房地产调控政策效应及影响因素研究——国际经验与中国证据

房地产调控总体上遏制了房价过快增长势头,避免出现全局性房地产泡沫破裂;但仍存在房价高于城镇居民承受能力、地价对房价助推作用较明显、相关调控工具缺乏有效性和区域差异显著的情况。调控效应影响因素主要有:住房政策的保障性功能严重缺失;地方财政压力和政策不合理诱发投机导致地价快速上涨;人口结构、家庭小型化等因素使购房需求严重缺乏弹性,税制不合理和供需两旺使税收调节助推房价上涨等。提高房地产调控政策效应,要做到强化保障性住房建设,改革土地出让制度,改革房地产税收制度和改进政策性金融。     

青海省海东地区房地产市场风险分析

自调控措施干预房价过快上涨以来,房地产形势更加复杂,屡压不降的房价、从紧的调控政策会给房地产市场带来怎样的风险。本文旨在研究海东地区房地产金融运行的基础上,从实证角度分析金融稳定视角下房地产市场存在的风险及其对策。     

促进我国房地产市场持续健康发展

针对2004年全国房地产价格持续上涨，部分大中城市房价上涨迅猛的形势，今年3月16日人民银行首先出台了抑制房屋需求的金融政策，给市场发出了紧缩需求的信号。其后相关部门陆续出台了调控措施，以抑制投机需求，稳定房价。但从长期来看，现在需要启动有关促进房地产市场健康、平稳发展的长效机制研究工作，保障住房长期有效供给。     

制度冲突中的高房价之惑

土地政策、产业政策和金融政策与房地产调控政策之间的冲突,是房地产市场调控效果不尽如人意的重要原因自2003年本轮房价开始上涨以来,除2008年底到2009年中期房价略有回落,其余时间,房价基本都呈现稳步上升态势。针对这种状况,国家逐步深化住房制度改革,出台了调整住房供应结构、强化住房需求管理等一系列政策措施来平抑房价,虽取得了一定成效,但并不显     

房地产价格:政策与现实的悖论及其解析

虽然国家近年来连续出台了一系列抑制房地产价格的调控措施,但我国的房地产价格仍呈现较快上涨的态势,其原因不仅在于扩张的需求等市场因素,也在于国家宏观调控政策的失当。国家在采取措施抑制房价上涨的同时,其他的政策又在无形中助推了房价的上涨,抑制房地产价格的暴涨需要矫正政府的宏观调控政策。     

房地产市场的供求与价格分析

本文从房地产供给和需求的定义入手,介绍了房地产供给的价格弹性和房地产需求的价格弹性、收入弹性、交叉弹性,房地产行业的特殊性,使得弹性系数在不同的研究周期内表现出不同的弹性特征.接着阐述了房地产达到供求平衡的理论过程,以及房产税的开征对市场供需双方的影响,和对房价波动的控制.得出短期内政府对需求者实行税收政策调控,可以使市场需求量下降,解决房地产市场供不应求和房价上涨的问题;但是长期不变的税收政策,对房价的调控作用很有限,长期内对供给者征税还有可能会引起房价的进一步上涨,不利于房地产市场的健康发展,所以政府应该对我国现行房地产税收体系进行改革,才能有利于税收政策对房地产市场的调控等结论.     

声音

抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。要加强对房地产市场和房价波动的监测,从实际出发制定和落实调控措施,促进房地产市场健康发展。当前房地产市场区域性、结构性问题比较突出,主要是房价上涨过快,市场过度需求,供给结构不够合理,部分地区房地产建设规模偏大等。--中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在全国部分城市房地产形势座谈会指出     

消费者预期、投资需求与房地产税收调控

本文认为我国房地产价格快速上涨的主要原因是投资需求成为房地产需求的主体,而利润预期是房地产价格持续上涨的动力,房地产调控应通过改变价格预期和增加投资成本来降低利润预期,以达到有效识别和打击投资需求的目的。本文指出,现有税收调控政策存在对投资成本调控不力、限制消费需求等缺陷,不仅难以扭转预期,还通过增加交易成本倒逼房价上涨,需进行相应调整以促进房地产市场健康发展。     

中国房价问题探讨北大核心

房价问题已经成为中国社会关注的焦点问题。本文探讨2016年中国房价为什么出现新一轮上涨、政府为什么担心房价下跌、现阶段中国房价为什么上涨过快并始终成为社会关注的焦点等问题;认为未来一段时间内中国房价仍然会总体上涨,房价上涨压力会向二线城市特别是中西部地区的二线城市转移。为此,房地产调控应针对房价地区分化现象,实施差异化的住房政策;针对住房需求结构变化,优化住房供给结构;针对住房市场交易结构变化,调整房地产调控的重点领域。     

