我国跨区土地市场一体化:现实需求与制度供给

研究目的:分析我国跨区土地市场交易的意义和现实需求,对目前制约市场形成的制度供给进行分析。研究方法:数据统计法,比较分析法。研究结果:目前围绕城市化土地过程存在建设用地总体粗放扩张与耕地保护矛盾;东部沿海和大城市用地紧张和中西部、中小城市用地浪费之间矛盾;地方政府土地财政与农民利益维护和社会稳定之间矛盾等三对矛盾。这些矛盾本质上是中央政府与地方政府目标错位,最终导致区域间用地指标平均供给与用地需求巨大差异性之间的矛盾所引发的。现阶段在改变地方政府"以地生财"手段基础上实现"跨区土地市场一体化"对我国城市化协调发展具有重大意义。     

厦门城市扩张中的“农民问题”

城市郊区被动型城市化是城市在扩张过程中不断征用农村土地，改造农村面貌，农民被动地加入到城市的过程。它具有与其他非郊区农村的城市化过程不同的特点和问题，比如许多村是整建制改造，土地被全部征用，且被征用的土地有相当一部分并不是用于工商业用地，而是作为城市的新建住宅区，农民的转岗就业不是主要依靠就地消化，而是融入到整个城市。     

城市发展要“精益求精”

改革开放以来，浙江率先实施城市化战略，率先提出走“新型城市化”道路，俨然是全国城市化的旗舰，一直走在城市化征程的最前列。但是，无可否认。浙江城市化发展也面临着一些矛盾和问题。就城市自身发展而言，在“两个最严格”土地政策的约束下，原本就已稀缺的土地资源更是“捉襟见肘”，“摊大饼”式的城市扩张模式已难以为继；同时，城市管理运行效能不高，公共服务供给能力不足，环境污染和交通拥堵等“城市病”也目益凸显，浙江城市发展需要转变方式。     

哪个省更依赖土地财政？本刊首次发布23个省份“土地财政依赖度”排名报告

报告背景 近20年来，随着中国房地产业的兴起和发展，中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面，获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源，为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时，一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，也不同程度地出现了“卖地冲动”，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。     

经营城市土地 促进城市发展

城市土地是城市经济发展的最基本要素，是城市各种资源配置的载体。在城市化进程不断发展的今天，作为“城市经营”重要组成部分的“土地经营”，已经引起了多数城市政府的重视。政府经营土地主要是指政府在保留城市土地所有权的前提下，通过对城市土地的使用权、经营权等相关权力的市场化运作，可解决土地利用效率低下、城市建设资金短缺、城市发展无序等问题。     

治理城中村推进城市化

改革开放以来,我国经济建设发展迅速,城市化进程加快,我国设市的城市从1979年的216个增长到1998年668个,城市化水平从13.2％提高到30.4％。伴随着城市化水平的不断提高,各城市的规模和面积都日益扩大,环绕城市周边的城乡交错区的许多村落和耕地逐步被纳入城市建设用地之列,而农村居民住宅也被融入迅速扩张的城市之中,形成一种特殊的“城中村”。目前“城中村”普遍存在行政、管理体制混乱,基础设施建设薄弱,环境卫生恶劣,社会治安复杂等问题,严重影响了城市化进程的推进。城中村的治理,已作为实现“十五”期间新一轮城市发展的战略目标。本文就妥善解决城中村问题和处理好各种矛盾做初步探讨。     

甘肃省城市土地集约利用对比研究

我国现阶段正处于工业化、城市化的快速发展时期,农用土地大量转变为城市用地现象非常严重.面对人多地少的现状,集约、高效地使用城市土地已成为今后缓解我国耕地保护与城市扩张占用耕地这一对矛盾的重要措施.掌握好现阶段城市用地水平的高低对指导今后城市化的发展有着重要的战略意义.本文采用层次分析、综合评价和ARCVIEW软件相结合的方法,计算了甘肃省14个市州城市建成区土地集约利用的综合得分并进行排序,最后分析各城区建设用地集约度比较评价结果.     

依法行政视域下的农地征收考察

随着中国工业化、城市化进程的加快，征收农村土地成为新增建设用地、推进工业化进程、扩大城市规模的根本途径。然而。由于轰轰烈烈的大规模的“新圈地运动”。导致农村出现了大量种地无土地、进城无工作、拆迁无家园、“非农”无保障、告状无门路的“五无农民”群体。当前。农地征收已成为当代中国社会的三大热点问题和三大“顽症”之一，     

哪个省更依赖土地财政？《中国经济周刊》与中国经济研究院联合研究并发布23个省份“土地财政依赖度”排名报告

报告背最近20年来,随着中国房地产业的兴起和发展,中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面,获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源,为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时,一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求,也不同程度地出现了“卖地冲动”,其财政支出过度依赖于土地财政,甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道,即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。     

对土地财政转型的探讨

土地财政在我国城市建设、城市化发展进程中功不可没：但土地财政不利于财政收入的可持续增长、恶化了国民收入分配、抑制了民间投资、加剧了产能过剩、成为高房价的推手，要“戒掉”地方政府对土地财政的渴望、推动地方政府财权与事权相顺应、合理分配土地出让收益、从源头上抑制土地财政的片面增长．化解社会矛盾。     

中国出现了城市化“大跃进”？

最近，有学者指出中国城市化存在大规模扩张、高消耗土地的严重倾向，并断言我国已经出现了城市化的“大跃进”，因此呼吁放慢城市发展的速度。笔者支持关于当前中国城市化有过度挥霍土地资源趋势的批评，但是对于中国城市化的未来改进方向，我以为，当前中国城市化发展的关键在于转变土地高消耗、人口低吸集的城市发展模式，而非简单地放慢城市化发展速度。     

