布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法（草案）》，使农地直接入市拥有了合法地位；而《管理办法》中对农地出让、出租、转让、转租和抵押等行为给予的颇具可操作性的具体规定，被学点评为是“一个懂得市场需要的制度安排”，“难能可贵”。     

宝安区福永街道凤凰社区“新土改”的启示

宝安区福永街道凤凰股份合作公司曾将其实际占有的一块有权属争议的土地出让,此举被称作中国农地入市流通的首个试点,并寄望它能对建立全国城乡统一的建设用地市场起到应有的借鉴作用。然而,关于此次土地制度改革的创新举措,仍然面临着对这块土地权属性质的准确研判、以及如何正确认识它对新时期中国土地制度改革的启示价值等棘手问题。文章在阐释此块土地权属争议的缘由、相关政策演变的基础上,客观理性地分析了这次"新土改"对中国土地制度改革的真正意义。     

法国农地流转的经验借鉴

土地流转是深化我国土地制度改革的重要方式,也是社会主义市场经济发展的必然趋势,通过现阶段制约我国农村土地流转的主要障碍,借鉴法国政府在农地流转中的经验,提出我国政府在农地流转中的具体措施。     

论现行征地补偿安置制度的缺陷及其完善

随着城市化和工业化进程的加快,涉及征地的问题迅速增加,除征地类型不明、范围过宽、程序失范等前提性因素外,也与现行征地补偿安置制度的缺陷有关.在逐步过渡到征购制,并进一步允许农地直接入市改革之前,在指导思想和实施步骤上应当先解决当前征地中最迫切需要解决的问题,包括提高征地补偿安置的标准、制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价、完善土地补偿费的分配、加快建立土地增值的共享机制和改革征地补偿安置方式等,建立确实能保障农民权益的征地补偿安置制度.     

农地产权制度的历史演进与启示

本文对我国农地产权制度的历史变迁进行了梳理,分析其制度变迁的路径依赖,提出强化和完善土地使用权是我国农地产权制度进一步改革的方向。     

改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。伴随工业化和城市化的进程,土地的价值不断提升,“小产权房”等农村建设用地隐性市场大量存在,现行的农村建设用地流转亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从根本上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

新农村背景下的土地市场供应模式创新探讨——基于佛山市龙江镇调研的思考

土地作为农民最重要的生产、生活资料,是新农村建设过程中的重要载体,土地市场供应模式的创新也成为新农村建设中的重要环节。针对土地二元化产权特征带来的问题,学者们普遍建议通过建立城乡统一的土地市场模式来促进新农村的发展,政府在部分地区也进行了试点工作。但是,从实际效果来看,城乡统一的市场模式并没有真正建立起来。本文以广东省佛山市顺德区龙江镇为例,对城乡土地市场的运行现状进行分析,针对现有问题,从支持条件、约束保障条件分析入手,构建了包含政府宏观调控管理层面、市场运行层面、监督层面的城乡土地市场供应的创新模式。     

大城市郊区农地使用权流转模式研究

大力培育农地使用权市场是促进农地使用权健康、合理、有序流转和集中的关键。大城市郊区因地缘优势往往成为农地使用权市场的“温室”和“试验田”，对大城市郊区农地使用权流转模式的研究有利于促进整个农地使用权市场的培育。文章以成都市为例，通过实地调查，运用分层聚类、对比等方法对大城市郊区两种农地使用权流转模式进行了研究。在此基础上，对培育农地使用权市场提出了要因地制宜、为农地使用权的流转提供制度环境以及充分发挥村集体经济组织作用并规范其行为等政策建议。     

后农业税时代加快农村土地流转市场化进程问题

当前，农村土地流转市场体系还没有真正建立，土地产权、市场运作、社会保障等方面的不足不同程度地制约着土地流转市场的发展。针对此种现状，文章从健全农村土地市场的政策，扩大市场范围、加强市场中介组织，建立土地评估体系，深化土地制度改革等方面着手，提出推动农村土地流转市场化的对策。     

城市“灰色用地”土地开发模式研究

文章首先分析了传统城市规划开发模式存在的弊端,进而提出在市场经济体制下,城市规划应该由传统的用地定性模式转换为一种能适应城市动态发展和市场经济体制的模式：城市灰色用地理念。在此基础上,文章通过对现行经典的几种土地开发模式和运行策略对比研究,最终指出城市灰色用地土地开发模式的策略。     

农村土地流转市场构建的困局与破解——基于理性人视角

依法鼓励农户通过多种途径进行土地承包经营权流转,是实现农业规模化经营的路径选择。然而从理性人的角度,当前农村土地流转市场存在着低收益、高成本、高风险、利益复杂性等问题,这无疑阻碍着农地流转双方进入市场的积极性。文章通过分析当前农地流转市场的缺陷,构建了农地流转市场的模式,提出了运行机制。最后,重点提出了建设农村土地流转市场、破解农村土地流转困局的对策和建议。     

居住用地供给对上海住房市场的影响——基于动态存量一流量模型的实证研究

文章运用住房市场存量-流量模型,动态分析居住用地供给对新建商品住房供给及住房价格的影响,并据此模拟不同居住用地供给思路下商品住房市场的运行状况。基于上海数据的实证分析发现：政府新增居住用地供给对一定时期后的新建商品住房供给具有显著影响;居住用地供给能够影响远期住房价格,但很难对当期住房价格产生影响。模拟结果显示：增加居住用地供给所能起到平抑房价的作用较为有限。据此提出,政府居住用地供给应着眼于长期,不宜依据短期住房市场状况进行频繁调整。     

统筹城乡发展情势下重庆土地储备整治战略研究

重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区之后,统筹城乡改革将为重庆市的土地储备整治提供新的发展机遇,而通过大力推进农村土地整治则搭建了新农村建设和统筹城乡发展的新平台。文章提出了统筹城乡背景下土地储备整治的战略目标和战略总方针,并从以下几个方面提出了土地储备整治战略的实施策略：建立政府主导的管理体制,运用多种手段积极参与宏观调控;坚持市场运作的利益机制;坚持不断创新土地储备整治管理体制;积极推动土地整理产业化,形成多元化投融资机制;积极推进土地整理评价工作;加强土地整理立法研究,进一步健全法律机制。     

城乡一体化进程中的农村集体建设用地改革方向研究——以上海奉贤区为例

目前的农村集体建设用地制度已成为我国城乡一体化进程中必须破解的瓶颈。农村集体建设用地应当参照城镇国有建设用地的改革模式,以提升农村土地的集体所有权为基础,实现农村建设用地所有权与使用权分离,尊重土地资源要素的市场价值规律,激发农村集体土地市场经济属性,并尊重土地不可移动的自然属性,是化解城乡二元结构,解决城乡一体化资金,实现城乡结构平衡组团式发展的有效制度安排。