发展“住房倒按揭”的障碍因素及对策

"住房倒按揭"作为一种新的住房融资渠道和养老模式,在引进和推行过程中,涉及到如代际关系、遗产、房地产、金融、法律、保险等方方面面问题。自有住房拥有量和房地产市场价值总和为"住房倒按揭"推行提供了坚实的物质条件和市场需求支持。住房观念、住房权属、房屋价值评估和房地产政策是"住房倒按揭"难以推行的障碍性因素。对此,笔者提出建立政策性住房"倒按揭"机构、建立新型的房地产开发的土地循环模式、鼓励保险公司及银行等金融机构积极介入"住房倒按揭"市场等对策。     

房地产按揭中标的物转让的法律问题

我国的房地产按揭是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行,或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行,按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交与房产商所有的行为的总称。简单的说,就是以房地产为抵押物的抵押贷款关系。按揭中的一个重要的法律关系就是按揭人(抵押人)将所购房屋作为按揭向银行(抵押权人)偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系。由于贷款的清偿采用分期付款的方式,在漫长的抵押期间,抵押人如想转让抵押物是在所难免的。关于抵押物…     

有效防范虚假按揭促进商业银行健康发展

虚假按揭是在近几年房地产市场不景气下的一个历史产物,也是困扰商业银行个贷经营的突出问题,更是隐藏在商业银行肌体中的一颗毒瘤。虚假按揭通过种种欺诈手段,大量套取侵占银行信贷资金,将房地产风险转嫁为银行信贷风险,极易形成银行不良资产,危害信贷资金的安全和地区金融安全。同时,虚假按揭造成了房地产虚假繁荣的表象,引诱社会上大量的投机资金涌人房地产市场,严重危害着住房金融业务的健康发展。如何防范和杜绝虚假按揭,已成为商业银行零售信贷业务健康发展迫切需要破解的重要课题。     

基于噪声交易的过度融资行为研究——以住房按揭贷款为例

本文基于噪声交易理论对房地产按揭贷款市场的个人信贷行为进行了研究,研究结论表明,如果消费者效用函数是常相对风险厌恶函数,并且消费者的破产价值为正值,那么当房地产价格受到噪声扰动时,居民按揭贷款金额与房地产的价格泡沫成正相关,与房地产价格风险负相关,并且受居民主观风险偏好的影响.     

银行按揭贷款、开发贷款与商品房销售价格的实证关系研究——基于上海市相关数据的实证研究

目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格相互关系的研究上,而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与房地产价格的关系。文章利用上海市2004年1月至2007年12月的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格的月度数据建立VAR模型,使用脉冲分析等方法对上海市的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格之间的动态关系进行了实证研究,分剐考察了商品房按揭贷款、开发贷款两类贷款与商品房平均销售价格之间的关系。     

房贷潜在风险——虚假按揭

随着当前我国宏观经济调控措施的逐步落实，房地产市场正面临着复杂的变化，房地产贷款中的一些风险也陆续暴露，虚假按揭贷款成为个人住房贷款最主要的风险源头。据某国有商业银行消费信贷部门统计，不良个人住房贷款中百分之八十是由虚假按揭造成的，商业银行必须引起高度重视。     

分拆银行房地产贷款业务

如果将房地产开发贷款与住房按揭贷款强行分开,规定同一家 银行不能做同一个项目的开发贷款和按揭贷款,房地产金融风险将 会大大降低。     

高价楼宇促销应借鉴的经验——香港房地产按揭

按揭一词,从广义上来说,包括任何形式的质押和抵押;从狭义上来看,则不包括抵押,是指属主、业主或归属主将其物业转让于按揭受益人作为还款保证,还款后,按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让回予按揭人。目前,香港有银行154家,其分支机构超过1400间。在香港,房地产业所占用的银行资金,高达香港银行放贷的1/4,其按揭业务非常兴隆。 一、按揭贷款在香港房地产金融中心的特殊作用 香港金融业向房地产提供信贷,主要采取按揭贷款的形式,其作用表现在以下三个方面: 1、取得按揭贷款能提高房地产商自有资本的效能。 香港房地产商要营建房地产项目,在他以自有资金支付买地的定金后,其余地价款的大部分来自银行按揭贷款。房地产商买下土地后,以自有资金完成基础工程,至于房屋建筑工程所需资金,又可向银行贷款,条件是把要建的楼宇抵押给银行。买地贷款和建筑贷款往往在买地前后就与银行一次性谈妥。有了银行的支     

等待新的游戏规则

中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施.这一次,它明显地调高了按揭贷款的门槛:首次购房者的按揭贷款利率优惠减少;对于购买第二套房的人,首付比例提高到40%,利率的优惠取消;对于购买第三套房的人,首付比例提高到60%,银行可以自行调高利率.     

高房价与中产之殇

中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施.这一次,它明显地调高了按揭贷款的门槛:首次购房者的按揭贷款利率优惠减少,对于购买第二套房的人,首付比例提高到40%,利率的优惠取消;对于购买第三套房的人,首付比例提高到60%,银行可以自行调高利率.     

