物业税与土地出让金不可替代性简论

物业税是不动产税的一种类型,土地出让金是土地的价款,二者属于性质不同的经济范畴,不能也不应相互替代.文章针对用物业税替代地价的主张,分别从土地资源配置市场化之要求、与新发展观之矛盾、廉政建设、现实可行性等方面,分析了以税代价的不可行性和危害性.并指出解决地价过高及其引发的房地产开发成本过高和房价过高的根本出路在于加快城市建设方面税费改革的步伐.     

国外“土地财政”概况

我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入,地方政府通过土地储备机构供应土地的价款、各地土地出让收入情况都需要上报,也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”,但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入,这样既体现了公平性,也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且,主观上也会促使政府平抑地价,而不像我国千方百计地抬高地价。     

浅析中国基准地价体系的现状与发展

研究目的:对现行基准地价体系的现状及存在的问题进行分析,对未来发展方向进行讨论。研究方法:综述法,反距离权重法和普通协同克里格法插值法。研究结果:地价基本原理及中国土地所有制现状决定了基准地价的地位及发展,合理的样点分布和抽样率是使用插值法的前提,以价定级不符合中国土地市场实际情况,用于更新的地价指数还需改进。研究结论:基准地价在中国地价体系中的地位不可替代,但在基础理论、构成、表现形式及应用等方面仍需进一步研究完善。     

房价中的地价因素及其作用分析

近年来,我国城市商品房价格上涨明显,相当比例的城镇家庭感到购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类基本生活需要。住房问题不仅是一个经济问题,而且是一个社会问题,政府的住房政策起着十分关键的作用。目前,社会上许多人认为,房价过高是因为地价过高而造成的,因此降低房价应从降低地价着手。笔者认为这种观点值得商榷。地价应由市场机制决定在传统计划经济体制下,土地没有价格可言。城市土地资源由政府无偿划拨给土地使用者使用。这种“无偿、无限期使用”的城市土地制度造成了土地资源的巨大浪费。改革开放以…     

新一轮土地调控背景下“低工业地价”改革对策探讨

透过"低工业地价"现状,从理论层面上分析"低工业地价"形成的原因.指出"低工业地价"是工业用地在协议出让方式下,同一区域内各地方政府之间恶性竞争的结果.在阐述"低工业地价"原因的基础上,提出构建以市场配置工业用地为主的机制,加大力度实行工业用地招拍挂.完善工业用地区域价格机制,征收工业用地不动产税,建立耕地保护目标责任,将土地占用与"政绩"挂钩.是新一轮土地调控解决"低工业地价"问题的必然趋势和必然选择.     

房地产税制现状及改革

房地产税制是税收制度的重要组成部分,我国房地产税制存在诸多不完善之处,如流通环节税费过多、重复征税、征税范围过窄、计税依据不合理等,应借鉴国际经验对我国的房地产税收体制进行改革,通过开征统一规范的物业税、清理房地产行业收费、开征土地闲置税、适时开征遗产税和赠与税及取消土地增值税等措施完税我国房地产税收体制,使房地产税成为我国地方税的主体税种。     

房地产税制现状及改革

房地产税制是税收制度的重要组成部分,我国房地产税制存在诸多不完善之处,如流通环节税费过多、重复征税、征税范围过窄、计税依据不合理等,应借鉴国际经验对我国的房地产税收体制进行改革,通过开征统一规范的物业税、清理房地产行业收费、开征土地闲置税、适时开征遗产税和赠与税及取消土地增值税等措施完税我国房地产税收体制,使房地产税成为我国地方税的主体税种.     

房地产税制现状及改革

房地产税制是税收制度的重要组成部分,我国房地产税制存在诸多不完善之处,如流通环节税费过多、重复征税、征税范围过窄、计税依据不合理等,应借鉴国际经验对我国的房地产税收体制进行改革,通过开征统一规范的物业税、清理房地产行业收费、开征土地闲置税、适时开征遗产税和赠与税及取消土地增值税等措施完税我国房地产税收体制,使房地产税成为我国地方税的主体税种。     

地价内涵探析

本章从４个方面阐述了目前理论界尚有争议的地价的基本内涵问题：①不能就土地论土地，必须从资源优化配置的整体角度去理解地价即地价是资源配置的结果；②地价是土地资源最佳配置预期效益的体现，是纯粹地租的资本化；③地价是土地生态经济价格；④地价是稀缺价格，从价值形态来看，它由土地物质无价值、个别劳动价值和社会支付土地资本过多的价值构成，因此，其地价构成具有虚幻与真实的二元性．     

中国耕地资源价值量核算研究

中国耕地资源价值量核算研究黄贤金一、地价内涵及研究思路对地价本质之认识，理论界尚无定论，但大多数是从地租资本化及土地开发成本之构成本身来阐述的，而笔者认为地价不仅是土地本身的问题，它应是土地资源与其他诸如资金技术、劳动力、管理等资源要素综合配置的结...     

