房地产企业“营改增”部分实务问题解析

随着全行业“营改增”在5月1日的推开，房地产行业也跨入了增值税纳税人的行列。为了保持房地产市场平稳健康发展，财政部、国家税务总局在《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及附件中，对销售不动产的“营改增”事项做了专项规定，随后，国家税务总局又专门发布了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。本文拟对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目“营改增”税收政策所涉及的几项重要内容做一解析，希望对房地产增值税纳税人正确纳税有所帮助。     

营改增总分机构试点纳税人增值税纳税申报新规解读

为配合《国家税务总局关于发布〈营业税改征增值税试点期间航空运输企业增值税征收管理暂行办法〉的公告》（2013年第7号）的实施,解决营业税改征增值税（以下简称营改增）总分机构纳税申报有关问题,国家税务总局发布了《关于营业税改征增值税总分机构试点纳税人增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2013年第22号,以下简称“第22号公告”）。     

“营改增”零税率应税服务与出口货物退（免）税管理的差异

《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）和《国家税务总局关于发布〈适用增值税零税率应税服务退（免）税管理办法（暂行）〉的公告》（国家税务总局公告2013年第47号）明确了“营改增”零税率应税服务（以下简称应税服务）的政策和具体管理规定，这与出口企业出口货物退（免）税管理有很多差异。     

建筑企业营改增焦点问题分析

在本轮营改增政策出台之前，建筑企业对税负问题普遍存在以下四方面的担忧：一是担心老建筑项目进项税额不足，营改增后税率由3%提高到11%会使企业税负骤然上升；二是建筑企业人工成本比重较大，可能导致企业税负大幅上升；三是砂土石料等原材料在采购过程中较难取得专用发票，或只能取得适用3%征收率的专用发票，导致企业税负上升；四是担心建筑合同的甲方采用甲供工程模式（即全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购），导致建筑企业进项税额进一步减少引发企业税负上升。针对以上问题，中国建筑协会多次上书国务院，要求给予特殊政策以解决实际问题。从此次发布的《关于全面推开营业税改增增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文件）和《纳税人跨县（市、区）提供建设服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号，以下简称17号公告）两文件可以看出，本轮改革最大限度地考虑了建筑企业的实际情况，综合运用了“简易征收”与“差额计税”等各种方式，保障了建筑企业税负只减不增，实现平稳过渡。     

国家税务总局公告2013年第39号在全国开展营业税改征增值税试点有关征收管理问题的公告

为了贯彻落实《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）精神,保障营业税改征增值税（以下简称营改增）改革试点的顺利实施,现将征收管理有关问题公告如下：     

全面营改增政策特征探讨

2016年3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中正式宣布，2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，确保所有行业税负只减不增。2016年3月23日，财政部、国家税务总局正式发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文件），这一营改增纲领性质的文件标志着营改增进入全行业试点阶段。以下试对全面营改增政策特征进行探讨。     

国家税务总局公告2013年第35号营业税改征增值税试点中文化事业建设费征收有关事项的公告

根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）、《财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点中文化事业建设费征收有关问题的通知》（财综[2012]68号）、《财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点中文化事业建设费征收有关问题的补充通知》（财综[2012]96号）的规定，现将营业税改征增值税（以下简称营改增）试点中文化事业建设费征收有关事项公告如下：     

国家税务总局公告2013年第28号 交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点增值税一般纳税人资格认定有关事项的公告

根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）、《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）,现就营业税改征增值税（以下简称营改增）试点纳税人增值税一般纳税人资格认定有关事项公告如下：     

不动产交易与不动产租赁营改增政策解析

不动产交易与不动产租赁缴纳增值税,既涉及“老不动产”,也涉及到“新不动产”;既涉及企业之间的交易,又有大量的个人业务,政策敏感性强。为保证“税负只减不增”,做到平稳过渡,国家税务总局在《营业税改征增值税试点有关事项的规定》基础上,制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）,对不动产交易和不动产租赁增值税业务进行了规范。     

从土地增值税看房产企业发展新变化

2007年1月16日，国家税务总局发布“国税发[2006]187号”文《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），要求2007年2月1日起开始清算各个开发项目的土地增值税。土地增值税的恢复征收会对房地产企业和行业造成什么影响？房地产企业又会有哪些新的变化应对重税冲击，本文将重点从企业角度予以分析。     

