北京市保障性住房运行机制优化--基于房地产市场现状分析的视角

文章以北京市为例,从分析其房地产市场现状入手,探讨保障性住房理想的运行机制。分析发现,北京市房价泡沫化严重。文章还从房价走势机理分析了保障性住房对房价调控的意义。认为,现阶段房价调控最佳手段是规划建设大量保障性住房。北京市保障性住房运行机制有待进一步优化,包括北京市保障性住房宜以廉租房、公共租赁房等租赁型为主。在房源调控方面,既要根据市场需求,又要保持政策的独立性;在融资模式上宜加大土地出让金出资比例;加强保障性住房租购家庭的动态监测与管理,严禁转租转售;加强保障性住房规划的统筹性,建立长效机制以及完善保障性住房基础设施和公共服务设施等。     

当前我国房地产价格的合理性研究

近年来,我国房地产价格大幅快速上涨,引起了公众和政府的高度关注。本文使用两个不同的指标分析了当前我国房地产市场的价格状况。从房价收入比来看,我国大部分居民的收入难以承受过高的房价,我国的房价存在很大的泡沫;从租金房价比来看,租金较低,房价严重偏高,目前房地产投资存在较高的风险,对房地产业以及整个国民经济和社会的稳定有着严重的影响。研究表明我国绝大多数城市的房屋定价不合理,严重偏高,房地产市场存在较大的泡沫和较高的风险。因此,政府还要继续对房地产业实行调控,加快实施保障性住房和廉租房建设,使房价逐步回归到合理水平,促进房地产业的持续、稳定、健康发展。     

基于灰色关联度的安徽省房价影响因素的分析

以安徽省2001-2010年房地产相关资料为依据,适当选取房价影响因素指标,引入灰色关联分析方法,构建房价影响因素的灰色关联度模型,定量地计算出各指标与房价的灰色关联度。结果表明:人口总数、居民消费价格指数、税收三大因素对房价影响最大,而住宅施工面积、住宅销售额、住宅投资完成额影响较小。     

Racial steering by real estate agents: Mechanisms and motives

Data from fair housing audits conducted in Cincinnati (1983–85) and Memphis (1985–87) are analyzed to discern whether and how racial steering occurs. The six real estate firms analyzed here engaged in some sort of steering during at least one-half of the audited transactions, on average. This steering did not limit the number of alternative areas shown to black auditors, nor their geographic concentration. Rarely were black auditors not shown dwellings in predominantly white areas, especially if they requested such. But of all the homes they saw, black auditors were shown significantly smaller fractions in predominantly white areas, and significantly larger fractions in mixed and predominantly black areas. These racial patterns persisted regardless of the geographic definition of area chosen: census block, census tract, school district, or community. In addition, blocks adjacent to the homes shown black auditors had higher percentages of black residents, on average, than those shown to white auditors. White auditors rarely were shown houses in racially mixed areas unless they requested them. Even then, after the requested home was shown the bulk of subsequent showings were located in predominantly white areas. This pattern of showings was buttressed by numerous favorable comments by agents about such predominantly white areas and school districts . . . comments that were rarely given to black auditors. The evidence was fully consistent with only one hypothesis about why real estate agents steer. They steer so as to perpetuate two segregated housing markets buffered by a zone of racially transitional neighborhoods, thereby maximizing housing turnover and agents’ commissions.     

Examining the impact of home purchase restrictions on China's housing market

This paper studies the impact of home purchase restrictions on China's housing market. We estimate a structural model of household preference for housing, real estate developers' pricing decisions, and equilibrium market outcome in five large cities. By comparing the estimation results from pre- and post-policy intervention, we find that, after home purchase restrictions are implemented, overall housing demand in most cities becomes weaker and less price elastic; meanwhile, real estate developers face higher holding costs and thus are willing to lower prices and sell more quickly. Counterfactual analyses show that in some cities alternative policy designs that cause less structural change of demand could achieve larger consumer welfare and social welfare than the implemented policy.     

