房地产市场分析

随着1998年中国住房福利制度宣告结束,住房制度改革进入住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段.十余年来,房地产市场有了快速发展,全社会四分之一的投资在房地产行业,几十个产业与房地产关系密切,房地产已经占了GDP的6%.与此同时,房价上涨过高,房价与居民收入比严重失衡,直接关系到社会的和谐和稳定,应予以高度重视.     

房地产市场调控，要坚持更要完善——“十年调控”问卷调查的启示和思考

通过对196份问卷的总结分析，得到对于未来房地产调控的许多启示：十年房地产调控是必要的；总体评价消极的依据是供求依然失衡，房价越来越高。调控成效不彰的原因有：对住房供求政策、调控配套政策评价消极，还认为财政税收压力是地方政府不积极的首要原因。大多数问卷建议：推动供求和房价基本稳定还是调控首要目的确立；房价合理上升的几个界限；房地产调节机制应该以市场调节为主、政府调节为辅；明确住房需求政策、住房供给政策、住房土地政策、经济手段、行政手段和税收手段改进的方向。     

经济适用住房个人住房公积金贷款风险探讨

我国经过二十年的住房制度改革，住房需求逐步走向市场化、社会化，房地产市场也得到了充分的培育与发展，市民的住房条件也得到了很大的改善，但节节攀升的房价也让房地产具备了泡沫成份，房贷风险也越来越大。另一方面，越来越高的房价与普通城镇居民的收入水平也不相适应，一些居民也不可能完全依靠自己购买理想住房了。正因为如此，我国的住房制度改革也有所调整，在市场化商品化的同时也注重住房的政策性保障性，经济适用住房制度也由此建立起来，并且在不断进行调整与完善。     

房地产敲响草莽时代丧钟

近期，随着房地产调控逐渐到位，消费者购房呈现观望之势，房价呈现下跌之势。中国房地产发展正进入一个新的调整发展阶段。由此带来的一个问题就是，伴随房价的下跌，住房质量会不会也出现下滑？近期，笔者完成了一个对中国房地产发展的总体分析与判断报告，这里介绍其中的主要观点并对房地产调控对住房质量的影响作一简要分析。     

房价飞涨谁之过？

政府不反思中国住房发展模式，单靠行政的方式进行房价的调控的做法是头痛医头、脚痛医脚的行为，不能从根本上解决房地产市场存在的问题。中国房地产的根本问题其实并不在房价，而是中国住房发展模式。     

刚需细分和政策搭配

十几年来．我国的房地产业快速发展，逐步成为国民经济的支柱产业。房地产价格也随着需求等诸多因素逐年攀升，并且历经多次宏观调控而持续上涨。基于房价的抗跌性及居民的房价不败预期，学术界和行业将这种房地产需求称为刚需。一、住宅市场需求细分房地产需求可以具体分类。现有的学术研究．对房地产需求细分并未作太多的研究。经济学意义上的刚性指的是易涨难跌的韧性，常见的有工资刚性、房价刚性．但房价刚性和刚性需求不能混为一谈，刚性需求概念表达的内涵是住房属于居民最基本生存需求。本文根据居民日常生活中对房产的必需程度，把房地产需求分为基本性需求、改善性需求和奢侈性需求三类。基本性需求包括房地产租赁需求、首套普通住房需求、被动产生的住房购买需求（动拆迁产生的需求）。     

构建完备的住房金融体系——推行住房抵押贷款证券化

随着我国住房制度改革的深入发展．住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。笔者认为，解决这一问题．除了把房价降到一个合理水平外，还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场．而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。     

论当前我国房地产市场调控的两大节点

一、我国房地产市场调控分析 针对房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，2003年以来，我国从调整住房和土地供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设：完善房地产统计和信息披露制度；建立政府负责制等方面进行了三轮的房地产市场调控。应该说，房地产调控在抑制投资需求、稳定房价上取得一定的成效。但是，调控效果并不明显，房价进一步上涨，供求矛盾进一步突出。     

关于遏制房价的两个税种探讨

文章探讨了几项与房地产行业有关的税收理论:政策上,畅通二手房交易,减少空置住房;及时一手房交易,缩减存量住房;加快廉价房建设,降低住房压力。观念上,打破房地产行业的高利润思维模式,砸碎成家必须买房不能租房的习俗。政府对房价只调不控,市场对房价变堵为疏。探求房产税和房地产企业营业税改征增值税的纳税人、税率、实施时间等要素,寻求遏制房价的有效途径,具有深远的现实意义。     

