推进形成主体功能区的土地政策

迄今为止，中国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面，造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系：另一方面，形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。     

主体功能区差别化土地政策建设的思考与建议

主体功能区差别化土地政策是基于对我国经济增长方式、过去土地政策的反思，为破解发展经济与保护土地资源的矛盾而提出来的。不同类型主体功能区差别化土地政策主要体现在土地政策目标、优先用地标准、耕地占补平衡标准、新增建设用地来源与供给、土地征用补偿标准不同等方面。为推动主体功能区差别化土地政策建设，需要完善我国现有土地法律框架、清理现有土地政策、改革土地政策决策管理机构。     

中国土地政策框架的演进：成就与挑战

内容摘要：本报告概述了中国目前土地政策所面对的主要挑战，讨论了五个相互联系的议题：农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及国家垄断城市土地的一级市场；强制征地和补偿措施的不公平性；农民的土地权利很弱；地方政府对土地转让收益及土地相关融资的过度依赖；‘降低农地流失率的困难；土地法律框架的不完整性。     

主体功能区土地政策研究

“十一五”规划提出了推进形成主体功能区的基本思路,十七大报告明确提出,“主体功能区布局基本形成”是全面建成小康社会的基本标志之一。推进形成主体功能区需要用土地政策规范空间开发秩序和开发行为。文章以相关政策文献为依据,阐述了主体功能区土地政策的内涵和功能,重点从宏观和微观两个层面,研究了主体功能区土地政策选择,以期为国家、省区市主体功能区规划提供参考。     

农地流转参与主体与社会福利的关联度

我国经济的持续、快速发展和城镇化进程的加快推进,在很大程度上依靠农村集体土地转用为城市国有建设用地提供的资源支撑。然而,我国存在的农村与城市二元土地制度、国家垄断城市土地一级市场、农村集体土地产权制度的模糊等土地制度和政策缺陷,成为制约城市社会经济发展和城镇化、工业化进程的关键。在充分考虑集体建设用地入市流转的各参与主体利益及社会福利变化的基础上,应引入农村建设用地发展权的市场交易模式,建立和规范城乡统一建设用地市场,提高土地要素的流动和利用效率。     

新“土地革命”——集体建设用地流转

集体建设用地流转是土地市场健康发育的必然结果，如今在全国，农村集体建设用地的流转已是公开的秘密。但是，这种流转在国家法律上一直受到限制。改革农村集体建设用地使用制度和农地征收制度，实现农村集体建没用地市场和城镇国有土地市场的接轨，成为当前和今后一段时期土地制度变革的当务之急。     

尊重农民对土地制度的创新

中国土地制度是一个二元分割的权力体系，实行的是国家垄断和政府管制的办法，农地转为建设用地要通过国家的批准。一切问题都是由此而发。要解决这个问题，并不需要改变两种土地公有制的制度，只要实现同地同权同价，放开农村建设用地市场，让它能够流通，就能解决中国土地问题。     

土地储备和一级土地开发项目审批

问：请问要进行土地一级开发需要去哪些部门办理什么手续？如何办理？ 答：土地储备和一级开发,（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。土地一级开发是实施土地储备的环节,由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地,乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。土地一级开发完成后的土地纳入土地储备库。     

土地储备与土地一级开发比较分析研究

土地储备制度作为我国城市土地管理的制度创新,是政府实现土地一级垄断、集约土地利用、保障土地供应、调控土地市场的重要途径。但我国学者有时将土地储备与土地一级开发概念相混淆,存在着片面性理解,其实两者既存在一定的相互联系,也存在着本质区别。本文从土地储备、土地一级开发的概念研究入手,分析总结了两者内在涵义,从实施主体、实施目的、实施内容等方面比较分析了两者的相互联系和区别。     

土地一级开发若干问题探讨

土地一级开发是一个涉及行政、社会和经济的复杂体系。本文通过对土地一级开发内涵的界定，结合实践揭示了当前土地一级开发在地价平抑、熟地拍卖、开发政策及其对政府、开发公司和原用地企业或居民这三个利益集团的影响等方面存在的问题，提出若干完善和改进的对策。     

中国土地政策改革：一个整体性行动框架

中国土地政策改革需要采取整合性方法，应该在统一与平等对待城市和农村土地这一总体目标的指导下，采取稳健的步骤来整合城市和农村的土地市场、土地权利及城乡规划与管理，减少政府对城市土地一级市场的垄断。本报告提出了中国土地政策改革的一个整体性行动框架。     

土地市场管理存在的问题及其对策研究

<正>1987年深圳敲响了拍卖土地使用权的第一槌,此后被誉为“以土地换黄金”的“二次土地革命”席卷全国。据国家土地管理局统计,截至1993年上半年,全国已出让使用权的土地7000多幅,总面积37000多公顷,共收取出让金826亿多元人民币。 土地市场的开放和形成,一方面对优化土地资源配置,活跃房地产经营,聚拢吸纳资金,增加财政收入,带动区域经济增长起到积极作用;另一方面也带来诸多问题,主要表现在: 1、一级市场上,土地供给量失控。我国土地市场共分三级:所谓土地一级市场,是国家把土地使用权批租给土地使用单位形成的市场;二级市场是土地开发公司把经过开发的土地使用权有偿让渡给各个用地单位形成的市场;三级市场是一般拥有土地的企业和单位（不含土地经营汗发公司）,横向让渡土地使用权给其他需要土地的单位形成的市场。根据国家土地管理局编制的年度用地计划,1992年全国建设川地指标为400     