房地产上市公司股价影响因素实证分析

近年来,在持续的房地产调控政策影响下,我国商品房市场开始出现成交量大幅下滑,房价逐步松动下滑的现象。但在此期间,房地产上市公司股票价格不仅强于大盘走势,而且其波动幅度也高于房地产销售价格指数。为此,本文选择房地产上市公司股票价格指数为因变量,选择上证综指、发电量增长率、CPI、人民币贷款利率、房地产价格指数五个因素指标为自变量进行多元回归统计建模,模型检验结果表明,房地产上市公司股价波动除具有一般金融资产价格波动的系统性、集聚性等特点外,还具有与人民币贷款利率和房屋销售价格指数负相关的特点。受宏观调控政策的持续影响,中国当前房地产市场出现一定程度的扭曲,实体经济增长对房地产上市公司股价的影响不显著。     

粤港澳大湾区建设规划推高了珠三角地区房价吗?——基于双重差分方法的经验研究

本文基于双重差分模型,采用2012—2018年中国37个地级市城市(9个珠三角城市加28个其他省大中城市)的面板数据,实证检验了粤港澳大湾区建设规划对珠三角地区房价的影响及其异质性效果,然后运用莫兰指数探究珠三角地区内房价变动是否存在空间效应。结果发现:粤港澳大湾区建设规划对珠三角地区房价存在显著正效应,且对不同人口规模和房价水平城市的房价影响效应存在不平衡性;珠三角地区房地产市场尚不存在明显的空间效应,粤港澳大湾区建设规划的出台在短期内可能会进一步拉开区域内各城市房价水平差距。基于此,珠三角地区在把握粤港澳大湾区建设历史发展机遇的同时,不能忽视房价波动风险,应坚决执行房地产市场调控政策,确保区域协调与高质量发展。     

网络新闻、需求者关注与房价——基于时变参数向量自回归模型的研究

文章采用基于Linear-SVM的机器学习方法对百度新闻栏目57988篇的房地产市场新闻进行文本分析，构建出网络媒体净看多情绪变量和网络媒体关注度变量。并采用时变参数向量自回归模型（TVP-VAR）对媒体变量、住宅销售面积和房价之间的互动关系展开分析，得出如下结论：网媒房地产新闻的多空情绪变化基本能反映调控政策的阶段性特征。媒体报道对房地产市场冲击的响应相对稳定，时变效果不明显。媒体关注度对房地产市场的传导作用受到其构成成分和所处市场阶段的影响，其对房价的反向作用在紧缩调控放开后逐渐减小，并逐渐转为正向的提升作用，对住宅销售面积的反向作用在2015年后的市场高涨时期逐渐缩小，持续时间也在缩短。媒体情绪对房地产市场的传导作用受到调控政策和市场运行状况的叠加影响，其对房价的提升作用在2015年至2017年的房地产市场上行周期中有所扩大，对销售面积的提升作用则较为平稳。据此，文章提出应根据市场所处的阶段关注网媒发布信息的频度和情绪，加强舆情监测等建议。     

房地产市场价格的内生变动特征分析：以住房市场为例

本文从住房资产的消费和投资的二重性出发，分析了住房资产市场内在特征，进而揭示了住房市场价格的内生波动特征。本文的结论是：尽管根据一般衡理论，实现住房市场（或更一般地讲整个房地产市场）竞争性的市场均衡价格意味着效率最大，但是，由住房资产及其市场的内生特征破坏了住房价格趋向均衡的过程，因此住房市场价格的内生波动必然偏离均衡状态。这个结论也很容易推演至整个房地产市场。这一结论的政策含义是：在监测住房市场价格波动时，必须在充分考虑住房市场内在特征的基础上，以一般均衡理论为参照系，寻找能够逐渐接近住房市场一般价格均衡的条件和途径，而不是试图实现住房市场的价格均衡。     

北京的住房政策变迁及经验教训

30年来,北京的住房配置由实物分配一统天下转变为以市场交易为主的普通商品房、限价商品房、经济适用房、廉租房并存的商品房和保障性住房并存的格局。文章认为,市场化是房地产业发展繁荣的根本原因,稳定房地产市场的发展依然是解决住房问题的根本出路。然而,住房问题的解决不能纯粹依赖市场,中低收入人群的住房要靠保障性住房来解决,因此,保障性住房政策需要完善。     

我国房地产资产升值和资产通胀的外部性——汇率、利率偏低是资产通胀的根源

由于人民币汇率问题,我国的货物和资产都显得相对廉价。外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品,还通过直接投资等方式大量“进口”中国的土地和房地产商品,这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。所以,研究我国的房地产问题,必须从对外贸易角度来分析。实际上我国这几年来所有的经济问题都可以归纳到货币政策和汇率问题。房价上涨的部分原因在于外部输入的货币量过多,人民币汇率和利率偏低,大量资金涌入房地产市场保值升值,使这一稀缺资源充满了投机性。     

从民生视角探求破解我国房地产问题的对策

我国房地产市场供求关系之外的非市场因素导致房价畸高,广大中低收入群体住房困难。政府要从民生的高度加强对市场的宏观调控,使得有条件的居民能够通过住房市场解决住房问题。同时,要规范政府行为,加大保障性住房建设力度,通过非市场化手段解决困难居民的住房问题,让全体人民尤其是中低收入群体共享改革成果。     