城市土地利用的问题分析与建议

随着我国经济的快速发展,城市化进程越来越快,城市不断向其周边地区扩展,城市范围的扩大意味着更多的土地被城市所用,最显著的就是大量的农业用地被城市改作工业用地、商业用地、住宅用地等其它用途。工业化和城市化的快速发展,极大地促进了社会经济发展,同时也产生了许多城市土地利用问题。如何更好地促进城市可持续发展,解决好城市土地问题已成了当务之急。有关城市土地利用情况越来越受人们关注,本文主要讨论城市土地利用问题、存在问题的原因及解决建议。     

推进城镇化发展的农村土地制度改革的建议

当前，进一步推进城镇化发展的关键即是农村土地改革。新型工业化和快速发展的城镇化，势必需要将大量的农村土地转化为建设用地。但是，耕地日益缩小引发的粮食安全问题也将更加凸出。因此，要找出一种既符合城市、特别是大都市扩张过程中的用地规律，又符合农村土地可持续发展、农民利益和耕地保护政策，促进城镇化发展的有效土地模式。     

“土地财政”的缘由与风险

90年代末以来，全国尤其是沿海发达地区的城市化进程明显加速，成为经济高速增长的引擎。几年之间，建筑工地举曰皆是，高楼大厦遍地起，城市的边界在不断向外扩张。在整个中国的这一轮城市扩张中，地方政府发挥了主导作用，土地扮演了举足轻重的角色，它已介入国民经济和社会发展的全过程。地方政府为何要经营土地？风险何在？如何防范？     

“土地城市化”须迈三道“坎”

从土地利用的特定角度看待，城市化在空间上的表现形态有两种，一种是大片耕地转变为城市建设用地，另一种是原有的城市土地利用趋于集约化。在传统粗放的发展模式下，我国城市化更多地呈现出前一种的空间特征，浙江也不例外。具体表现有：     

现阶段县级市应如何使用土地资源更好经营城市

经营城市在今天已经不是一个新鲜词汇，理论上来说就是，地方政府利用市场机制来筹集城市建设资金，通过银行贷款，发行股票、债券，采用BOT方式融资，将获得的资金投入到城市基础设施建设，然后出让土地获得财政收入，进而再投入再建设再收益形成良性循环。但通过仔细研究现在的城市，尤其是县级城市，不难发现利用土地财政经营城市也带来了一些现实问题：城市住宅用地价格与住房价格被推高，城市居民居住、生活成本上升，城市发展不均衡，公共产品提供不完善，地方政府债务风险加大，土地增值带来的收益并未流入政府口袋。本文就现阶段我国发展现状，以江苏省邳州市为案例，从怎样合理融资、土地应该如何经营、如何实现政府收益最大化、收益再投入如何分配等方面探讨县级城市应如何更好的经营城市，促进城市资源的优化配置，推动政府职能的转变，最终实现城市经济、社会、生态的可持续发展。     

同地同权同价 :三中全会送给农民的一个大礼包简

我国现行的土地制度，在城市是国有土地，农村是集体所有制土地，二者处于相对隔绝的两个市场，农村集体土地不能进入市场直接交易。正因此，一些地方政府往往以极低的价格从农民手中获得农村建设用地，转手后又用城市建设的市场价格售出。而在这一过程中，广大农民却没有享受到土地的增值收益和应有的财产权利。     

国务院将采取更严格措施加强土地调控

日前，国务院总理温家宝在主持国务院常务会议上指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新的情况和问题，建设用地总量增长过快，工业用地低成本过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止。会议强调，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。（1）调整利益机制。提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。（2）完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。（3）健全法律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。国务院已正式批准并下发通知，要求建立国家土地督察制度。通知规定，国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。在国土资源部设立国家土地总督察办公室。国土资源部部长兼任国家土地总督察，并有一名副部长任兼职副总督察，另外，国家还设立一名副部长级的专职副总督察。通知要求，由国土资源部向地方派驻9个正局级的国家土地督察局，其中，国家土地督察上海局的督察范围为：上海市、浙江省、福建省及宁波市、厦门市。此外，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》自2006年8月1日起施行。     

“城中村”改造：寻求城市发与经济利益的协调

本文探讨城市化过程中“城中村”形成的路径、机理及制度根源,初步分析了目前“城中村”改造中的两难,并尝试提出一个改造思路。在城市扩张的初期,政府在征用城市近郊土地时,由于不能在短期内解决土地补偿、村民就业与社会保障问题,因此不得不保留了村民宅基地和部分集体用地。随着城市房地产业和出租业的繁荣,为了最大限度地取得土地产出的边际利益,理性的村民与集体在只有名义所有权的集体用地和宅基地上,通过高密度、各自为政的建设方式,形成了目前急需改造的都市里的村庄。笔者认为在改造“城中村”的过程中,政府寻求城市发展与经济利益的有效协调是谋求城市经济发展的必由之路。     

青山绿水建新城

以经营山水为特色推进新型城市化建设,符合当前人们对城市喧嚣生活的厌倦,而寻找回归大自然的感觉,更超越了对单纯优美居住环境的追求缙云县地处浙南丘陵山区,山多地少,随着经济的不断发展,城市化进程的不断加快,城市建设用地规模的不断扩张,城市建设用地与耕地的矛盾日益突出,多山的特点成为这一趋势的桎梏。