仇保兴：房地产调控存在六大难题

住房和城乡建设部副部长仇保兴近日表示，当前我国房地产价格波动前所未有，调控压力前所未确，“我们要对房地产泡沫衡量和警戒，制作货币投放与房价波动的定量分析模型，     

房地产市场的政策路径

在国内资金流动性无较大程度减少的前提下，房价上涨或许还会持续一段时间。所以说,宏观调控需要时间，只有通过较长时间的不懈努力，才能逐步解决国内房地产市场存在的种种问题，包括建立起完善的住房保障体系，切实保障中低收入人群的住房。房地产的强大刚性需求决定了房价的走势适度上涨，这是市场经济的需要。     

广西住房空置率与金融风险关系研究

我国房地产业一直处于非理性繁荣状态,在全国房地产业迅猛发展的同时,住房空置问题也日益凸显,住房空置问题在国内学术界和政届一直争议不断,目前,房地产市场存在一种"不合理"现象,住房空置率高的情况下,房价也居高不下。而且房地产贷款占我国商业银行贷款的绝大部分,一旦房地产泡沫破灭,房价下跌,房子作为银行抵押物的价值也会降低,房地产商若无力偿还银行贷款,将转为不良贷款,导致银行不良贷款率增加,直接产生银行信贷风险,与房地产相关联的金融机构以及其他产业都将被牢牢套住,最终导致金融市场的系统性风险爆发。本文通过房地产统计年鉴和国家统计局收集到广西房地产相关数据,从房价与银行信贷的角度,分析广西全区住房空置与房地产金融风险的传导机制,并提出相应的政策建议,保证房地产市场的安全运行。     

调整后房地产交易环节契税、个税优惠政策解读

为活跃住房市场，鼓励居民购买普通住房和换购住房，相关部门分别于1999年和2008年出台政策，对符合条件的允许减免征收契税及个人所得税。然而，近年来我国各地房价上涨幅度较大，尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头，投机性购房活跃。为切实解决城镇居民住房问题，引导房地产市场健康发展，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称《通知》）。     

根治高房价应开征累进个人房产税

鉴于房价不断飙升带来的民生忧虑，各种平抑房价的手段均似隔山吹火，收效不佳，受到广泛质疑。其根本原因在于我国房地产税收制度设计扭曲，多套住房的个人持有成本与一套住房的个人持有成本相同．放纵了少数富人炒房和购买多套房进行出租，公务员变相福利分房，以及高档别墅区建设屡禁不止。     

观点

房价下跌总体影响有限 中金公司首席经济学家彭文生认为，目前住房作为投资品，房价租金比过高，房地产投资依赖于其房价上升，中国9大中心城市的房价租金比远超美国，也超过香港。他认为，暂时来看，政府针对房地产泡沫的抑制正处于政策效果观察期，如果房价仍无法控制，不排除进一步出台政策的可能性。     

谁在拨弄房地产调控之弦

近段时间，中央对楼市调控已经不下十次喊话：“坚持调控不动摇”。但一些地方政府却在不断地试探“政策微调”的底线，有些在暗自放松房地产调控政策，有些在高调刺激住房消费，有些在通过抬高地价来制造房价上涨的预期……而同时，房地产市场也出现了回暖、上涨的态势。     

同期声

中国正与发达国家合建“生态城”;今年房地产市场走势应是“冰火两重天”;房市低迷并不等于房价要降下来了;房价过高因炒作过火 政府住房保障不够;中国房地产开发商面临流动性考验     

“旧八条”“乱世”重典

关键词：“旧国八条” 起因：近两年。国内商品房价格上涨过快。房地产投资规模过大，上海、杭州、温州等地的房地产市场甚至出现了较大的泡沫。“乱世”需用重典，国务院伸出调控之手，目的似乎只有一个——抑制房价。 时间：2005年3月26 聚焦：国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见，内容包括稳定房价、调整改善住房供应结构、严控拆迁等被动性住房需求、引导居民合理进行住房消费、监测房地产市场运行、贯彻调控住房供求的政策措施、督促检查稳定房价工作等。 影响力：“旧国八条”犹如一场“惊梦”，让地产界的投机分子意识到：“后果很严重，国家很生气。”     

基于WebGIS的基准房价信息发布系统设计

基准房价是指以宗地为单位、同种用地类型的房地产单位面积的市场特征价格，构建基准房价的目的在于全面、及时、定量、准确地披露房地产价格体系。基准房价的研究可以为政府制定政策性住房售价、租金标准、征地拆迁补偿标准、房地产税费征收等提供参考依据，同时也可以为普通民众的房地产消费提供价格指导。鉴于基准房价研究的重要意义，在总结国内外基准房价概念、内涵、特点及其信息发布相关理论和技术现状的基础上，设计实现了一个基于WebGIS技术基准房价信息发布系统，经过试运行，用户可以通过该系统快速准确地查询研究区域内的基准房价及其相对应的空间信息。     

声音

稳定房价和提供住房保障是政府的重要职责 住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责，要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产健康发展的长效机制，抑制投资、投彻性需求，