关于土地还原利率的若干思考

众多的不动产价格评估方法中收益还原法是一个常用的方法,但要运用好它却并非易事。还原利率是难以确定且影响不动产价格评估精度的最重要的因素。本文拟就还原利率的本质及其影响因素做一番思考。     

论土地估价中收益还原法的缺陷及改进方法

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。这种估价方法适应于土地、房屋、不动产等具备收益性资产的估价。但是，对土地估价而言，用收益还原法评估的土地价格究竟是土地使用权购买价格，还是购买税后价格，或是土地的重置价格（即含土地投资管理费、利润、利启、税金等），是不明确的，     

承租土地使用权价格及其评估方法

承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，承租土地使用权可以依法转租、抵押和转让。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土     

承租土地使用权价格及其评估方法

承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，承租土地使用权可以依法转租、抵押和转让。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土     

关于农地还原利率的探讨

在农地估价中，收益还原法因其有充分的理论依据和实用性而倍受估价工作的青睐，而还原利率是影响估价结果准确性的一个重要因素，在实际工作中对其确定意见分歧也较大，本结合风险收益理论对其进行了探讨。     

当前经济形势中四个值得关注的问题

到目前为止，宏观调控已经取得了巨大成效，如何保持住已经取得的成果已经成为重要问题。笔者觉得现在有四个问题值得关注，这四个问题不仅会影响中国经济的短期走势，也对今后中、长期有重要影响。     

对收益还原法两个关键问题的综述

收益还原法是房地产评估的一种重要的成熟方法，在理论上讨论很多，在实际上也得到了广泛的应用。本文从理论和实践两方面对收益还原法中的纯收益和还原利率进行综述，并且提出自己的看法，以期探讨更准确房地产评估方法。     

更正

本刊学术版2012年第2期《土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算——以北京为例》一文中,P45右栏的公式"待测宗地价格=第i年土地纯收益/(1+还原利率)i-1",应更正为:待测宗地价格     

对影响还原利率确定的一个因素的探讨

收益还原法是对市场上有收益的房地产进行评估的一种重要方法,在实践中应用非常广泛。其基本公式中还原利率的微小差别会引起房地产评估值的较大的变动,而且影响还原利率确定的因素众多,其中一个很重要但却忽视的因素是投资收回率,本文拟就此进行简单的探讨。     

用房地租价比率估算样点地价方法研究

在小城镇基准地价评估中，通常用收益还原法计算商业和住宅用地租赁样点的样点地价。尤其是商业用地，因为城镇繁华或较繁华街道两侧，分布着较为丰富的商铺租赁样点，用房地出租的租金资料剥离出样点地价是广为采用的方法。用这种方法计算样点地价的关键是房地租金的获取和土地还原利率的确定。根据《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率的方法通常有三种：①土地纯收益与价格比率法；②安全利率加风险调整值法；     

对收益还原法的再认识

收益还原法是房地产估价的三大基本方法之一，其理论意义十分清楚，它是将某宗房地产预期未来各年的纯收益转化为与之等值的累计现值资本作为该房地产在估价时点的收益价格。然而，在实际应用中却容易出现较大偏差，究其原因，除了实用公式中种种假设和简化所引起的误差外，还与人们对收益还     

房地产估价中使用收益还原法应注意的问题

本文分析了收益还原法的优点和不足，并对收益还原法运用中关于纯收益、还原利率、收益年限等应注意的问题进行了较为详细的说明     

浅析影响房地产价格的三大政策因素

文章在根据近年房地产市场迅速发展的基础上,对房地产价格的影响较大的土地政策、金融政策和财税政策等三大宏观调控政策进行了深入的分析。     

比房贷新政更严厉的调控悄然到来

最近，整个房地产行业的焦点都关注在首付提高和利率提高的房贷新政上，与之相比，悄悄到来的土地新政却显得有些无人关注。国土资源部门在之前调控中的缺位，使得这个部门在公众中的公信力已彻底丧失，房地产行业似乎过于忽略了这个部门的作用。但从该部门最近所公布的一系列措施看，造成房价飙涨根源之一的土地政策正在经历一个180度的转折，其对楼市长远的影响，或许还将超过房贷新政。[第一段]