开发权视角下的小产权房及其处理——以深圳经验为例

否定农民土地的开发权,使农民丧失了分享城市化进程中土地增值的机会,农民成为排斥性城市化过程中的"他者"。在比较法的视野中,这一开发权的缺乏更彰显对农民利益保护的不利。而且,基于否定农民土地开发权的交易禁止,也排斥了外地移民的融入。在未取得开发权的背景下,深圳原农民及其集体建造了大量的违章建筑即小产权房,通过对小产权房的交易,这些原农民及其集体获得了大量收益,也促进了外地移民的融入。小产权作为一种非正式产权,长期不为立法承认,带来了严重的不利后果。深圳通过将土地国有化,原集体土地上的财产权利转化为国有土地使用权,并通过罚款的方式追授土地开发权,实现了集体土地和国有土地权利的并轨,为小产权房的解决和城乡土地并轨提供了一个有益的借鉴,实现了城镇化模式从排斥到包容的转变。     

成本负担与中国权利登记制的建构

研究目的:通过对权利登记制成本负担及其影响因素的分析,为中国的登记立法提供建议。研究方法:经济分析法和实证比较法。研究结果:相比于契据登记制,权利登记制不但增加了间接成本,且直接成本的负担也具有集中、强制、公共开支和垄断收费等特点,而影响因素则包括规范层面和事实层面等。研究结论:制度建构应尽可能采取降低成本的措施,包括登记权行使的规范化和科学化、降低管制、不采纳总登记、保持制度开放性等。     

物权编体系重构应变土地所有权为非限定土地使用权

《物权法》以土地所有权为基础,忽视了公有制下土地所有权的特殊性,导致了精神背离和体系紊乱。土地所有权更多是公权力,构成土地基础性财产权的是土地使用权。在土地使用权的制度实践中,存在一种非限定的土地使用权类型,其用途非限定、时间永久且可自由转让,物权编应以之作为土地所有权在物权法中的对应权利,而将土地所有权逐出物权编,从而建立起以非限定土地使用权为自物权,以限定土地使用权为用益物权的物权体系。     

管理失效与民事权利建设--论权利人的自我管理乃是行政管理发挥效用的基础

通过对土地管理、事故管理等管理绩效的反思,分析了管理失效的根本原因在于权利缺失,提出了民事权利的行使乃是权利人对资源进行自我监护、自我管理的观点.文章认为,民事权利体系的建设乃是行政管理发挥效用的基础,而为了充分发挥权利人自我管理的效用,权利制度建构必须以主体的明确化和具体化为逻辑起点;以权利救济为权利发展的基本路径;以公益法人制度为组织保障;以惩罚性赔偿为激励机制.     

论房地单独抵押的效力

案例当事人甲用自己建有房屋的土地使用权,以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权,甲乙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押,并且在土地管理部门办理了登记。现在,债务人丙到期无法清偿债务,抵押权人乙主张。尽管房屋所有权部分没有约定,也没有办理登记,但根据法律规定,土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押,抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。而抵押人甲则认为,抵押权的范围只是针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分,对房屋所有权,虽然可以一同拍卖,但是债权人无权优先受偿。解答抵押…