土地制度改革：打破一级市场垄断

政府垄断一级市场的政策理念只是一种理论模式，很难真正公平地彻底实施．并且土地公共产权的国家激励机制很容易异化为地方政府的权力寻租机制。因此，有专家建议必须取消地方政府对建设用地市场准人的垄断，取消对建设用地生产过程的垄断，取消对土地市场运营所有竞争环节的垄断或事实上的垄断。     

论我国城市土地一级开发运作模式

我国城市土地一级开发与国有土地使用权公开出让制度相配套,促进了我国土地一级市场的发展,但其运作模式存在较大差异。政府作为国有土地所有者的代表,实施土地一级开发具有主导性,以政府为主导的市场化运作是土地一级开发模式的发展方向。本文认为应加快土地一级开发的立法进程,减少土地一级开发过程中的信用风险和法律风险。     

建立完善土地储备制度 合理开发节约我区土地资源

一、建立城市土地储备经营制度的必要性和重要性。所谓城市土地储备经营制度，就是城市政府根据城市建设和社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，运用法律的、行政的和经济的手段，采取征用、收回、收购和转换等方式，将城市建设用地集中在政府手中，由政府进行统一开发、统一储备、统一经营、统一供应的机制。     

土地管理中的博弈分析与对策研究

我国虽然实行了最严格的土地管理制度,但基于计划管理的固有缺陷,地方政府在与中央政府的土地博弈中,为了本地经济发展往往倾向违反现行土地管理制度,违规圈地占地,使得我国耕地保有量不断下降,土地集约利用无法实现。为了破解土地管理难题,需要从地方政府土地利用的成本与收益两方面探讨改变其违规用地的激励机制。一方面,应赋予农民更大的土地权利,加大地方政府违规用地的成本,使农地所有者成为制约地方政府的一方主体;另一方面,应引进可转移土地发展权制度,通过市场机制对土地资源的配置,加大地方政府保有和增加耕地的收益。     

主体功能区建设政策均衡研究

构建以主体功能区为基础的区域开发格局,是贯彻落实科学发展观,促进区域协调发展的重要途径。科学配置政府掌握的经济资源,形成不同建设政策合理分工,相互促进的格局,是又好又快地推进主体功能区建设的关键。主体功能区建设政策供给和建设政策需求是一对相互独立又紧密关联的范畴,主体功能区建设过程,就是在政府政策供给主导下追求政策均衡的过程。本文在追踪主体功能区建设实践和理论研究动态的基础上,阐述了主体功能区建设政策均衡研究的基本思路,初步构建了建设主体功能区政策的均衡分析框架,并提出了促进主体功能区建设的对策建议。     

土地整备引入市场主体参与的几点思考——以广东省深圳市为例

土地整备是土地资源二次开发的重要手段,是政府通过收购、储备和出让等环节对土地市场进行宏观调控、政策干预的一种重要形式。在土地资源紧缺的环境约束下,深圳市通过建立土地整备制度,来达到缓解城市建设用地紧张,空间扩展能力受限的目的,初步形成以市场和政府双重驱动为核心的存量土地运作机制。引入市场主体参与土地整备工作有利于挖掘存量土地潜力,优化城市空间结构,提高土地利用效率。本文以深圳市土地整备制度为例,深入剖析现行土地整备工作面临的实施困境,结合整备工作实施的现实情况,对引入市场主体参与土地整备的主要模式进行探析,并从制度设计、法律保障和经济条件三个方面阐述引入市场主体参与土地整备的可行性,以期为进一步推进深圳市的土地整备工作提供政策建议。     

新土改:“蛟龙模式”

在不增加工业用地的前提下,成都蛟龙工业港将在5年时间通过八大工程的建设,在仅4平方公里的土地上实现年产值1000个亿、国地两税突破20亿、解决20万人以上就业,铸就成都"世界现代田园城市"高端产业支撑点,实现产城一体化。如果不实施工业向集中发展区集中,这很难想象——为集体土地上的工业园区提供地方性的合法承认根据中国现行土地制度,凡涉及农地转为城市建设用地的,须由政府先把集体土地征为国有,完成一级开发后,再按用地类型以招标、拍卖、挂牌方式,一次     

中国农地制度的产权特征

中国特有的农地制度是一种“共有私用”的公共产权制度。目前中国农地制度的产权结构是被分割的。农地产权的每个方面（使用权、收益权和处分权）都存在农民以外的其它利益主体。这种特性体现在农地制度的方方面面，比如，土地再分配制度的形成实质上是上述产权框架下的一种有限理性的选择。另外，土地市场的发育不充分、对农地制度绩效的合理评价问题、农户的投入行为等等，都与上述制度框架有直接的关联。