我国房价调控现状研究

处于快速城市化进程的中国,房地产市场得到快速发展本无可厚非,然而快速发展的房地产市场却伴随着不断上涨的房价,有些城市的房价甚至已达到让人不可思议的地步,地产泡沫危机着实让人担忧。在这样一场资产盛宴中,本应该用来满足人们基本生存发展的住房却成为了市场上争相炒作的对象。政府基于保障民生、保持经济增长和防范市场风险等目的,一直以来对房地产市场进行宏观调控,以遏制快速上涨的房价,促进房地产市场健康发展,然而这些调控政策却没能挡住房价持续上涨的趋势。本文正是结合了我国房地产市场关于房价调控历史的研究,分析我国在房价调控方面所存在的问题,以期有助于我国未来出台更加有效的调控政策,真正稳定房价、稳住市场,达到房地产行业持久健康发展的目的。     

金融周期对房地产价格的影响——基于SV-TVP-VAR模型的实证研究

本文利用2004-2016年的季度数据构建金融周期综合指数,用以描述金融市场景气程度;使用SV-TVP-VAR模型,围绕金融周期对我国房地产价格的影响进行实证研究。结果表明,金融周期对房地产价格的影响具有明显的时变性特征:2008年以前金融市场繁荣对房价有稳定推升作用,2008年后该影响持续弱化;与之类似,实体经济对房价的影响同样自2008年起逐渐减小。这意味着,在经济增长方式转变和经济结构调整的过程中,我国房地产价格对经济金融冲击的敏感度已经大幅下降,金融扩张可能难以再通过房地产市场有效带动实体经济的繁荣,相反,其反而可能导致银行贷款不良率的攀升,在金融系统内积累系统性风险。我国针对房地产的宏观调控政策不仅对控制贷款不良率的提高体现出积极作用,而且自2008年国际金融危机以来,产出及房价的随机波动率均呈显著下降趋势,风险得到有效控制。未来应更加重视房地产市场调控在宏观审慎政策框架中的重要地位,遏制房地产金融化泡沫化势头,防范房地产市场引发金融危机。     

住房耐用品、土地市场分割与货币失踪之谜

2008年国际金融危机后,我国M2供给增幅远高于CPI上涨幅度,这一现象被学界称为“货币失踪之谜”。本文构建了一个两部门新凯恩斯货币模型来研究这一问题。当外部需求下降后,央行降低利率以提振经济,房地产部门和非房地产部门同时扩张。由于住房属于耐用消费品,具有一定的金融属性,其需求对利率变化更敏感。利率下降后,住房需求相对普通消费品需求上升更多。因为存在土地市场分割,商住用地供给弹性较小,住房需求上升导致商住用地价格上升较多,地价上涨提升了房地产企业的抵押融资能力,房地产部门进一步扩张。普通消费品需求对利率反应小,需求较弱导致工业用地价格上升幅度较小,非房地产部门抵押融资能力小幅提升。因此,非房地产部门产出和CPI只温和扩张。Ramsey最优货币政策模拟表明,只有实现了房地产部门与非房地产部门均衡发展,才能实现社会福利最大化。     

中国房地产市场价格波动中的金融心理属性猜想——一个理论模型和现实解释

中国房地产市场处于直接融资条件下的市场需求驱动形态,既受制于资金链上游银行业的投资决策,也束缚于资金链下游市场需求方的购买决策,表现出强烈的金融心理属性。在金融与心理因素交互作用下,中国房地产行业自发性地形成了吸引资金、适度繁荣、非理性繁荣的路径,并相伴产生不断增强的流动性风险。非理性市场会放大流动性风险,引发流动性危机;而培育价值投资型买方,发展理性房地产交易市场,则可有效抑制房地产泡沫,稳定市场情绪,引导房地产行业进入良性竞争。     

中国房地产企业间系统性风险溢出效应分析——基于尾部风险网络模型

本文以2007—2021年沪深A股上市房企为样本,首先基于SIM单指数分位数回归技术提出测量系统性风险的新指标SIM-CoVaR,并结合前沿的TENET网络模型,构造跨房地产企业风险动态传染的尾部风险网络,然后采用块模型探究房地产市场系统性风险溢出的聚类性、触发机制及传播路径,最后考察网络整体结构和宏观经济变量对房地产市场系统性风险溢出的影响。研究表明:(1)我国房地产企业间存在明显的系统性风险联动性和溢出效应,在市场动荡时期房地产部门是金融风险溢出的放大器;(2)评估系统重要性节点企业时,除考虑企业规模等内部属性,还应考虑房企间关联结构,利用系统性风险指数可有效捕捉网络中系统重要性节点;(3)跨房企的系统性风险溢出具有显著的聚类特征,尾部风险网络可被划分为4个不同的功能模块,各模块的成员及其角色呈现明显的时变特性,监管部门可据此从供给端“因企施策”;(4)网络聚集性、网络效率和网络匹配性的降低能显著降低房地产市场的系统性风险溢出效应。本文从企业微观层面探讨房地产市场风险的形成机制,为促进房地产业健康发展和防范化解宏观层面的系统性金融风险提供参考。     