深圳市房地产业存在的问题及改革建议

住房是百姓生活的一件大事,应该得到各级政府重视。政府对房地产价格负有调控之责,如果房价大起大落,最终受伤害的则是国家和百姓。深圳作为一个土地稀缺的城市,房地产业经过26年的发展,已暴露出诸多问题。目前随着外来人口不断增加和“港深一体化”的进程,住房压力日益增大,如何解决好当前居民的住房问题已成政府工作的重点。本文在分析目前房地产市场存在问题的基础上提出,控制房价收入比的进一步扩大、减少空置商品房、加强土地合理利用等建议,希望能为政府决策和开发商选择投资方向提供参考。     

我国银行个人房地产信贷业务风险分析

我国自从1998年国家对福利分房叫停之后,房地产市场就出现了持续已达二十年的繁荣发展期,银行对于房地产市场的繁荣发展起到了至关重要的作用。本文将就银行所面临的个人房地产信贷业务风险,进行分析讨论。     

房地产价格波动对居民消费的影响研究——基于30个省市自治区的面板数据

理论上,房价的上涨会通过财富效应增加居民消费,但由于我国房地产市场发展尚不成熟,房价与消费之间的关系具有不确定性。本文根据总体房地产调控政策的取向考察房价波动对消费的影响,实证结果表明房价上涨对消费的拉动作用有限,甚至产生抑制效应。结合房价波动影响消费的传导机制,本文提出要增加中低档商品房和保障性住房的供给、发展住房增值贷款以及保持房地产调控政策的连贯性等政策建议。     

对我国房地产市场的思考

经济快速发展,房地产市场如火如荼,居民可支配收入大幅提升,可还是有很多居民买不起商品房.这是目前我国的一个现实问题。本文将运用价值规律和供求规律来讨论目前我国房地产市场的高房价问题,并揭示房地产作为一个特殊的行业在市场化过程中存在的一些问题。     

对我国房地产市场的思考

经济快速发展,房地产市场如火如荼,居民可支配收入大幅提升,可还是有很多居民买不起商品房.这是目前我国的一个现实问题。本文将运用价值规律和供求规律来讨论目前我国房地产市场的高房价问题,并揭示房地产作为一个特殊的行业在市场化过程中存在的一些问题。     

基于指标法评价深圳房地产市场泡沫状况

本文从房地产价格、需求以及供给方面构建了房地产泡沫评价的指标体系,利用指标体系对深圳地区房地产泡沫状况进行实证分析,得出如下结论:深圳地区2003~2006年是一个泡沫积累的过程,2007年则是泡沫加剧积累的时期,2008年价格波动可以判断深圳住宅价格失去了合理性,总体上存在着严重的泡沫成分,当前政府的重点是加强各项制度方面的建设。     

Residential rents and price rigidity: Micro structure and macro consequences

Why was the Japanese consumer price index for rents so stable even during the period of the housing bubble in the 1980s? To address this question, we use a unique micro price dataset which we have compiled from individual listings (or transactions) in a widely circulated real estate advertisement magazine. This dataset contains more than 700,000 listings of housing rents over the last 20 years. We start from the analysis of microeconomic rigidity and then investigate its implications for aggregate price dynamics, closely following the empirical strategy proposed by Caballero (Caballero and Engel, 2007). We find that 90% of the units in our dataset had no change in rents per year, indicating that rent stickiness is three times as high as in the United States. We also find that the probability of rent adjustment depends little on the deviation of the actual rent from its target level, suggesting that rent adjustments are not state-dependent but time-dependent. These two results indicate that both the intensive and extensive margins of rent adjustments are small, resulting in a slow response of the CPI for rent to aggregate shocks. We show that the CPI inflation rate would have been higher by 1% point during the bubble period, and lower by more than 1% point during the period following the burst of the bubble, if Japanese housing rents were as flexible as those in the United States.     

我国房产税试点的绩效评价与政策优化研究

上海、重庆两市试点开征房产税以来,长期内房产税能否起稳定房价作用已成为颇具争议的话题。本文将迪帕斯奎尔-惠顿四象限模型嵌入到动态蛛网模型,评估了房产税试点对房地产市场的影响。仿真结果表明,房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用,但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势,原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。本文研究的政策含义是,开放条件下城市化进程给房地产调控增加了诸多的不确定因素,政府应当因地制宜地运用高强度的税收政策调控房地产市场。