落实全面营改增促进产业结构转型升级

继财政部、国家税务总局于2016年3月23日正式发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）之后，国家税务总局于2016年3月31日连发四文，对纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、跨县（市、区）提供建筑服务、不动产进项税额分期抵扣等情况下的增值税征收管理中的具体问题进行了规定。建筑业与房地产业作为事关国计民生的重要行业，其所适用的税收政策不仅牵动着所有人的神经，对于国民经济的平稳发展更是有着至关重要的影响。从政策本身而言，这两个行业的营改增政策涉及面广、复杂程度高，在政策的理解把握和操作执行方面难度均较大。为此，本期专题继续以全面营改增为主题，在分析营改增政策特征与机理的基础上，重点对建筑业及房地产业在营改增过程中可能面临的焦点问题进行了探析，全面系统地分析了这两个行业营改增后增值税征收管理和税负增减变化情况；同时对营改增后企业在购买不动产实行进项税额抵扣及开展不动产交易与不动产租赁等活动中可能面临的增值税计税方法选择、计税时点确定等难点问题进行了解析。希望企业能够通过本期专题的解读，加深对于营改增相关政策的理解，充分享受营改增释放的制度红利，为社会产业结构的转型升级提供新动能、注入新活力。     

全面“营改增”对企业税务影响及对应措施

2016年3月24日,财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号),明确自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。建筑业作为营改增中涉及内容最广泛、计算最复杂的行业,全面"营改增"将带来不容忽视的影响。本文就"营改增"对企业预计产生的影响,进行详细分析,从税务筹划入手,以期为"营改增"环境下企业发展提供良好的对策。     

“营改增”后融资租赁的业务处理

正营业税改征增值税(以下简称"营改增")以前,由于融资租赁业务不涉及增值税,相应的营业税金属于价内税,计入资产成本。"营改增"后依据《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》(国税函[2000]514号)、《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》(财税[2013]37号)规定,除人民银行批准经营的融资租赁单位继续征收营业税外,其他单位改征增值税。企业改征增值税后,由于价税分开的会计要求,入账资产的公允价值不包含增值税。本文拟对"营改增"后融     

房地产企业营改增后增值税会计处理探讨

自2016年5月1日起,全国范围内全面推开营改增试点,房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。本文结合财政部、国家税务总局发布的最新法规,就一般纳税人房地产企业营改增后增值税会计处理进行探讨。     

解读新《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》变化要点

为加强房地产开发经营企业的所得税征收管理，规范其纳税行为，根据新企业所得税法及其实施条例等有关规定，结合行业特点，2009年3月6日国家税务总局发布《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称新31号文），自2008年1月1日起施行。根据新法优于旧法的基本法理，国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号，以下简称旧31号文）同时废止。新31号文还对墓家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函【2008】299号）的部分规定进行了修改。     

房地产项目公司注销前的退税政策——国家税务总局公告2010年第29号解读

2010年年底,国家税务总局出台了《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号,以下简称29号公告）,困扰地产项目公司的土地增值税清算税款由于缺乏收入配比从而无法全部扣除的问题一时了之。29号公告的意义在于：一是开企业所得税与土地增值税税种协调之先河;二是过去涉及企业补税...     

金融业营改增的挑战及应对分析

2016年3月24日,财政部和国家税务总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)(以下简称"36号文"),决定从2016年5月1日起,将金融业、建筑业、房地产业、生活服务业纳入营改增的试点范畴,标志着金融业营改增的正式实施。金融业作为我国经济的支柱产业,由于本身经营业态和经营模式的复杂性,以及金融市场和环境的快速变革和发展,再加上国际上没有太多经验可循,金融业营改增被认为是一块"难啃的骨头"。文章阐述了金融业营改增的相关政策,同时对金融业营改增的相关难点、挑战进行剖析,并提出了相应的解决方案,期望为促进金融业营改增顺利推进提供一定的借鉴。     

生活服务业“营改增”实施要点与企业应对

财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）明确，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，生活服务业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。本文拟对36号文中有关生活服务业适用的增值税相关政策要点进行解析，并提出相关应对措施。     

土地增值税清算 房地产影响几何

2006年12月28日,国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税[2006]187号,以下简称《通知》）,在社会上引起了轩然大波．第二天沪深股市房地产股几乎全线跌停。那么,《通知》到底说了什么,土地增值税清算对房价到底会有什么影响？本文将在分析土地增值税基本原理的基础上,分析《通知》对房地产市场可能产生的影响。     

跨境应税服务增值税免税范围及申报事项

正不久前,国家税务总局出台《关于发布营业税改征增值税跨境应税服务增值税免税管理办法(试行)的公告》(国家税务总局公告2013年第52号,以下简称52号公告),对《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》(财税[2013]37号)中的附件