房地产税、地方公共支出对房价影响——全国及区域层面的面板数据分析

研究目的：分析中国房地产税、地方公共支出对房价的影响。研究方法：计量经济模型。研究结果：（1）中国房地产税对房价有抑制作用，而地方公共支出对房价有促进作用，两者对房价的净影响为正；（2）房地产税对房价影响存在显著的区域差异，且各房地产税种对房价影响不尽相同；（3）地方公共支出对房价的影响也存在显著的区域差异，东部地区大于中、西部地区。研究结论：（1）房地产税收和地方公共支出预算相互配套的政策组合能有效调控房地产市场。（2）中国房地产税对房价的调控能力不强，应改革现行的房地产税制，开征物业税。     

基于GWR的住宅地价相对修正方法研究——以深圳市为例

研究目的:提出一种适用于地产市场活跃地区的住宅地价相对修正方法,解决传统市场比较法过分依赖估价师经验的问题。研究方法:运用GWR模型,量化影响因素对住宅地价作用的空间分异规律,确定影响因素单位变化对应的地价修正百分比;运用空间单元相似度评价方法,自下而上生成住宅地价修正分区。研究结果:从GWR模型原理出发,建立了基于客观数据的修正公式;构建了从回归模型构建到修正分区建立,再到地价修正的完整技术路线;研究提出的修正方法经真实数据检验取得了较好的效果。研究结论:本文构建的住宅地价相对修正方法在估价工作中具有实操可行性;地价修正精度与GWR模型构建精度正相关;该方法更加适用于具备高密度地价样本点的地产市场活跃地区。     

土地因素对房价的时效影响实证分析--以南京市为例

研究目的:测算选择的土地相关因素对房价在时间上的领先或滞后作用.研究方法:时差相关性方法.研究结果:南京市土地市场影响房价的因素中,土地单价与土地出让面积领先于房价,土地出让金、土地开发面积与政策法律法规滞后于房价.研究结论:采用时差相关性分析的方法测算出南京市土地因素对房价领先或滞后的年限,最后提出具有针对性的政策建议.     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

国外地价与房价关系及其启示

研究目的:介绍美国、英国、瑞典、韩国、日本以及新加坡等国家地价与房价的关系.研究方法:比较分析法.研究结果:国外地价与房价的关系可分成4类:一是地价低房价也低的国家(瑞典),二是地价低房价不低的国家(美国),三是地价高房价不高的国家(新加坡与英国),四是地价高房价也高的国家(韩国与日本).研究结论:中国应根据人多地少的基本国情,借鉴国外有关经验,协调好地价与房价的关系,促进房地产业的健康发展.     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究

研究目的:系统地探讨地价与房价的因果关系。研究方法:计量经济学方法和比较法。研究结果:从全国层面而言,作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为长期和短期Granger因,但房价的变动对地价变动的影响力更大些。而对23个大中城市的计量研究表明,各城市地价与房价的关系不是唯一而确定的,房价的增长更多地受自身因素而不是地价的影响。研究结论:地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的。     

房地产市场中土地价格刚性上涨探讨

研究目的:针对近年房地产价格持续上涨的局面,从内在动因、组织形式和操作工具角度,剖析房地产市场中土地价格上涨的内在刚性机制.研究方法:制度经济学和新古典经济学边际分析方法.研究结果:为实现中国房地产市场的持续健康发展,应从三方面着手,即:严格执行土地规划,抑制供地冲动;淡化并逐步取消土地储备制度;土地出让方式实现"单一规则".     

江苏省徐州市地价与房价关系分析

近几年徐州市经济发展迅速,房地产市场蓬勃发展,房价、地价逐年持续上涨,特别是自招标拍卖挂牌出让土地使用权制度实施以来,徐州市地价迅速增长。因此,有些人把房价的上涨归因于土地价格的上涨,进而归因于招标拍卖挂牌出让土地使用权制度的实施。本文从徐州市地价与房价的关系入手,对此问题加以深入探讨。     

Land economic rent computation for urban planning and fiscal purposes

This article proposes an innovative methodology to compute economic rents of land designed to current or potential offices uses. It consists in the establishment of a cause-and-effect relation between offices’ price levels and correspondent levels of land rent, considering the main factors that influence property prices, the ones that guide public and private activities’ location decisions and the inter-dependencies between land and real estate property markets. The rationale subjacent to this research is that land economic rent is determined by the difference between offices market price and a set of costs correspondent to land acquisition, planning and building processes, and a profit margin. An assessment of surplus values is provided in order to compute it as the difference between total land market value (land economic rent plus economic return on land use) and correspondent tributary patrimonial-value according to legal valuation proceedings (settled on property law). In order to reach these goals, variables that exert influence on urban planning and municipal management were identified, an urban management information system was designed and implemented, and an integrated and interactive model to support decisions in urban planning – concerning real estate offices and land prices and characteristics – was developed. These tools were applied as a case study to Oporto city (Portugal). They embody updating functionalities, setting up as an on-going support to policies of municipal land use management (particularly applied to offices uses). A proposal is made to integrate similar models in territorial plans as valuation tools to support better approaches to assess the impact of planning decisions on real estate and land values, thus informing a more equitable, efficient and local-based tax basis. Implications of this analysis for urban planning and fiscal settings are proposed.