评估集体土地使用权时需注意的法律限制

近年来,乡镇企业的重组、合资、联营和改制相当普遍,在评估业务中也有相当一部分是对集体建设用地流转的土地使用权市场价格进行评估。根据评估实践,按集体建设用地流转方式一般划分为厂房连同土地转让;厂房连同土地租赁;土地使用权入股和以土地为条件联营以及以抵押贷款为目的的集体建设用地土地使用权评估。但目前,占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权,产权本身具有众多的法律限制。笔者认为对集体土地使用权的评估首先应该建立在合法的前提下进行,故对集体土地使用权有关的法律法规进行了整理,以便对读者有所借鉴和启发。     

农村集体经营性建设用地流转背景下的村尺度规划策略

农村集体经营性建设用地流转是当前农村土地制度改革的重要内容,也是提高农村建设用地利用效率、改善农民生活条件的重要举措。我国正在推进实施的农村集体经营性建设用地流转诱发了新的农村集体土地矛盾,对传统的农村经济产业和村民收入方式带来冲击。论文在分析我国农村集体经营性建设用地流转的驱动因素、典型模式和存在问题的基础上,提出农村集体经营性建设用地在不同流转模式下的村尺度规划策略,以期为科学指导农村集体经营性建设用地流转、促进城乡国土空间均衡与可持续发展提供参考。     

土改机遇全接触

从短期来看，如果土改制度出现突破。拥有土地资源的企业将迎来新一轮资产重估。我们建议从以下三条主线来挖掘投资标的：一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的企业；二是拥有大量城镇土地储备，未来土地可能转为商用的企业；三是受益存量城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业企业。     

北京亟待建立透明成熟的集体土地流转市场

随着我市郊区城市化、工业化进程的不断加快,对建设用地的需求逐年增加。农村集体所有土地的使用权转让由于受到政策法规的严格限制,因此,私下流转的数量越来越多,不仅影响了土地市场的统一管理,而且也不利于保护集体资产、农民利益和耕地资源。如何对农村集体建设用地流转进行规范管理,建立透明成熟的集体土地流     

农村集体建设用地流转制度演化与模式分析

探索改革当前我国农村集体建设用地流转制度以及加强对集体建设用地流转的规范管理具有很强的现实意义。论文着重梳理了我国农村集体建设用地流转制度的演化路径,总结提炼了部分省区开展农村集体建设用地流转的典型模式,以更好地把握我国农村集体建设用地流转的改革动向,最后针对农村建设用地流转制度建设提出对策建议。     

农村集体建设用地上市流转制度的理论探讨

近年以来,我国农村集体建设用地流转制度发生了很大的变化,其主要表现在城乡统一的建设用地市场得到不断完善以及农村建设用地被获准上市流转等。但是,当前我国农村集体建设用地上市流转的相关制度还存在着很多问题,有鉴于此,我们对农村建设用地上市流转的相关理论进行归结探讨是很有必要的,我们不仅应当了解到阻碍农村集体建设用地上市流转的原因,还应当了解到农村集体建设用地上市流转的重要意义以及可操作性,针对农村集体建设用地上市流转的核心障碍,为农村集体建设用地上市流转制度的完善奠定良好的理论基础。     

农村土地确权规则的选择——基于S市的经验研究

土地确权是土地制度改革的基础,S市在土地确权过程中试图平衡公平诉求与财产安全性之间的矛盾,准许村民在建设用地确权时选择均分方案还是维持现状,而承包地确权时则严格贯彻承包经营权长期不变。但农民实际选择的产权界定规则与政府政策在宅基地和承包地方面发生了反转。无偿的宅基地提供制度与有偿流转会导致集体土地不断被蚕食,过于强化承包经营权的物权色彩则导致农村集体无法通过承包地调整解决村庄人多地少、地权分配不均的问题。因而,应当强化农村土地的集体所有权,在保持土地承包关系总体稳定的前提下允许小幅调整,宅基地确权则应尊重历史。村规民约应得到足够重视。     

我国农村承包经营土地流转法律研究

农村集体土地流转包括土地承包经营权流转和集体建设用地使用权流转。本人在文章里主要讨论了农村承包经营土地流转问题,文章详细论述了我国关于农村承包经营土地的流转的法律规定是什么,为什么这么规定,最后提出怎么解决农村承包经营土地的流转中的问题。     

关于将集体建设用地纳入土地增值税征税范围的探讨

随着集体建设用地使用权流转行为的日益增多和使用权流转公开市场的逐步建立,亟需完善相关税收制度。本文分析了集体建设用地增值的原因和分类,认为,政府应遵循公平和效率原则回收部分土地自然增值,并有必要将集体建设用地使用权流转纳入土地增值税征税范围。提出,在现行土地增值税中增加新税目,并就如何设定纳税人、计税依据和税率提出了建议。     

