“小产权房”存在不合理性的法学分析——以宅基地使用权身份属性为视角

小产权房已成为我国目前政府和社会极为关注的热点和难点问题,对小产权房存在是否具有合理性的争论也从来没有停止。"小产权房"引起争议的主要原因在于我国特殊的农村集体所有的土地制度,土地权利的特殊性决定了地上房屋的特殊性。本文将从宅基地使用权的身份属性这一点入手,结合我国现行法律,从法学理论上分析附着于土地上的"小产权房"存在的不合理性。     

小产权房的分类、存在问题及对策建议

小产权房主要是指在未经国有化征收的农村集体经济组织的土地上自行建设并用于销售的房屋。小产权房明显违背我国的土地经营管理制度。本文主要从小产权房的概念分类和解决方案对小产权房作相关的探讨。     

“小产权房”的法律规制浅析

"小产权房"占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,没有国家的土地使用证和预售许可证。"小产权房"的出现一方面是由于城市房地产价格过高,另一方面是由我国现行的城乡二元土地制度造成的。国家和政府应当针对"小产权房"出现的原因有针对性的解决"小产权房"问题,而不能简单取缔了之。     

改革“小产权房”的制度经济学分析

近些年争论的"小产权房"问题,从历史的角度看是源于我国的二元土地制度,从一开始就埋下了利益纷争的隐患。近些年来,市场的力量开始从商品市场扩展到要素市场,国内商品房房价的持续升高,导致相对廉价"小产权房"的需求增加。作者认为,对"小产权房"不存在禁不禁的问题,相反,随着市场经济的发展,原有的农村土地制度已不合时宜,必须作出改革。作者运用新制度经济学的方法,通过对产权构成要素的分析,从产权和交易费用的角度出发,对现行的土地制度进行探讨,分析目前"小产权房"的制度根源,提出了对农村"小产权房"的解决办法,认为应统一现在国有土地和集体土地的属性或改革制度使两者地位平等,对农村集体土地的改革可以参考城市国有土地管理制度。归还农民对集体建设用地的使用权。改革现行的土地征用流转制度。减少交易费用,使经济、社会发展得以持续。     

基于经济学视角的小产权房问题研究和对策分析

在我国城乡二元制土地制度的影响下,小产权房成为我国特有的现象。本文以从经济学角度出发,主要对小产权房的概念、产生原因、利弊和解决对策进行深入的研究,以期找到解决这个问题的方案。本文对小产权房问题的研究,对进一步研究和解决小产权房问题具有积极的意义。     

小产权房的成因及其解决对策

和一般意义上的商品房相比,＂小产权房＂没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,＂小产权房＂价格低廉。＂廉价＂也是大量城镇居民顶着产权风险购买＂小产权房＂的重要原因,但这只是成因之一,产生小产权房的原因是多元的。乡产权房的法律属性如何,其究竟是否合法、能否购买或转让？小产权房在我国现有的法律制度框架下很难＂合法化＂,本文将针对当前愈演愈烈的小产权房问题分析其成因并提出解决思路。     

破解小产权房问题的对策

小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋,出售给非集体组织成员,因其没有国家房管部门颁发的合法产权证,只有乡镇或村委会所发产权证明,故称为小产权房。其最大优势就在于价格远低于商品房。小产权房的存在,在一定程度上解决了当前部分人群的住房问题,但从长远看,其隐含的产权纠纷和土地违法利用等问题需引起高度关注。破解小产权房问题,应从以下三个方面着手进行：     

关于城市郊区小产权房的解决途径研究

小产权房是我国城市化过程中的一个特有现象.小产权房产生的原因包括:小产权房与大产权价格差别;城郊农民对集体土地不同利用方式体现的价值不同:市场需求群体越来越大以及法律监管机制缺失.小产权房面临两个亟待解决问题:购房人面临着一系列的法律风险与对国家的土地管理制度带来的危害.城市郊区小产权房问题的解决途径可以从原则到制度再到具体方法——-有限合法化解决.     

论我国小产权房问题的立法沿革及其冲突

2006年以来,我国原建设部、国务院、国土部等先后多次下发通知叫停小产权房,但实际上并未见有明显的实效.原因在于,社会各界对于小产权房的态度迥异,无法形成统一的思想认识.反对者认为小产权房违反现行立法,扰乱房地产市场,无序利用土地,逃避缴纳税费,威胁粮食安全,应予取缔和禁止.而支持者则认为,小产权房首先即不存在违法问题,并且它还打破政府的土地垄断,解决住房问题,增加农民收入,推动城市化发展,甚至是新时期经济建设的功臣,值得大力提倡.目前,小产权房问题愈演愈烈,已经到了不得不正视处理的程度.     

