海外地区物业管理相关法律研究之三——日本《建筑物区分所有权法》

日本于1890年仿效法国拿破仑法典在民法财产篇建立建筑物区分所有制度，1962年制定了建筑物区分所有权法，1980年代，居住大厦在城市遍地开花，1983年对该法做大幅修正。现基本内容为3章70条。     

我国台湾与内地关于物业区分所有的界定与登记

一、我国台湾地区对建筑物区分所有权的相关规定 我国台湾地区关于建筑物区分所有权的法律涉及：《台湾民法典》（2000年修正）、《台湾公寓大厦管理条例》（2000年修正）以及《台湾土地登记规则》（1999年颁布）。1．《台湾民法典》：该法典第799条将建筑物区分所有权界定为：“数人区分一建筑物,而各有其一部者,该建筑物及其附属物之共同部分,推定为各所有人之共有,     

浅议建筑物区分所有权及公建配套房屋的登记问题

二次大战以后，随着战后人口的增加、建筑技术的发展，一个产权人单独拥有一幢建筑物所有权的状况逐步减少，而由多个产权人共同来区分一幢建筑物所有权的现象则越来越多。在这种情况下，由若干个人各自对同一幢建筑物内的某一部分（专有部分）拥有所有权，并对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这就产生了建筑物区分所有权概念。     

谈建筑物区分所有权相关规定在物业服务中的适用

<正>建筑物区分所有权,是近现代各国民法中一项重要的不动产所有权制度。我国《物权法》第六章就以"业主的建筑物区分所有权"为名,对建筑物区分所有权做出了系统和明确的规定。这一法律制度在我国民法体系中的出现,尤其为建筑物共有部分的权利行使及义务承担提供了法律依据,对物业服务中若干法律问题的解决亦提供了重要的制度保障。     

从“业主自愿捆绑物业费与水费”，看行业的生存前提

物业企业、物业服务行业的生存前提是存在交易对象，而针对建筑物区分所有权的业务，企业与之交易的主体缺乏相应民事行为能力，导致的必然趋势就是：因为企业没有市场化交易这个前提，所以，或企业在多户共用小区准行政化（不合法理不合情理），     

从建筑物区分所有权角度谈预售许可与房屋登记的衔接

《物权法》第一次用专章对建筑物区分所有权的内容、规制予以表述，在法律层面上初步建立了我国建筑物所有权制度。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权、共有部分的共有权和基于共有权基础上的共同管理权。《房屋登记办法》及《房屋登记簿管理办法》进一步明确：房屋以基本单元登记。房地产开发企业申请初始登记时，应当对建筑区划内属于业主共有的房屋一并申请登记，并与房屋基本单元的登记簿形成关联。预售许可与房产登记分属同一部门下的两个机构办理，要不要进行有效衔接，如何衔接？在这里，我们从建筑物区分所有权的角度加以分析。     

富有特色的日本民居

日本滋贺县境内有着日本最大的湖泊——琵琶湖,每年去琵琶湖看湖光山色、赏樱花的游人络绎不绝。笔者今年跟随一个城建考察团去滋贺县考察传统民居,那一栋栋旧式木楼和＂一户建＂（我们所说的独门别墅）诉说着日本民居的起源和变迁。     

建筑物区分所有权登记难点解析

一、建筑物区分所有权中的专有权 （一）专有权的判定 我国《物权法》并没有明确规定区分所有权的范围,但是在《物业管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法规中做出了规定。域外及我国台湾地区立法均将构造上及利用上之独立性作为判定建筑物区分所有权中专有权的标准,即一个是物理标准,另一个是使用价值标准,我国理论界与实务界也同意此观点。但是从登记实务来判断,还必须增加另一个标准,     

车库(位)转移登记相关问题之法律思考

《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但对于如何认定“首先满足”未予明确。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，     

最高法两个司法解释公开征意见 业委会今后可以做被告

6月16日，最高人民法院向社会公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》。在最高法公布的相关司法解释中，业主委员会的诉讼主体地位首次得以明确。     

儒雅古民居群落村——湖北省大余湾村

大余湾村概况 湖北省武汉市黄陂区木兰乡大余湾村，距武汉市区40公里，占地面积300亩，现有村民108户，居民324人。大余湾村的古建筑群属明末清初的民俗建筑，有40多栋古民居，20余条巷子纵横分隔。现存50多户石砌屋，大部分至今仍保持较完好。这些石屋雕梁画栋，是典型的明清徽派建筑风格。据《余氏宗谱》记载，大余湾先民于明朝洪武二年（1369年）从江西婺源移民而来，定居木兰川内已有600多年历史.     