中国金融周期与横向关联:时空双维度相结合视角

宏观审慎政策关注各金融子市场在时间维度上的金融周期和空间维度上的横向关联。本文结合时间维度与空间维度视角,使用股票市场、货币市场、房地产市场以及信贷市场的数据,测算2001—2019年中国金融周期和横向关联的波动特征、作用关系与频域叠加机理。研究结果表明:时间维度金融周期与空间维度横向关联的波动趋势具有一致性。我国金融周期长度约为10.33年,横向关联波动周期的长度约为10.58年。从作用关系上看,首先,我国房地产周期达到波峰后,会对股票市场和信贷市场产生较强的溢出效应。随后,股市周期达到波峰后,会向房地产市场和信贷市场产生较强的溢出效应。最后,我国信贷市场接受股票市场和房地产市场溢出后,信贷周期会逐渐达到波峰。从频域叠加机理的角度看,我国金融子市场间横向关联的波动主要由中低频波段驱动,中低频波段横向关联的持续期在2个月以上。     

外国企业来我国上市的必要性及其法律准备

中外股市都存在着三大定理,即"会有越来越多的公司上市"、"会有越来越多的资金入市"和"牛市总比熊市长"。这给我们的启迪是:要使越来越多的公司上市以扩大供给,要使越来越多的资金入市以扩大需求。为使越来越多的公司上市以扩大供给,为了建立中国的国际金融中心,就应该允许外国企业来我国上市。未来牛市格局为外国企业来我国上市提供了经济上的可行性,为此,我国要做好一系列的法律准备,包括制定专门的规范性文件,规定外国企业境内首次公开发行并上市的各种条件和程序;对外国企业在我国境内发行证券实行注册制;完善保护投资者的法律制度等。     

房地产价格、抵押制度与货币政策传导——理论基础与国际经验

基于文献研究的视角考察房价对货币政策的传导机制与效率以及住房市场抵押制度在房地产市场传导货币政策中的作用。结果表明,货币政策通过资本使用者成本渠道、信贷渠道等对房地产市场供求和房地产价格产生影响。其中,经济主体的利率敏感度、抵押贷款可得性、抵押利率结构与期限、住房交易成本等制度性因素起到了重要作用;房价波动对消费的作用方向取决于居住模式结构、各类型经济主体的比例与边际消费倾向等因素,作用效果则受一国抵押市场发达程度、抵押市场制度性因素的影响;房价对于投资的影响效应受房地产部门作为一个整体在国民经济中的重要性、房地产供给弹性以及一国的信用市场状况等重要因素的影响。     

“稳增长”与“去杠杆”目标下的双支柱政策协调——基于供求冲击和金融摩擦视角

构建带有金融摩擦的DSGE模型,研究在供给面和需求面冲击下,各种不同类型的双支柱政策组合对稳增长与去杠杆的调控效果及传导机制。结果表明：当遇到技术冲击时,单独使用货币政策改变信贷供给状况可以较好地维护宏观经济的稳定,这也是金融危机之前未重视宏观审慎政策而只是强调货币政策控制经济周期波动的原因所在。面对正向房地产需求冲击,不适用于单纯采取大幅加息等总量措施,而应配合采取收紧LTV等宏观审慎政策,更有针对性地对房地产市场适度降温,避免对整体经济造成冲击,利率政策与LTV政策使经济增长和杠杆率的波动相对较小,政策组合更有效。     

我国房地产业蕴含的金融风险及相关政策调整

本文对当前我国房地产业发展的总体情况和存在的突出矛盾进行了考察,并在此基础上,总结了上个世纪80年代以来发生的典型房地产泡沫危机,分析了房地产泡沫危机和金融危机的关系,以及目前我国房地产业潜在的风险．提出了促进我国房地产业健康发展的政策建议．自去年开始,我国政府针对房地产市场过热的问题实行了从紧的宏观调控措施．这次宏观调控的效果显现时间与美国由次贷问题引发的金融危机相重合。在国内经济政策调整和国际经济环境恶化这样一个大背景下．正确判断我国房地产市场发展情况,分析房地产市场与金融运行之间的相互影响,对于稳步实施房地产业政策调整。防范房地产泡沫与金融风险,促进房地产业、金融和经济的健康发展具有重要意义。     

基于房地产市场的我国系统性金融风险测度与预警研究

本文阐释了基于房地产市场的系统性金融风险形成机制,据此建立了分阶段、跨部门的房地产市场的系统性金融风险网络模型,并运用2006-2017年16家上市银行数据,分析和测度了我国房价大幅下跌所引发的系统性金融风险水平和结构,构建了基于房地产市场的系统性金融风险预警指标并进行测算。研究发现:在房价下跌30%的压力情景下,我国金融体系的潜在总损失总体呈级数式上升,年均增长22.70%;基于房地产市场的系统性金融风险值(SR)呈现先上升后波动下降的总体趋势;系统性金融风险(SR)的脆弱性指标(FLI)整体呈现波浪式振荡变化,且与房地产贷款/权益整体呈反向变动,系统性金融风险(SR)的传染性指标(CTI)在2012-2017年呈持续下降趋势,且与金融市场压力指数、金融机构间资产占总资产比重呈现出高度的一致性变化趋势。最后,基于房地产市场的系统性金融风险预警指标(SRWI)值呈收敛式振荡走势,表明基于房地产市场的系统性金融风险总体可控且呈收敛式下降。