浅析小产权房的法律问题

近年来与小产权房有关的法律问题在社会上引起了激烈而广泛的讨论。小产权房问题不但涉及国家的土地与住房政策，更是关乎国家耕地保护及居民居住利益保障．以及广大人民切身利益，因此如何处理好小产权房是关涉民生的重要问题。本文从保障民生的角度，以我国现行法律、法规及相关政策为基础，对小产权房的违法性、成因及其危害性进行阐述．并提出处理小产权房的相关对策。     

开发权视角下的小产权房及其处理——以深圳经验为例

否定农民土地的开发权,使农民丧失了分享城市化进程中土地增值的机会,农民成为排斥性城市化过程中的"他者"。在比较法的视野中,这一开发权的缺乏更彰显对农民利益保护的不利。而且,基于否定农民土地开发权的交易禁止,也排斥了外地移民的融入。在未取得开发权的背景下,深圳原农民及其集体建造了大量的违章建筑即小产权房,通过对小产权房的交易,这些原农民及其集体获得了大量收益,也促进了外地移民的融入。小产权作为一种非正式产权,长期不为立法承认,带来了严重的不利后果。深圳通过将土地国有化,原集体土地上的财产权利转化为国有土地使用权,并通过罚款的方式追授土地开发权,实现了集体土地和国有土地权利的并轨,为小产权房的解决和城乡土地并轨提供了一个有益的借鉴,实现了城镇化模式从排斥到包容的转变。     

小产权房出路何在

小产权房问题的实质是宅基地使用权能否自由流转、集体土地使用权能否进入一级市场流转,归根结底是城乡土地所有权的二元结构问题5月25日,"深圳市土地管理制度改革综合试点"正式启动,而获批方案中涉及小产权房的条目颇为引人瞩目。如原农村土地"依现状、依改造"进行确权;在"房地合一"体系内,探索房地权利分离条件下的管理制度,探索土地权益     

小产权房“正名”的法律正当性分析

小产权房日益火爆,为小产权房正名的呼声也不绝于耳。为小产权房正名的原因多种多样,本文仅从法律角度寻找这种正名的正当性。这包括二元土地法律结构对农民利益的忽视、市场经济制度的利益驱动、法律规制的不完善等。通过分析,可以得出结论,对小产权房仅仅采取禁止的政策是阻止不住它日益受到热捧的趋势的,更为理性的做法是,完善相关规制,科学指导小产权房进入市场流通。     

小产权房市场火热背后的冷思考

近年来,随着我国新农村建设快速发展和城市商品房价格的持续上涨,小产权房建设突飞猛进。非官方统计数据显示,中国小产权房建筑面积达60多亿平方米,相当于中国房地产业近10年来的开发总量。相对于小产权房市场的蓬勃发展,税收收入却没有因市场火热而红火,反而处于征管的盲区。据作者调查,当前小产权房税收管理主要呈现四大问题:一、违规操作,开发市场混乱根据《土地管理法》的规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或     

小产权房路在何方

2007年6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，即“小产权房”，因为合法权益难以得到保护。尽管小产权房的存在，有助于解决低收入者的购房需求，在实现农民土地的经济效率上，也有其合理性，但由于与现行法律的冲突，持续热销的小产权房，在解决了大量城市低收入人群的安居问题时，并未能淡化关于它的“七宗罪”：     

小产权房买卖合同的教义学分析

实践中围绕小产权房买卖合同产生的争议颇多,法院态度也不一致。针对农户向城镇居民出卖在宅基地上合法建设的房屋这一特定类型的小产权房买卖合同,通过对案例的类型化处理,提出两种司法处理方案——"合同有效-损害赔偿"与"合同无效+损害赔偿"。经分析比较,二者在法教义学上均有存在空间,但"合同无效+损害赔偿"的方案更具优势,既能有效遏制小产权房的买卖,也能便利司法、清晰规则。     

小产权房调查报告已上报国务院，责任问题引起争议

国土资源部执法局副局长郭宝平近日透露,目前,国土资源部关于“小产权房”的报告已上交给国务院,并提出了初步的政策。现在社会上对小产权房的处理很关注,前一段时间国土资源部在全国范围内组织了清理与调查,小产权房主要集中在城市,对土地需求比较紧张的地区,如北京、天津、郑州、济南等地。对小产权房的处理有三个原则是必须强调的,新发生的一定要严肃查处;历史形成的,要由地方政府妥善处理;第三个原则就是,决不能让开发商在小产权房中占便宜。     

暴利远超商品房 清理小产权房陷僵局

自国土资源部明示"小产权房不合法"和建设部发出"风险提示"后,不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法,但实践中遇到重重阻力,小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。不受法律保护的小产权房,为何遭遇清理、处置难?     

“小产权房”的法律规制

“小产权房”目前已成为社会的热点问题,其折射的社会矛盾和利益冲突是制度性的和深层次的。我国正在建立和完善社会主义市场经济,房地产市场是其中的一个重要组成部分。目前国家正在逐步建立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村集体建设用地出让、转让制度。“小产权房”作为一种新生事物,有它合理存在的原因,而且我国对于“小产权房”的法律制度还很不完善,不能简单地说“小产权房”都是违法的。     

反向抵押贷款的物权问题解析

由于我国社会老龄化速度不断加快,加之社会保障体系的不尽完善,使社会保障的覆盖面和保障程度都较低,并且推行的计划生育政策造成的家庭"421"不平衡结构,使社保体系转型成本转嫁到社会中坚层面。借鉴西方的住房反向抵押贷款政策可有效弥补我国养老保险体系的不足,并在我国某些地区得到试行,但由于我国城镇土地国家所有,农村土地集体所有的土地制度,以及政府为缓解住房供求矛盾而推行的经济适用房、小产权房等政策,为这种养老保险方式的施行制造了障碍,本文主要说明反向抵押贷款在我国实施过程中存在的物权问题,并借鉴香港"反按揭"的处理经验对反抵押方式在我国推行提出建议。