无边界管理下的边界重构

“无边界管理”一词最早是由杰克·韦尔奇（美国通用电气公司前CEO）提出的。在书尔奇执掌帅印的20年中，通用电气公司连续四年被《财富》杂志评选为“全球最受赞赏的公司”的第一位，韦尔奇也被誉为20世纪最成功的企业家和首席执行官。是什么让韦尔奇取得了如此巨大的成功？其中，对“边界”的关注及其实施无边界管理是一个重要的成功因素。韦尔奇的“无边界管理”就是想“拆毁”所有阻碍沟通、阻碍找出“好想法”的“高墙”。他有一个形象的比喻：“一栋建筑物有墙壁和地板，墙壁分开了职务。地板则区分了层级，而我要将所有人全都聚在一个打通的大房间里”。     

区分所有建筑物空间关系与登记簿重构的思考

采用文献资料分析法、归纳总结法探讨城镇地区区分所有建筑物空间关系，思考统一登记理念下建筑物区分所有权登记，建筑物区分所有权是区分所有建筑物专有部分所有权、建筑物共用部分持分权、基地权利及因共同关系所产生的成员权等四要素构成的一种“复合物权”；建筑物区分所有权人以区分所有的意思到不动产登记机构申请登记后才具有法律效力。考虑区分所有建筑物空间关系重构不动产登记簿，对推动不动产统一登记具有实践价值。     

双面解读《物权法》司法解释

经过一年的征求意见及反复酝酿，最高人民法院近日公布了《物权法》的两个司法解释，即《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称解释一）、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称解释二）。综观正式发布的法律文件，相较于此前的征求意见稿，其最大特点是操作性更强，体现出趋于实用的价值取向。     

业主自治逻辑的制度化

包括笔者在内，许多人都指出过，《物权法》与《物业管理条例》在逻辑上存在冲突之处。虽然从法律位阶上讲，《物权法》是上位法，但是其法律地位在物业管理的实现过程中总是被忽略掉。举例而言，《物权法》所确立的业主自行管理、聘用物业服务企业或其他管理人三种区分所有建筑物管理的方式，在迄今为止的物业管理地方立法中都只剩下一种——聘用物业服务企业。毫无疑问，这是《物业管理条例》所带来的影响。此外，行政主管部门在制定政策文件时，也往往是倚重《物业管理条例》而忽视《物权法》，令物业服务企业的一体化物业管理模式越发的市场独大，自行管理和聘用其他管理人的建筑物管理方式几无实现可能。     

基于可持续发展的战略成本管理研究

近年来，国内国际，机遇与挑战并存。据有关部门统计，在10年前的《财富500》中，将近40％的企业已经销声匿迹；而30年前的《财富500》中，60％的企业已经被收购或破产。在1900年入围道琼斯指数的12家企业中，仅存通用电气（GE）一家企业。美国的商务部调查报告显示美国每年有50万户企业诞生，一年内就有20万户的企业倒闭，10年内倒闭的企业达到48万户。欧洲和日本企业的平均寿命不到13年。我国处于经济转型期，     

日本的传统民居

日本的滋贺县境内有着日本最大的湖泊——琵琶湖,每年去琵琶湖看湖光山色、赏樱花的世界各地游人络绎不绝,作者今年跟一个城建考察团去滋贺县,考察那里的传统民居,那一栋栋略有发暗发旧的旧式木楼和＂一户建＂（我们所说的独门别墅）不但诉说着日本民居的起源和变迁,也见证了历史沧桑及民居特色。     

《民法典》物权编中建筑物区分所有权的现实困境与解决路径

近年来，随着房地产市场的发展与繁荣，与房屋相关的建筑物区分所有权法律纠纷日益增多。然而，《中华人民共和国民法典》对于建筑物区分所有权的规定多为原则性的规定，具体的司法实践面临着许多困境。为了更准确全面地认识与处理建筑物区分所有权有关的法律纠纷，本文主要针对建筑物区分所有权面临的一些突出的、紧迫的问题进行整合研究，分析我国建筑物区分所有权在其专有权、共有权与共同管理权方面面临的现实困境，并提出相应的解决路径。     

小区车位、车库所有权之归属探析

小区车位、车库的归属是建筑物区分所有制度中的一项重要内容，关系到城市广大居民的切身利益。《物权法》第74条对此进行了规定，在一定程度上有利于车位、车库归属问题的解决。但此条文原则性太强，不易操作，小区车位、车库归属问题在立法上应区分不同情况通过司法解释加以规定，以使《物权法》更加完善，充分保护广大业主的合法权益。     

从定义出发：句式、逻辑及权力的冲动——《物业管理条例》研读笔记（之三）

（续上期）以2007年国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称为《条例》）为分界线，可以发现物业管理定义的句式前后分步有显著差异：前述12种句式中，有8种首次出现于《条例》颁布之前；此后的一段时间内，《条例》的定义成为各省市修订或重新制定物业管理法规的标准句式。在2007年之后，开始在一些省市的物业管理地方立法中试图对《条例》的物业管理定义有所突破，从而与《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中的第八十一条对接。