我国农村土地流转过程中的税收问题研究

无论是农用土地流转,还是集体建设用地流转,对发展农业生产、繁荣农村经济都有重要意义。我国的农村土地流转市场尚处于起步阶段,税收制度是规范、推动市     

外省市农村集体建设用地流转制度改革对我市的启示

土地有偿使用制度改革和国有土地市场的建设,使土地进入市场成为现实。但是目前可以上市流转的只有城镇国有土地使用权,农村集体建设用地使用权是否能进入市场流转以及如何流转,在流转中如何保护农民利益等,一直还在实践中探索。有专家认为,从解放农村生产力的角度评价,集体建设用地流转的意义,直比土改和家庭联产承包责任制,可以称作我国农村的第三次革     

农村集体经营性建设用地流转及金融支持研究

当前我国农村集体经营性建设用地存量较大,但使用效率偏低,随着城镇化的快速推进,其增值潜力明显,改造入市资金筹集压力较重。农村集体经营性建设用地流转有广东东莞模式、江苏昆山模式、湖南长沙模式等,金融机构支持农村集体经营性建设用地流转也取得了一定经验。但由于用地确权有困难,流转无序,现行法律法规体系滞后于相关政策出台,导致相关金融供给仍显不足。为此,我国应该加快修订相关法规,健全市场体系,做好农村土地流转的基础工作,引导支持农村土地流转的金融创新。     

区域·城镇

农村集体建设用地流转是我国商品经济发展的必然趋势,是我国城乡土地统一大市场的一个重要组成部分。广东省开集体建设用地流转地方立法之先河,自2005年10月起,广东省农村集体建设用地使用权可正式上市流转。广州番禺区作为一个     

土地流转概念风生水起

近期土地流转主题风生水起,并成为继“上海自贸区”主题之后新的市场热点。究其缘由有二：一是11月份召开的中共中央十八届三中全会有可能涉及有关土地流转改革政策预期;二是28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点于9月启动。     

巴曙松:我国土地市场化有望产生新一轮改革红利

正国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前撰文称,尽管中国的土地市场距离真正的市场化仍然道路漫长,但它必将会产生一系列影响,在某种程度上能缓解当前中国土地制度的矛盾,并有望产生新一轮的改革红利。第一,农村集体经营性建设用地流转将缓解城市土地指标的约束,也有助于提升土地使用的经济效率。从增量角度评估,集体建设用地的流转为未来的增量土地开发提供了空间;从存量角度评估,在新的改革方向之下重新配置存量建设用地,不仅可以提升土地的使用效率,也可以释     

打破模式 突围土地流转之困

目前农村集体建设用地开发主要有村集体自行开发、村集体与开发商合作开发、农村集体建设用地流转等模式大量农村集体建设用地使用权以各种形式进入市场,严重扰乱了土地市场的秩序,也影响了国家相关法律     

改革“小产权房”的制度经济学分析

近些年争论的"小产权房"问题,从历史的角度看是源于我国的二元土地制度,从一开始就埋下了利益纷争的隐患。近些年来,市场的力量开始从商品市场扩展到要素市场,国内商品房房价的持续升高,导致相对廉价"小产权房"的需求增加。作者认为,对"小产权房"不存在禁不禁的问题,相反,随着市场经济的发展,原有的农村土地制度已不合时宜,必须作出改革。作者运用新制度经济学的方法,通过对产权构成要素的分析,从产权和交易费用的角度出发,对现行的土地制度进行探讨,分析目前"小产权房"的制度根源,提出了对农村"小产权房"的解决办法,认为应统一现在国有土地和集体土地的属性或改革制度使两者地位平等,对农村集体土地的改革可以参考城市国有土地管理制度。归还农民对集体建设用地的使用权。改革现行的土地征用流转制度。减少交易费用,使经济、社会发展得以持续。     

新增建设用地土地有偿使用费征收范围之我见

为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，财政部、国土资源部根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，于1999年8月4日制发了《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》[财综字（1999）117号]，其中明确了新增建设用地土地有偿使用费的征收范围、标准、缴纳环节、分享级次和使用管理等方面的要求。但是，对各级政府土地利用总体规划圈内征用农村集体建设用地是否征收新增建设用地土地有偿使用费的事项不清晰，也未明确提及，各级政府在批次征用此类土地时都认为不是新增的建设用地，不需要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费是国家专项用于耕地开发的重要资金，是实现耕地总量动杰平衡的财力保证。     

浅谈农村集体建设用地使用权流转

农村集体建设用地使用权流转在法律上还存在一些障碍,但农村集体建设用地使用权转让、出租及抵押等现象已普遍存在。本文分析了我国集体建设用地流转的内涵、形式、特点、作用以及目前存在的问题,在此基础上进行了几点思考和建议。     

京郊集体土地流转中的法律冲突

土地利用总体规划将集体土地分为农用地、建设用地和未利用地三种类型。其中,国家鼓励各种经济组织和个人用各种形式开发未利用地,其中包括将其改造成工业用地;集体建设用地虽然不准未经审批就流转为工业用地,但可以从《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》中找到法律变通的依据,当然还需要制定新的相关法律予以确认。现在,许多省市已经在加快制定集体建设用地流转的地方性文件,使其合法化。因此,