政策调控下房地产开发企业的资金循环与债务危机识别

根据系统动力学原理,构建了我国房地产开发企业资金循环系统的动力学模型;借助土地供给政策调控参数、按揭贷款利率调控参数、房产税收政策调控参数和住房限购政策调控参数,优化了系统外生调控变量,并首次引入跳跃函数和条件函数,对房地产开发企业资金循环系统进行了情景模拟和危机识别,显现出"政策实验室"效果。由现实的初始状态推演结果表明,房地产开发企业面临较大的流动性风险和偿债压力,将被迫或采用民间融资以缓解短期流动性压力,或出售股权以解决累积性偿债压力。同时,不同调控政策在作用力度和作用环节方面都存在明显差异,调控效应从高到低依次为:土地供给政策调控、按揭贷款利率调控、住房限购政策调控和房产税收政策调控。     

法经济学研究与转型时期的中国体制改革——第十届中国法经济学论坛综述

<正>"中国法经济学论坛"发起于2003年,每年举办一届,已跨越了十载春秋。十年来,中国法经济学论坛硕果累累,已成为该领域研究人员进行跨学科和跨院校学术交流与合作的重要平台,推动和倡导了中国法经济学研究的深入开展,启发和培养了大批中国法经济学研究的中坚力量。值此十周年之际,由浙江大学经济学院、山东大学经济研究院(中心)、《经济研究》编辑部主办,西南政法大学经济学院承办的"2012年度(第十届)中国法经济学论坛"于2012年6月23日至24日在重     

和谐城市下房地产市场中假按揭的防范与管理

文章就假按揭现象展开讨论,首先介绍了中国按揭贷款发展状况,包括假按揭在中国的产生,同时介绍了按揭贷款制度、假按揭犯罪的含义以及假按揭犯罪的形式。进而通过对北京"森豪公寓"案件的详细分析,揭示了假按揭犯罪的种种特点以及呈现的发展趋势,介绍可供借鉴的国外惩治"假按揭"的相关经验。最后,根据中国国情,通过系统分析总结出了适合我国金融体制现状的若干改进意见。     

证券化金融创新与"次级债"危机的道德风险机制

次级按揭贷款及按揭贷款证券化是美国在上世纪80年代两大金融创新.一般认为,引发全球金融动荡的"次级按揭贷款危机"根源是全球性流动性过剩、过度的融资套利和松弛的风险控制所致.值得关注的是金融创新机制内含的道德风险和自循环机制,并由此对我国按揭贷款市场发展的启迪作用.     

“按揭”令您“潇洒”

以“按揭”分期付款形式的促销手段,已在国内 许多大城市开始实施,日益受到消费者的欢迎。在河北省会石家庄首先试行“按揭”分期付款的商品是房产。1993年下半年,由银都房地产公司率先把南方和沿海城市“售房按揭贷款”的消费新概念引入石家庄,使人们对于这一陌生的消费概念开始有所认识。紧接着在今年上半年,由河北卓达房地产开发公司把它继续“发扬光大”,推出一种“阳光花园别墅”售房“按揭”。有了它,就使得众多想住别墅而又一下子拿不出全部款项的人“潇洒”起来。     

货币政策调控房地产市场的信贷渠道与汇率渠道研究

本文从货币政策传导机制的信贷渠道与汇率渠道方面入手,构建我国货币政策影响房地产市场的政策因素模型,从而探讨货币政策调控工具对我国房地产市场的具体影响途径与效果。实证研究表明,我国2005年之后房价的持续上升与货币供应量、个人按揭贷款额度和汇率三者有一定关系。从长期来看,我国房地产市场景气程度与货币供应量、个人按揭贷款额和汇率长期存在稳定关系且呈正向变动。     

不确定性条件下的房地产价格决定:随机模型和经验分析

本文通过构造一个随机最优控制模型,分析了不确定性环境下房地产价格的决定因素。理论结果与经验证据显示,房地产价格受按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民财富等多种因素的影响。我们还检验了近年来央行为抑制房地产价格上涨过快所实施加息政策的效果。实证结论表明,抵押贷款利率对房地产价格的影响虽然具有统计显著性,但是它缺乏经济显著性。在短期内,抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用不明显,我国最近几年来央行所颁布的加息政策缺乏预期的效果。另外,由于居民适应性预期的作用,房地产价格自身的变动冲击是导致房地产价格上涨的主要因素,居民收入虽然也在一定程度上导致了房地产价格的上涨,但是其作用较小。     

不确定性条件下的房地产价格决定：随机模型和经验分析

本文通过构造一个随机最优控制模型,分析了不确定性环境下房地产价格的决定因素。理论结果与经验证据显示,房地产价格受按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民财富等多种因素的影响。我们还检验了近年来央行为抑制房地产价格上涨过快所实施加息政策的效果。实证结论表明,抵押贷款利率对房地产价格的影响虽然具有统计显著性,但是它缺乏经济显著性。在短期内,抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用不明显,我国最近几年来央行所颁布的加息政策缺乏预期的效果。另外,由于居民适应性预期的作用,房地产价格自身的变动冲击是导致房地产价格上涨的主要因素,居民收入虽然也在一定程度上导致了房地产价格的上涨,但是其作用较小。     

专家指出当前按揭尚存若干弊端

房地产市场的兴旺,有赖于抵押贷款业务的广泛推行,而抵押贷款要遵循公平等价有偿的原则.有关专家认为,目前我国开始兴起的按揭业务尚存若干弊端,应引起高度重视.     

房地产信贷与房地产价格变化:效应与风险

我国房地产开发信贷对房地产价格无Granger因果关系,影响房地产价格变化的主要是个人按揭贷款。房地产价格是金融机构建筑业贷款变化率的Granger原因,表明房地产价格的上升可能会吸纳过多的信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲,对过度的房地产价格变化进行政策调控是必要的。